隨著日本房地產(chǎn)價(jià)格的觸底以及日元匯率的大幅貶值，日本房地產(chǎn)投資價(jià)值顯現(xiàn)，引起了包括中國(guó)在內(nèi)的國(guó)際投資機(jī)構(gòu)以及個(gè)人的青睞。2014年年初以來(lái)，外國(guó)資本開(kāi)始大舉進(jìn)軍日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資額巨幅增加。

日本瑞穗信托銀行數(shù)據(jù)顯示，2014年，外國(guó)投資者掀起了“購(gòu)買日本房地產(chǎn)熱”，當(dāng)年至少有100多億美元的外國(guó)資本進(jìn)入日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，東京市中心的許多高檔物業(yè)遭到外國(guó)投資者搶購(gòu)。外國(guó)投資者購(gòu)買日本房地產(chǎn)的資金量已占到了日本房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)年交易額的20%，比美國(guó)金融危機(jī)發(fā)生之前的歷史高峰2007年要高出80%。外國(guó)人購(gòu)房已經(jīng)成為支撐日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要力量。

世界最大級(jí)的資產(chǎn)管理公司美國(guó)黑石集團(tuán)去年耗資1900億日元（約120日元合1美元，下同）在東京市區(qū)購(gòu)買了5000多套住宅。新加坡政府投資公司在東京火車站正門(mén)前的丸之內(nèi)以及大手町的金融街等中央商務(wù)區(qū)耗資1700億日元購(gòu)買了數(shù)棟高級(jí)辦公樓。中國(guó)復(fù)星集團(tuán)在東京的新興商務(wù)中心品川車站附近投資700億日元，購(gòu)買了一座25層的綜合性辦公樓，這里曾經(jīng)是美國(guó)花旗銀行的日本總部。美國(guó)、法國(guó)和德國(guó)的投資基金也都分別在東京的品川、新宿和中野等地耗資700億日元、380億日元和180億日元購(gòu)買了辦公樓和其他綜合性商業(yè)設(shè)施。

除了政府投資機(jī)構(gòu)、外國(guó)法人資本，很多外國(guó)自然人也積極投資日本的房地產(chǎn)。特別是中國(guó)部分富裕家庭紛紛在東京、大阪、名古屋等大城市購(gòu)買住宅和商鋪。據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)研究所預(yù)測(cè)，過(guò)去一年，至少有360億日元的中國(guó)私人資本進(jìn)入日本房地產(chǎn)市場(chǎng)。日本不少房地產(chǎn)公司經(jīng)常接到中國(guó)客戶的咨詢和委托，業(yè)務(wù)量大幅增加，為此還增加了精通漢語(yǔ)的經(jīng)紀(jì)人。住友不動(dòng)產(chǎn)公司正在銷售的、距離東京銀座不遠(yuǎn)的晴海高檔公寓已有相當(dāng)套數(shù)被中國(guó)顧客買走。

導(dǎo)致外資大舉進(jìn)軍日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因是：首先，投資者認(rèn)為日本大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底，具有相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值。其次，日元大幅貶值，外國(guó)投資者的投資成本大幅下降，當(dāng)前是進(jìn)入市場(chǎng)的大好時(shí)機(jī)。

近年來(lái)，日本全國(guó)的平均地價(jià)下跌幅度大幅縮小，部分地區(qū)出現(xiàn)回升。去年，東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格均開(kāi)始回升，東京市區(qū)的辦公樓空置率已經(jīng)降到了5%，住宅價(jià)格也開(kāi)始反彈，但是，日本房地產(chǎn)的整體價(jià)格依然處于低位，具有較大升值空間。

據(jù)日本房地產(chǎn)中介公司散發(fā)的二手房售房廣告：在東京市中心的澀谷區(qū)惠比壽一帶，一棟土地面積60平方米左右、居住面積100多平方米（約相當(dāng)于中國(guó)的建筑面積120平方米左右）的獨(dú)立別墅式住宅，售價(jià)在6000萬(wàn)至8000萬(wàn)日元（約合320萬(wàn)至420萬(wàn)人民幣）之間。在品川區(qū)戶越，一棟土地面積132平方米、居住面積155平方米的獨(dú)立別墅式住宅的銷售價(jià)格為8990萬(wàn)日元（約合450萬(wàn)人民幣）。在品川區(qū)高輪臺(tái)的一套建筑面積75平方米的公寓售價(jià)為3980萬(wàn)日元（約合210萬(wàn)人民幣）。在目黑區(qū)三田的一套約125平方米的住宅售價(jià)為5680萬(wàn)日元（約合300萬(wàn)人民幣）。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價(jià)格低于或等同于北京、上海的價(jià)格。

日元匯率大幅下跌是導(dǎo)致日本房地產(chǎn)受到海外投資者青睞的最重要因素。2012年年底以來(lái)，安倍政府為了消除長(zhǎng)達(dá)15年之久的通貨緊縮，采取了“大膽的金融政策”，日本央行大規(guī)模放松銀根，導(dǎo)致日元匯率不斷下跌。目前，日元對(duì)美元的匯率基本上維持在120日元左右兌換1美元的水平。如果從2012年9月的77日元兌換1美元的匯率來(lái)看，已下跌了約43日元，跌幅超過(guò)50%。

日本將于2020年舉辦東京奧運(yùn)會(huì)，在這之前東京的房地產(chǎn)升值概率較大。另外，日本房地產(chǎn)的租售比合理，用于出租的物業(yè)投資回報(bào)率基本上能夠維持在6%到8%之間。這些因素都激發(fā)了海外投資者的熱情。(樂(lè)紹延)