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　　2015年05月07日 15:59:12來(lái)源：法制晚報(bào)

　　中國(guó)社科院上午發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》 預(yù)計(jì)各地將出臺(tái)回購(gòu)商品房政策——

　　一線城市房?jī)r(jià)　預(yù)計(jì)今年小步漲

　　今天上午，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社科文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》。藍(lán)皮書預(yù)測(cè)，2015年房?jī)r(jià)上漲的可能性存在，但大幅上漲可能性不大。預(yù)計(jì)各地政府將出臺(tái)回購(gòu)商品房作為保障性住房政策及一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策。

　　預(yù)測(cè) 今年房?jī)r(jià)上漲的可能性存在

　　藍(lán)皮書指出，去年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大幅度的回調(diào)，相對(duì)于2013年一些大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯下跌趨勢(shì)。但從全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)看，全年商品房成交平均價(jià)格為6323元，仍比2013年上漲了1.4%。商品房銷售則明顯遇冷，銷售面積120649萬(wàn)平方米，比上年下降7.6%。商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末增加12874萬(wàn)平方米，庫(kù)存居高不下。房屋租賃市場(chǎng)熱度不斷下降，租金指數(shù)全年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，下降了近5成。

　　此外，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)較上年均有所提高，均呈溫和上行趨勢(shì)。

　　藍(lán)皮書預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)分化，房地產(chǎn)投資主要投向發(fā)達(dá)地區(qū)人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分二線城市。根據(jù)近三年新開(kāi)工面積以及待售面積情況，可以判斷今年商品房市場(chǎng)供給充足。而中央和地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策，以及相應(yīng)的財(cái)政金融政策將進(jìn)一步促進(jìn)改善型住房消費(fèi)，今年住房需求將有明顯增長(zhǎng)。

　　藍(lán)皮書副主編尚教蔚認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)上漲的可能性存在，但大幅上漲的可能性不大。總體看，2015年房?jī)r(jià)與2014年持平或高于2014年增長(zhǎng)的可能性較大，這要取決于2015年的政策寬松程度和執(zhí)行力度。同時(shí)，區(qū)域分化將十分明顯，人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)有回暖、上漲趨勢(shì)，而人口聚集能力差、庫(kù)存大的部分二線城市或三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)回調(diào)態(tài)勢(shì)。

　　均價(jià) 北京去年商品房?jī)r(jià)18833元/平米

　　藍(lán)皮書指出，去年多數(shù)省份房?jī)r(jià)保持增長(zhǎng)，雖然中西部房?jī)r(jià)增幅略高于東部，部分西部省份增長(zhǎng)明顯，但由于基數(shù)差距較大，中西部房?jī)r(jià)仍明顯低于東部。商品房?jī)r(jià)格低于5000元/平方米的省份由2013年的15個(gè)減少為11個(gè)，西藏、河北、吉林和青海4個(gè)省份價(jià)格提高至5000元/平方米以上。商品住宅價(jià)格低于5000元/平方米的由2013年的21個(gè)減少為16個(gè)，西藏、遼寧、湖北、山東和安徽的價(jià)格增長(zhǎng)至5000元/平方米以上。

　　2014年北京的商品房平均價(jià)格為18833元/平方米，上海為16787元/平方米；北京的商品住宅價(jià)格為18499元/平方米，上海為16415元/平方米。

　　此外，記者注意到，商品房、商品住宅均價(jià)排名前三位的仍然是北京、上海、浙江，海南緊隨其后，排名后三位的分別是貴州、湖南、寧夏。具體來(lái)看，北京商品房?jī)r(jià)格是均價(jià)最低的寧夏的4.57倍，商品住宅價(jià)格是均價(jià)最低的貴州的5倍。

　　租金 回報(bào)率去年仍在低位徘徊

　　此外，去年租金相對(duì)平穩(wěn)且房?jī)r(jià)滯漲，令租金回報(bào)率依然在低位徘徊。自2008年以來(lái)，租金回報(bào)率起伏變化，主要與房?jī)r(jià)漲跌幅度有關(guān)，因?yàn)閺臍v年來(lái)看，租金變化幅度較小。去年北京租金回報(bào)率7年最低，全年僅為2.4%

　　藍(lán)皮書還指出，北京作為一線城市的代表，其住宅市場(chǎng)的潛力依然被大部分企業(yè)看好。與之相比，三、四線城市因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。因此大型房企在投資總體戰(zhàn)略選擇上，有明顯的從二、三線城市向一線城市回歸的趨勢(shì)。這種基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷和選擇，自然帶動(dòng)北京土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷升級(jí)。

　　隨著一線城市的發(fā)展和資源聚集效應(yīng)，北京在城市規(guī)劃建設(shè)、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面愈加完善，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有龐大的需求支撐，使北京土地價(jià)值本身也在不斷提升，而土地增值正是土地市場(chǎng)價(jià)格增加的基礎(chǔ)性原因。

　　二手房 中介違法違規(guī)推高交易成本

　　去年9月30日中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。

　　今年3月，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將免征營(yíng)業(yè)稅的年限從5年改為2年，即個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。

　　然而，藍(lán)皮書指出，二手房交易個(gè)人所得稅并未調(diào)整，對(duì)于以家庭為單位出售非唯一住房仍需要繳納動(dòng)輒上萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元的個(gè)人所得稅。同時(shí)，目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，違法違規(guī)現(xiàn)象較多，中介發(fā)布虛假房源信息、隱瞞有關(guān)重要事項(xiàng)屢見(jiàn)不鮮，也增加了二手房買賣雙方的交易成本。

　　因此，藍(lán)皮書副主編尚教蔚認(rèn)為，二手住房交易成本過(guò)高，使更多的購(gòu)房者轉(zhuǎn)向新建住房。在住房市場(chǎng)銷售面積和銷售額雙雙下行的情況下，過(guò)高的二手住房交易成本，則會(huì)抑制二手住房的有效流轉(zhuǎn)，不利于改善性住房需求的釋放。

　　政策

　　鼓勵(lì)力度預(yù)計(jì)大于去年

　　藍(lán)皮書指出，去年末全國(guó)商品房待售面積創(chuàng)歷史新高。為消化待售面積，今年1月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、支持房企將其持有的房源向社會(huì)出租等。同時(shí)還提出各地可以通過(guò)購(gòu)買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。

　　例如，降低公積金貸款門檻、增加公積金貸款額度、效仿央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”還清住房公積金貸款后再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金視作首套房、降低交易契稅、放寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款、一線城市微調(diào)限購(gòu)政策、重新出臺(tái)認(rèn)定首套住房和改善型住房的標(biāo)準(zhǔn)等。

　　此外，鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策也將出臺(tái)，力度也會(huì)大于2014年。然而今年住房需求的釋放不會(huì)像2009年那么迅猛，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到一定高度，特別是一線城市和經(jīng)濟(jì)較為繁榮的部分二線城市，即使銀行的住房消費(fèi)貸款政策達(dá)到2008年的程度，購(gòu)買力也不如2009年。

　　信貸

　　二套房貸首付可能下調(diào)

　　去年李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議重提“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，這是繼2009年提出“穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)”后，相關(guān)表述再次出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的紀(jì)要當(dāng)中。

　　因此，藍(lán)皮書預(yù)測(cè)，鼓勵(lì)滿足居民合理購(gòu)房需求將成為未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要內(nèi)容。預(yù)計(jì)今年差別化住房信貸政策將繼續(xù)寬松，具體而言，二套房貸最低首付款比例和利率浮動(dòng)幅度下調(diào)的可能性較大。

　　可以推測(cè)，今年新增貸款總規(guī)模較為寬松。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，商業(yè)銀行將繼續(xù)加大低風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款的投放力度。

　　專家觀點(diǎn)

　?。?“房?jī)r(jià)較快上漲不等于房地產(chǎn)泡沫”

　　今天上午，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞認(rèn)為，房?jī)r(jià)較快上漲不等于房地產(chǎn)泡沫，它既可能是供給不能滿足需求的這種市場(chǎng)信號(hào)，也可能是真實(shí)房?jī)r(jià)的合理回歸。

　　“中國(guó)缺少房地產(chǎn)泡沫生成的條件。”牛鳳瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫生成的條件，一是房地產(chǎn)高度的資本化和流動(dòng)性；二是虛擬經(jīng)濟(jì)的惡性膨脹；三是過(guò)度投機(jī)的社會(huì)氛圍；四是宏觀經(jīng)濟(jì)政策失誤，特別是貨幣金融政策失??；五是市場(chǎng)信心的喪失。而這五條哪一條都不能說(shuō)完全具備。

　　“資金和土地由政府來(lái)控制，政府進(jìn)行宏觀調(diào)控完全是可以控制的?！迸ｘP瑞認(rèn)為，中國(guó)可以把商住用地的價(jià)格控制在合理的區(qū)間。

　　2.“土地供應(yīng)要遵從市場(chǎng)的基本規(guī)律”

　　“政府在供應(yīng)土地的時(shí)候，總的來(lái)說(shuō)是要保證基本的市場(chǎng)穩(wěn)定的需求。”國(guó)土資源部的鄒曉云總工程師表示。

　　鄒曉云認(rèn)為，土地的供給如果真正充分的話，在房?jī)r(jià)當(dāng)中成本占的比重很低?！拔页醪娇戳艘幌?，一線城市地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例基本上在50%以上，有的是接近60%。另外一些二線城市也是40%左右?！?/p>

　　“確實(shí)有一些地方可以給一個(gè)詞——（采?。囸I式的供應(yīng)方法，因?yàn)橛幸恍┑胤绞强客恋刎?cái)政生存的，如果土地供應(yīng)量高了以后，實(shí)際上地價(jià)會(huì)下降，收入會(huì)降低。”鄒曉云說(shuō)。我們的土地供應(yīng)還是要遵從市場(chǎng)基本的規(guī)律，政府應(yīng)該在供應(yīng)的計(jì)劃和制定方面做得更科學(xué)、更客觀一些。

　　3.“位置成為決定房?jī)r(jià)的最重要因素”

　　發(fā)布會(huì)上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院原副院長(zhǎng)李揚(yáng)表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的位置，已經(jīng)成為決定其價(jià)格最顯化、也是最重要的因素。過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系不清晰，但經(jīng)過(guò)十幾年的高潮之后，大家基本看清楚了，尤其在二線以下城市。到底有多少人要房？已經(jīng)和正在建設(shè)的有多少房？“這樣一個(gè)水落石出的結(jié)果，會(huì)使大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有一個(gè)比較冷靜的認(rèn)識(shí)。”

　　“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，新常態(tài)就是回歸原本樣貌，滿足人們多種住房需要，重新定位自己的結(jié)構(gòu)、規(guī)模。這一變化還在進(jìn)行中，需要幾年的調(diào)整期?！保ɡ钗募В?/p>