作者：黃碩

中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)評(píng)論員 黃碩

“房地產(chǎn)有泡沫，房地產(chǎn)有泡沫?！笔昵熬陀腥祟A(yù)測(cè)，而今，依然有人在預(yù)測(cè)。到底有沒(méi)有泡沫？泡沫有多大？這是一個(gè)問(wèn)題。確實(shí)，這是個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，可是，如果回到商品房的本質(zhì)上看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)問(wèn)題并不復(fù)雜。 

房子在市場(chǎng)中，居住是其唯一存在的理由。如果房子沒(méi)人居住，不停地造房子必然造成市場(chǎng)過(guò)剩，泡沫必然堆積，破滅遲早而已。誰(shuí)來(lái)住房子？當(dāng)然是人。如此，衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫，就有了簡(jiǎn)單的計(jì)算公式。即在設(shè)定一個(gè)全國(guó)人均住房面積后，再拿商品房總面積除以人口總數(shù)，得出來(lái)的數(shù)據(jù)如果大于人均住房面積，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，數(shù)據(jù)越大，泡沫越大。

當(dāng)然，這是理論上的計(jì)算，具體到現(xiàn)實(shí)中，還有許多因素需要考慮，例如，居住在農(nóng)村的農(nóng)民，他們不到城市買(mǎi)房子，就不能包含在人均住房面積的計(jì)算中；還如，享受到保障房政策的群體，也不能納入人均住房面積計(jì)算。假定農(nóng)民中有一半要進(jìn)城，有住房需求，減去剩下的農(nóng)民和享受保障房的群體，此時(shí)，再拿商品房總面積除以有住房需求的人口總數(shù)，得出來(lái)的數(shù)據(jù)或許更接近現(xiàn)實(shí)。所以，在筆者看來(lái)，判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫？泡沫有多大？不必搞得那么復(fù)雜，就設(shè)定一個(gè)人均住房面積后，再拿商品房總面積除以有住房需求的人口總數(shù)，就能得出結(jié)果。 

現(xiàn)在我們必須弄清楚三個(gè)數(shù)據(jù)：一是全國(guó)人均住房面積。這個(gè)數(shù)據(jù)設(shè)定不難，可以參考世界其他國(guó)家的住房平均數(shù)據(jù)；二是要將中國(guó)商品房總面積統(tǒng)計(jì)出來(lái)，包括已經(jīng)建好有人居住的房子和正在建設(shè)以及將要開(kāi)工建設(shè)的房子；三是將有居住需求的總?cè)丝诮y(tǒng)計(jì)出來(lái)，這就要去除農(nóng)民中不可能到城市買(mǎi)房的群體，還要去除已經(jīng)享受保障房和將要享受保障房的群體。當(dāng)這三個(gè)數(shù)據(jù)都能相對(duì)準(zhǔn)確地給出答案，只要按照上述計(jì)算方法，總面積除以總需求，就能計(jì)算出房地產(chǎn)市場(chǎng)有無(wú)泡沫。

無(wú)論房地產(chǎn)如何發(fā)展，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的只有居住需求，區(qū)別在于，有剛需，有非剛需。非剛需就是投資投機(jī)、以及房地產(chǎn)腐敗而來(lái)的商品房囤積。所以，包括剛需與非剛需在內(nèi)，當(dāng)商品房總面積除以有住房需求總?cè)丝诘贸龅臄?shù)據(jù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人均住房面積，那房地產(chǎn)一定存在泡沫，并且可見(jiàn)泡沫有多大。知道了房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫、泡沫有多大，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何調(diào)整，就能有的放矢，對(duì)癥下藥。軟著陸的主動(dòng)權(quán)也就掌握在自己手中。否則，光喊“房地產(chǎn)有泡沫，房地產(chǎn)有泡沫?！眳s搞不清泡沫有多大？一旦泡沫破滅，也就措手不及。誰(shuí)都知道，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)真的泡沫破滅，那對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊無(wú)疑是災(zāi)難性的。因此，筆者認(rèn)為，救市的前提是先弄明白房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫，有多大泡沫。