文/新浪財(cái)經(jīng)香港站站長 彭琳

最喜歡喊著房價(jià)大跌的港人，心里想的其實(shí)是大跌是入市的機(jī)會(huì)，然而如果在未來的某一天，房價(jià)跌下來卻不在上升，市場資金不再充裕而是借貸緊縮，甚至連供樓必需的穩(wěn)定工作都難以保住……你真的還期待房價(jià)跌嗎？

香港樓市為何一片唱空？

常常被認(rèn)為“股樓聯(lián)動(dòng)”的香港，近日在股市跟隨內(nèi)地股市波動(dòng)下，看跌樓市的人也越來越多。投行摩根大通和瑞銀在前后幾天內(nèi)一起唱空樓市，一個(gè)看跌5-10%，另一個(gè)更認(rèn)為最多跌39%，在媒體一通渲染下成為“樓市大逆轉(zhuǎn)”，更驚動(dòng)到內(nèi)地市場。

不過，兩家大行很快被翻出從2012年已經(jīng)開始“年年看跌年年漲”的舊賬，在2014年兩家也曾雙雙預(yù)測樓價(jià)可跌25%。但根據(jù)香港政府方面最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年樓價(jià)指數(shù)升8%(差餉物業(yè)估價(jià)署)，前7個(gè)月住宅買賣數(shù)量同比升8.9%(土地注冊處)，房地產(chǎn)顧問集團(tuán)萊坊最新報(bào)告則顯示，今年一二季度香港樓價(jià)比去年同期升幅高達(dá)20.7%。

“樓市大逆轉(zhuǎn)”的跡象至少從數(shù)據(jù)上看還不明顯，當(dāng)前的樓市“樂觀派”與“悲觀派”一樣理直氣壯。作為今年一手樓冠軍的長實(shí)地產(chǎn)(01113-HK)由于銷售理想，剛剛宣布正在售賣的“維港-星岸”封盤，預(yù)備從9月15日起提價(jià)3%再賣。長實(shí)地產(chǎn)投資董事郭子威對提價(jià)后的銷售十分樂觀，甚至語帶諷刺地指出，市場上“所謂樓市利空因素，普遍都是主觀愿望……”

在2003年至今的一波漫長的香港住宅牛市中，出現(xiàn)過數(shù)次唱跌潮，其中聲勢最大的一次是2008年美國次債危機(jī)引發(fā)全球金融海嘯，恒指跌幅過半，樓市一度被指九七重臨，然而最終僅輕微回調(diào)又直線飆升。2012年香港經(jīng)濟(jì)不景氣加上政府嚴(yán)酷的“雙辣招”調(diào)控樓市，開發(fā)商推出的新盤折扣最高達(dá)30%，再被視作樓市下跌前兆，2014年“樓市崩盤”說也一度成為熱門論調(diào)，但很快隨著購房者哄搶新樓提價(jià)，唱跌聲再度平靜下去。

每一次的唱跌都有充足的理由。這一次也不例外：宏觀環(huán)境方面，全球經(jīng)濟(jì)不景氣，香港自己就業(yè)支柱之一零售業(yè)正在步入收縮。直接因素方面，美國即將加息，香港勢必跟隨，直接增加房貸成本，再加上股市隨內(nèi)地大跌財(cái)富效應(yīng)消失，本來有首付的都虧了，樓市的投資需求也被拖累。

更有震撼力的是香港近鄰澳門從今年二季度開始樓價(jià)正式下跌，是2009年來首見，平均跌幅驚人地高達(dá)14.5%。一向被指經(jīng)濟(jì)跑贏香港，房價(jià)卻并不高的競爭對手新加坡，住宅樓價(jià)今年也跌了超過5%。香港已經(jīng)連續(xù)5年位居全球房價(jià)收入比最高，最難負(fù)擔(dān)的城市，樓市憑什么穩(wěn)得?。?/p>

然而香港樓市卻是一個(gè)奇葩，居高不下的樓價(jià)并非被炒家追捧。在港府過去數(shù)年的嚴(yán)酷調(diào)控中，“買家印花稅”趕走了沒有香港永久身份的買房者，甚至公司名義購房也一律按“外人”征收相當(dāng)于房價(jià)15%的重稅；“雙重印花稅”趕走了持有一套以上住宅的投資者。樓市供應(yīng)緊缺到連本地居民自住需求也杯水車薪，新樓盤開售的下訂輕易就超購數(shù)倍乃至十倍，僅僅在上個(gè)月(8月)內(nèi)登記的住宅樓花(即未落成新樓)按揭數(shù)量甚至創(chuàng)下11年以來的新高。

隨著人民幣近期啟動(dòng)“雙向波動(dòng)”，大量的人民幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)為港幣資產(chǎn)，金管局過去兩周連續(xù)入市注資穩(wěn)定港元，港元及美元投資品成交陡然上升。大型央企華潤置地昨日也透露，首度在港入標(biāo)競投香港港島西灣河地皮。樓市“樂觀派”普遍相信，香港住宅市場無論自住還是投資需求都無比殷切，即便房價(jià)真的受到外圍沖擊，政府也只要稍稍放松限購措施即可對沖。

香港樓市另一條“安全帶”則來自金管局，從美國QE啟動(dòng)就開始逆周期管理，不斷調(diào)降按揭比例并調(diào)高壓力測試的標(biāo)準(zhǔn)。目前全港按揭與房價(jià)比僅50%，房價(jià)即便普遍下跌30%也不會(huì)令業(yè)主變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)。新購房者申請按揭的壓力測試則按加息3個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算。即便美國近期開始加息，但從零加到3%恐怕還要不少年頭。這就是說，無論新老業(yè)主的承受力都相當(dāng)強(qiáng)勁，在市況不佳時(shí)出現(xiàn)踩踏拋售的情況可能性幾乎為零。

盡管“樓市大逆轉(zhuǎn)”的說法看似驚人，但即便是摩根大通和瑞銀兩家的分析，重點(diǎn)其實(shí)都不在樓市。摩根大通所說的樓市轉(zhuǎn)折期最快也要從2016年開始，而瑞銀更是為香港經(jīng)濟(jì)預(yù)測了三個(gè)可能情境，房價(jià)跌39%是最差的“黑天情境”，兩家所指向的深層問題事實(shí)上是香港經(jīng)濟(jì)尤其是零售業(yè)的困境，過往經(jīng)濟(jì)引擎正在先后熄火，然而香港卻苦于找不到新的發(fā)展引擎。

與樓市突然的“大逆轉(zhuǎn)”幾率不高，但很可能出現(xiàn)的卻是經(jīng)濟(jì)逐步放緩，GDP出現(xiàn)倒退，各行業(yè)的盈利越來越微薄，失業(yè)率從現(xiàn)在的全民就業(yè)狀態(tài)開始逐步攀升，日復(fù)一日年復(fù)一年地削弱香港的競爭力。當(dāng)“東方明珠”失去往日的光彩和吸引力，失去了對全球的誘惑力，當(dāng)然一切資產(chǎn)都扛不住高估的價(jià)格。

最喜歡喊著房價(jià)大跌的港人，心里想的其實(shí)是大跌是入市的機(jī)會(huì)，然而如果在未來的某一天，房價(jià)跌下來卻不在上升，市場資金不再充裕而是借貸緊縮，甚至連供樓必需的穩(wěn)定工作都難以保住……你真的還會(huì)期待房價(jià)跌嗎？