文/新浪財(cái)經(jīng)專欄作家 張宏偉

從2014年全年來看，盡管限購(gòu)政策取消、“央四條”政策出臺(tái)、降息、年底房企銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，年底樓市翹尾拉升全年成交量，但整體市場(chǎng)仍然有去庫存的壓力，房?jī)r(jià)下跌城市的絕對(duì)數(shù)量仍然占據(jù)主流，并沒有改變，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看來亦是如此。

2015年房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)下跌

2015年1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2014年12月70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況：與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有66個(gè)，上漲的城市有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.2%，最低為下降1.3%。與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有68個(gè)，上漲的城市有2個(gè)。12月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為2.1%，最低為下降10.3%。

從漲跌城市個(gè)數(shù)看，在樓市政策聚焦至“千方百計(jì)去庫存”的市場(chǎng)背景下，無論是同比還是環(huán)比房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量在小幅減少，數(shù)據(jù)透露些許暖意。

但是，從2014年全年來看，盡管限購(gòu)政策取消、“央四條”政策出臺(tái)、降息、年底房企銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，年底樓市翹尾拉升全年成交量，但整體市場(chǎng)仍然有去庫存的壓力，房?jī)r(jià)下跌城市的絕對(duì)數(shù)量仍然占據(jù)主流，并沒有改變，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看來亦是如此。

“去庫存”仍然是市場(chǎng)主旋律

從2014年年底銷售表現(xiàn)來看，由于限購(gòu)政策取消、部分省市“救市”政策出臺(tái)、央行也發(fā)布“救市”措施，再加上房企沖刺年底銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的壓力，樓市出現(xiàn)了翹尾行情，但是，這并不意味著翹尾行情可以繼續(xù)延續(xù)。

因?yàn)?，?duì)于房企來講，在新的一年里沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的壓力減少，樓市又將重新回歸到?jīng)]有房企沖刺銷售業(yè)績(jī)的正常的供需狀態(tài)，此時(shí)，對(duì)于大多數(shù)大中城市來講，一方面仍然受制于銀行“惜貸”等因素的影響，另外一方面，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這會(huì)進(jìn)一步影響企業(yè)的資金面。

從2015年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行降息也不會(huì)改變銀行繼續(xù)“惜貸”的行為，從實(shí)際市場(chǎng)表現(xiàn)來看，銀行對(duì)于中小房企的貸款仍然是比較謹(jǐn)慎，并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，銀行等金融機(jī)構(gòu)不會(huì)無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)為了控制投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始對(duì)于中小企業(yè)“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年年初類似于佳兆業(yè)等這樣的房企出現(xiàn)資金危機(jī)的導(dǎo)火索。

從2014年12月份36個(gè)大中城市存銷比指標(biāo)變化來看，由于“救市”、房企沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區(qū)間，但是，庫存壓力仍然較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市。

尤其是在2015年之初，對(duì)于大多數(shù)城市而言，由于沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的因素降低，導(dǎo)致市場(chǎng)去化速度降低，去化周期還會(huì)略回升，此時(shí)，“去庫存”仍然是市場(chǎng)主旋律，房?jī)r(jià)在2015年年內(nèi)仍然有下行壓力。

在這樣的市場(chǎng)背景下，政策層面仍然保持定向?qū)捤蔂顟B(tài)，以盡快去化市場(chǎng)庫存。比如2015年1月16日，國(guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)危機(jī)，房?jī)r(jià)適當(dāng)波動(dòng)是在擠出投機(jī)性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。

盡管樓市調(diào)控政策走向定向?qū)捤傻内厔?shì)仍然會(huì)繼續(xù)持續(xù)，但是，庫存較大的局面并不會(huì)在短期內(nèi)改變，銀行“惜貸”的現(xiàn)象也會(huì)繼續(xù)持續(xù)，此時(shí)，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在不確定性，尤其是中小企業(yè)，可能面臨更多的債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于房企來講，應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，加大去庫存力度，通過盡快回籠資金減輕企業(yè)資金面的壓力。

(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)

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