隨著上市公司半年報(bào)披露進(jìn)入密集階段，備受市場關(guān)注的萬科、保利、金地、招商四大房地產(chǎn)標(biāo)桿上市公司也交出了各自的半年報(bào)。

半年報(bào)顯示，這4家房企上半年?duì)I業(yè)收入總額超過674億元，比去年同期的484億元大幅增長近40%，而凈利潤僅增長2%，4家企業(yè)的凈利潤率從去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個百分點(diǎn)。

從數(shù)據(jù)上看，上半年上市房企的業(yè)績呈增速放緩態(tài)勢，并沒有出現(xiàn)業(yè)內(nèi)預(yù)期中的大幅下降態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這與房地產(chǎn)公司業(yè)績結(jié)算周期有關(guān)，同時也是主流房地產(chǎn)上市公司自去年以來以價換量策略的體現(xiàn)。

統(tǒng)計(jì)顯示，已披露半年報(bào)的78家上市房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入近1500億元，同比增長近28%；凈利潤約200億元，同比增長近6%。同時，這78家上市房企的存貨同比增加近三成，資產(chǎn)負(fù)債率則與去年相當(dāng)，維持在62%。

總體看，上半年開發(fā)商利潤增幅落后于銷售情況，在回收了大量資金的情況下，地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)狀況得以好轉(zhuǎn)。

銷售趨暖回籠資金增加

從半年報(bào)披露情況看，上半年銷量的回暖為房地產(chǎn)上市公司帶來了可觀的現(xiàn)金流，開發(fā)商持有的貨幣資金明顯增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月末，已披露半年報(bào)的78家房企貨幣資金總額達(dá)到1499億元，同比增長約25%，較一季度提升了近17個百分點(diǎn)。

萬科半年報(bào)顯示，公司持有現(xiàn)金470.1億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款，資金實(shí)力較年初進(jìn)一步增強(qiáng)。招商地產(chǎn)貨幣資金與短期借款加一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債的比值為2.61倍，償債無壓力。保利地產(chǎn)上半年共完成項(xiàng)目直接投資245億元，新增貸款211億元，凈增貸款80億元，實(shí)現(xiàn)銷售回籠320億元，資金余額達(dá)252億元。金地集團(tuán)持有貨幣資金190.3億元，為一年內(nèi)到期借款的1.6倍，長期借款占總借款的62%。

在資金充足的背景下，上市房地產(chǎn)公司對于土地儲備的需求逐漸提升，保利地產(chǎn)稱公司目前的土地儲備基本可保障未來2年至3年的發(fā)展需求，但土地儲備的區(qū)域及結(jié)構(gòu)分布不夠合理，北京、上海等重點(diǎn)城市以及中心區(qū)域的儲備嚴(yán)重不足。萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，7月份萬科買地用了60億元，今年四季度將是拿地的好時候，萬科還會再買很多地。

金地集團(tuán)上半年沒有購入地塊，但是8月下旬，其已經(jīng)開始動手拿下今年的第一幅土地儲備。根據(jù)其公告，已斥資2.53億元通過股權(quán)收購的方式獲取了沈陽市渾南新區(qū)濱河?xùn)|項(xiàng)目。根據(jù)金地集團(tuán)的公告，上半年其主要投資在于理財(cái)市場，截至6月底，公司已在14家金融機(jī)構(gòu)購買了人民幣理財(cái)產(chǎn)品。6月份公司理財(cái)產(chǎn)品的實(shí)際發(fā)生額為78.9億元，未到期理財(cái)產(chǎn)品余額為16.6億元，收回理財(cái)產(chǎn)品62.3億元并獲得預(yù)期收益。

高位庫存逐步消化下降

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年上市房企的存貨同比上升近三成。以標(biāo)桿公司在過去12個月的銷售面積月度平均值計(jì)算，房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)有庫存消化需要10個月，仍處高位。該指標(biāo)曾在2012年1月達(dá)到12個月，接近2008年底的水平。今年3月份后，銷售市場回暖，庫存消化時間逐步下降。

面對庫存高企的態(tài)勢，標(biāo)桿房地產(chǎn)上市公司紛紛加大了推盤的力度。萬科表示，萬科的新推盤資源主要集中在下半年特別是在四季度，9月份后，預(yù)計(jì)推盤會有明顯增加，只要市場環(huán)境不發(fā)生太大的不利變化，全年銷售超越去年是大概率事件。

國泰君安調(diào)研報(bào)告還提到，上半年保利地產(chǎn)新推貨量為470萬平方米，按照年初1000萬平方米的推盤計(jì)劃估算，下半年該公司推貨量將達(dá)到530萬平方米。

從整體看，上半年房地產(chǎn)上市公司普遍沒完成全年銷售目標(biāo)的一半，下半年不少企業(yè)會更加積極地推盤回籠資金。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入，上市房地產(chǎn)公司對于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，越早調(diào)整策略的企業(yè)越早受益。在四大標(biāo)桿房地產(chǎn)上市公司中，以滿足剛需的產(chǎn)品作為主打的萬科中期業(yè)績表現(xiàn)最為優(yōu)異。萬科表示，下半年的推盤量中，85%以上是中小套型普通住房。

中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，從需求結(jié)構(gòu)來看，在2010年至2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，剛性需求(包括首次置業(yè)和首次改善)的供應(yīng)占比有所上升，2011年達(dá)64%，比2009年提高3個百分點(diǎn)。從需求來看，過去3年，35個大中城市剛需占比均值為62.7%，其中首次置業(yè)和首次改善需求各占一半(分別為31.2%和31.5%)。

預(yù)計(jì)未來一個時期，剛性需求將繼續(xù)成為市場的主流，到2016年，35個大中城市剛需市場銷售面積占比將提升至68%，比2011年提高約4個百分點(diǎn)。