據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)提供商Real Capital Analytics的統(tǒng)計(jì)，全球主要城市今年第二季度的商業(yè)地產(chǎn)估值和交易活躍度都出現(xiàn)飆升。有分析認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭顯露隱憂。

以每平方英尺的價(jià)格計(jì)算，今年第二季度倫敦、香港、大阪和芝加哥所出售辦公樓的估值觸及紀(jì)錄高位，紐約、洛杉磯、柏林和悉尼等處出售的辦公樓估值也觸及2009年以來的最高水平。

交易價(jià)格飆升的同時(shí)，歐美商業(yè)地產(chǎn)交易活躍度也在飆升。Real Capital的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，美國商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)值較上年同期飆升36%，達(dá)到2251億美元，增幅超過2006年。在歐洲，交易價(jià)值飆升37%，至1350億歐元(約合1480億美元)，也創(chuàng)下2007年以來的最強(qiáng)勁開局。

分析師稱，商業(yè)地產(chǎn)市場自2010年開始復(fù)蘇，過去一年勢(shì)頭顯著增強(qiáng)，發(fā)展勢(shì)頭隱隱令人擔(dān)憂。目前市場對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求激增令人想起這一市場2005年前后的狂熱時(shí)期，當(dāng)時(shí)泡沫破裂導(dǎo)致從佛羅里達(dá)到愛爾蘭的開發(fā)商都紛紛破產(chǎn)。

總部位于芝加哥的領(lǐng)盛投資管理研究和策略部門主管戈登表示，他們認(rèn)為現(xiàn)在市場處于周期末端。戈登說，雖然還不到恐慌的時(shí)候，但如果過量資金涌入任何一種資產(chǎn)類別，接下來的情況往往都不會(huì)很好。

市場熱度也引發(fā)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)市場狀況的密切關(guān)注。美國聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)在上個(gè)月提交給國會(huì)的年中報(bào)告中指出，商業(yè)地產(chǎn)的估值壓力加大，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲。

分析認(rèn)為，低利率以及主要經(jīng)濟(jì)體中央銀行注入的大量流動(dòng)性使得商業(yè)地產(chǎn)與債券及其他資產(chǎn)相比更具吸引力。全球央行通過將利率維持在低位，推動(dòng)關(guān)注回報(bào)的投資者進(jìn)入一系列風(fēng)險(xiǎn)較高的資產(chǎn)市場，其中包括高收益率的垃圾債券、派息股和房地產(chǎn)等。處于歷史低位的利率大大增強(qiáng)了商業(yè)地產(chǎn)的吸引力，尤其是在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長的大城市。10年期美國國債收益率約為2.2%。RealCapital稱，相比之下，紐約商業(yè)地產(chǎn)平均資本化率(衡量收益率的指標(biāo))為5.7%。

最近資金從各個(gè)方向進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)報(bào)道，因市場暴跌而受到重挫的美國退休基金目前將7.7%的資產(chǎn)投資于物業(yè)，這一比例高于2011年的6.3%。大型美國投資者增加了商業(yè)地產(chǎn)投資，而亞洲和中東買家也日漸成為這一市場的?？汀?/p>

海外投資者也在加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入力度，其中不乏中國公司的身影。中國的安邦保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司2月份以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店，創(chuàng)下美國酒店收購價(jià)格的紀(jì)錄。另一家中國保險(xiǎn)公司陽光保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司5月時(shí)以超過2.3億美元的價(jià)格收購了紐約的巴卡拉大酒店，每個(gè)房間的收購價(jià)約合200萬美元，創(chuàng)美國酒店房間估值的歷史新高。中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司和中國平安保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司4月購入波士頓一開發(fā)項(xiàng)目的多數(shù)股權(quán)。該項(xiàng)目價(jià)值5億美元。除了美國以外，中國正在尋求開拓其他市場目標(biāo)。上月，其主權(quán)財(cái)富基金收購了悉尼和墨爾本的九座辦公大樓，以及法國和比利時(shí)的10個(gè)購物中心。

在商業(yè)地產(chǎn)熱潮下，分析師警告說，如果利率大幅上升，房價(jià)可能會(huì)下跌。美聯(lián)儲(chǔ)已暗示將于今年晚些時(shí)候加息。利率上升帶來的影響或波及全球金融市場，特別是如果房價(jià)下跌將引發(fā)一波抵押貸款違約潮。不過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資看好的人士則認(rèn)為，如果利率上升伴隨著通脹加劇(通常房東可提高租金)，即便利率上升了，房價(jià)也未必會(huì)受到?jīng)_擊。這些人士還指出，到目前為止，這個(gè)周期還未出現(xiàn)之前曾擾亂房地產(chǎn)市場的營建過?，F(xiàn)象。