近期，隨著歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，西班牙、英國等國的房地產(chǎn)市場又開始出現(xiàn)上漲勢頭。在國際金融危機(jī)之前，南歐國家形成了嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場泡沫，泡沫的破裂對這些國家經(jīng)濟(jì)造成沉重打擊。然而，德國的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)地度過了國際金融危機(jī)和歐債危機(jī)，幾乎沒有留下受危機(jī)影響的痕跡?；仡欉^去30年，德國房價一直保持平穩(wěn)發(fā)展，其平均房價漲幅不超過60%。

德國最大的房地產(chǎn)比價網(wǎng)“Immobilien Scout24”首席分析師米夏埃爾·基弗先生對本報記者表示，健全的法律機(jī)制和完善的信貸制度等保障了德國房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定?；ソ榻B，與其他國家相比，投資德國房地產(chǎn)的大多是一些私人投資者，他們投資的數(shù)額不大，而不像大投資者那樣買下整個小區(qū)。

受德國歷史傳統(tǒng)影響，德國的房產(chǎn)開發(fā)本身呈現(xiàn)小區(qū)塊的特點，而不會出現(xiàn)大面積新建住房的情形。這些房產(chǎn)對于大投資者來說，本身不具有吸引力。通常，私人投資者投資房產(chǎn)的周期都在10年以上。由于德國房產(chǎn)交易需繳納占交易價格約10%的交易稅，房產(chǎn)擁有者還需每年繳納房產(chǎn)稅。因此，如果購房者購買房產(chǎn)后短期出手，很難從中獲利。這就保證了房價不會因為投資者的肆意炒作走高，形成房產(chǎn)泡沫。

為確保房產(chǎn)市場的穩(wěn)定，德國的銀行還制定了嚴(yán)格的貸款審核標(biāo)準(zhǔn)。通常，銀行只會對具備相應(yīng)信用額度的投資者提供低息購房貸款。符合銀行審核要求的投資者可以獲得占購房價格約80%的低息貸款，投資者須自付20%購房款。此外，投資者還需另付占購房價格10%左右的購房手續(xù)費。這確保了房產(chǎn)市場既不會出現(xiàn)房價虛高，也不會因為還貸資金斷供而拍賣房產(chǎn)。

最近幾年，德國經(jīng)濟(jì)形勢總體良好，成為歐債危機(jī)期間歐盟國家的經(jīng)濟(jì)和金融避風(fēng)港，不少外地資本相繼流入德國，推高了房價，然而，德國并沒有因此出現(xiàn)大面積的房產(chǎn)泡沫。這種可控的房地產(chǎn)局面還與德國人習(xí)慣租房而不是購房有關(guān)。目前，德國民眾的租房比例仍高達(dá)40%。這種發(fā)展趨勢有一定的歷史原因。二戰(zhàn)后，德國資金匱乏，多數(shù)人無力購買自有住房，租房成為大多數(shù)人的居住模式。

為了保護(hù)租戶的利益，德國制定了相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格限制出租者胡亂漲價或者將租戶“掃地出門”。例如，德國《民法》中規(guī)定，出租者無權(quán)將現(xiàn)有租戶趕走，租金上漲幅度3年內(nèi)不得超過20%上限。如果出租者上漲房租的幅度超出了法律規(guī)定的上限，租戶有權(quán)向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。這種穩(wěn)定的租賃關(guān)系讓很多德國人可以安心地居住在租住房屋中。只有在出租者需要對房屋進(jìn)行裝修、改建，或者自己需要使用住房時，出租者才有權(quán)將房屋收回。法律對租房合同的明確保護(hù)和有效落實，保證了德國長期租戶的利益。

總體來看，德國房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控模式得到了國際金融危機(jī)和歐債危機(jī)的雙重考驗，從這個意義上說，德國的房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗值得肯定。