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　　中國房地產(chǎn)可能進入調整期 取消限購作用不大

　　2014-07-15 09:27:00

　　路透北京7月14日 - 國際投行瑞銀認為，中國房地產(chǎn)投資的各方面支撐因素已被弱化，未來一兩年可能進入房地產(chǎn)建設的一個調整期，而取消限購對樓市的作用不會太大。

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　　瑞銀首席經(jīng)濟學家汪濤周一在宏觀經(jīng)濟媒體電話會上表示，本輪房地產(chǎn)下滑并非政策觸發(fā)，而市場供需出現(xiàn)失衡，再加上與其他資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)作為投資品的吸引力正在下降，房地產(chǎn)拐點已經(jīng)到來。

　　“一方面本輪房地產(chǎn)的下行并不是因為強力的政策調控，這和過去十年三次房地產(chǎn)周期都不一樣。另一方面我們認為供需已經(jīng)出現(xiàn)了失衡。房地產(chǎn)的供給超過了內在的剛需?！蓖魸Q。

　　瑞銀認為，從供給方面來說，現(xiàn)在竣工的套數(shù)已經(jīng)超過了實際的剛需，而很多城市都存在大量庫存，因此開發(fā)商和建設者需要調整新開工數(shù)量。

　　她并不贊同中國城鎮(zhèn)化會對住房形成巨大需求的觀點。她認為，在每年新增城鎮(zhèn)人口中大約有40%是因為城鎮(zhèn)本身的擴大，是一個行政區(qū)劃的調整，原來住在農(nóng)村的人口沒有遷徙，一部分人實際上不需要新的城鎮(zhèn)住房。

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　　圖表：6月份中國70個大中城市房價多數(shù)環(huán)比下降

　　另外還有相當一部分城鎮(zhèn)新增人口是流動人口增加，而其中農(nóng)民工很難參與到城鎮(zhèn)的住房市場，也不會被保障性住房的保障網(wǎng)所覆蓋，“因此他們存在的對房屋的需求并不能很快轉化為有效的需求，所以這樣的一個分析方式是高估了城鎮(zhèn)住房市場的剛需?！蓖魸硎?。

　　據(jù)瑞銀判斷，城鎮(zhèn)人口增加帶來的需求每年大概只有300多萬套，而去年整個城鎮(zhèn)竣工量為1，100萬套。

　　而談到房地產(chǎn)市場的投資性需求時，汪濤稱，隨著理財產(chǎn)品、貨幣基金等金融產(chǎn)品的發(fā)展，另外很多三四線城市房價上漲步伐放緩甚至停止，使得投資房地產(chǎn)的沖動有所降低。

　　“同時隨著人民幣跨境結算，跨境使用的增加，資本項目的開放，很多人能更容易的把財產(chǎn)轉移到國外，投資國外的資產(chǎn)，包括到國外買房等等?！彼f。

　　她并稱，現(xiàn)在通脹和通脹預期都比較低，人民幣趨勢性升值也成為過去，再加上房地產(chǎn)稅也漸行漸進，所以從種種方面來看，房地產(chǎn)投資的各方面支撐因素已經(jīng)被弱化。

　　她表示，“在供給大于剛需或者內在需求的時候，投資性的需求非常不穩(wěn)，受到弱化的情況下，我們覺得未來的一兩年可能進入房地產(chǎn)建設的一個調整期?！?/p>

　　針對近來房地產(chǎn)市場的疲弱，各地方的限購政策陸續(xù)傳出松動跡象，內蒙古呼和浩特和山東濟南甚至先后明文取消限購。

　　而汪濤認為取消限購作用不會太大，“因為大家如果對投資性買房覺得已經(jīng)不再有吸引力的話，取消限購作用就比較有限?！?/p>

　　她認為政府對待房地產(chǎn)政策還是比較謹慎的，全面放松限購和全面放松首付比例這樣的政策可能是會非常緩慢非常謹慎，而最可能實施的是加大戶籍制度改革，和允許某些政府根據(jù)自己的情況有所放松。（路透中文網(wǎng)）