原標(biāo)題：房?jī)r(jià)中地價(jià)約占成本30%對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)貢獻(xiàn)不足10%

　　在品牌與設(shè)計(jì)橫行的天下，面包的價(jià)格越來越脫離原材料面粉的價(jià)格。房子亦是，建安成本在房?jī)r(jià)中微不足道，反而是土地的價(jià)格占比越來越大。

　　這也是地產(chǎn)商和輿論指責(zé)現(xiàn)行的土地招拍掛制度的現(xiàn)實(shí)依據(jù)。那么，地價(jià)究竟如何呢?地價(jià)在房?jī)r(jià)中占比又是幾何呢?

　　房?jī)r(jià)與地價(jià):一筆復(fù)雜的賬

　　筆者在專著《房市大衰退:33年房市變遷大推演》中，曾梳理了從2008年12月～2014年3月重點(diǎn)城市平均地價(jià)走勢(shì)。

　　受金融危機(jī)影響，2009年上半年的地價(jià)甚至略低于2008年，但此后一直到2011年6月，地價(jià)一直處于上升態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市平均地價(jià)從3500元/平方米漲到4500元/平方米，尤其2009年四季度上升得很迅猛。

　　而2011年年中直至2012年底，地價(jià)處于徘徊階段，重點(diǎn)城市平均地價(jià)維持在4500元/平方米，這和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)較為一致，但從2013年3月后，地價(jià)追隨房地產(chǎn)市場(chǎng)，再度進(jìn)入上升態(tài)勢(shì)，截至2014年3月末，重點(diǎn)城市平均地價(jià)在5139元/平方米。

　　但這是一筆比較復(fù)雜的賬，一是地價(jià)與房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的不匹配，筆者能查到2008年底以來重點(diǎn)城市的平均地價(jià)，但房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)可沒有對(duì)應(yīng)的口徑;二是地價(jià)的跳躍性，房?jī)r(jià)基本一直在上漲，但地價(jià)受土地供應(yīng)、季節(jié)等因素影響呈現(xiàn)跳躍性;三是地產(chǎn)商這些年有意捂盤，緩慢開發(fā)，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比也就自然容易失真。

　　所以最好的方法，只能是抽樣調(diào)查，從樓盤入手。

　　地價(jià)占房?jī)r(jià)比的一樁公案

　　關(guān)于地價(jià)占房?jī)r(jià)比，數(shù)年前可謂有一樁公案。

　　2009年的“兩會(huì)”上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)公布了全國(guó)9城市2008年“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%。

　　現(xiàn)在回頭去看，這個(gè)調(diào)查值得玩味，一是發(fā)布方是地產(chǎn)商的協(xié)會(huì)組織;二是2008年房?jī)r(jià)處在這7年中的低位，自然抬高了占比;三是這個(gè)58.2%是土地成本在直接成本中的比例，不是占房?jī)r(jià)的比例。

　　盡管如此，作為土地的供應(yīng)方，國(guó)土資源部還是有些坐不住了。2009年6月底，國(guó)土部首次正面回應(yīng)“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的爭(zhēng)論，當(dāng)時(shí)國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社在國(guó)新辦的新聞發(fā)布會(huì)上表示，全國(guó)地價(jià)約占房?jī)r(jià)23%。

　　但爭(zhēng)論并未平息，于是同年7月，國(guó)土資源部將全國(guó)620個(gè)樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)悉數(shù)發(fā)布。

　　在這620個(gè)樓盤案例中，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%，最低比例為5.3%，最高為58.6%;78%的樓盤地價(jià)占房?jī)r(jià)比在30%以下;地價(jià)占房?jī)r(jià)比在15%～30%之間的樓盤有356個(gè);北京21個(gè)項(xiàng)目平均地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例約為25%。

　　另外，2010年中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析組發(fā)布報(bào)告，稱2009年我國(guó)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率大幅超過地價(jià)增長(zhǎng)率，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市居住用地的同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比均值為31.29%，基本處于正常市場(chǎng)區(qū)間內(nèi)。

　　房?jī)r(jià)公式

　　當(dāng)然不同的樓盤，房?jī)r(jià)中的成本構(gòu)成自然有差異，這得取決于市場(chǎng)行情、開發(fā)商的競(jìng)價(jià)。

　　這幾年情形又怎么樣呢?某上市銀行審計(jì)部人士告訴筆者，在其所審計(jì)的上海幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，土地成本低的只有20%，高的也有超過40%，正常的則在30%多。

　　雖然土地成本在房?jī)r(jià)中并不顯著，但地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)一點(diǎn)也不含糊。華中師范大學(xué)袁平等人測(cè)算，地價(jià)上漲1%，導(dǎo)致房屋價(jià)格上升0.21%。

　　而根據(jù)重慶工商大學(xué)管理學(xué)院副教授黃居林的研究，房?jī)r(jià)慣性、地價(jià)、供需關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的主要因素，其中房?jī)r(jià)自身的貢獻(xiàn)度最大，達(dá)到70%;其次是銷竣比對(duì)房?jī)r(jià)的影響，再其次是地價(jià)，兩者加起來對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的貢獻(xiàn)達(dá)到近30%，但地價(jià)的貢獻(xiàn)不足10%。注意，這里的“貢獻(xiàn)”并不是地價(jià)占房?jī)r(jià)比。

　　上述研究，僅供參考，基于上述數(shù)據(jù)，大概能得出這么一個(gè)房?jī)r(jià)公式，房?jī)r(jià)=土地成本(30%)+開發(fā)費(fèi)用(10%)+建安成本(20%)+稅費(fèi)(15%)+利潤(rùn)(25%)。這個(gè)公式一般是比較有說服力的，當(dāng)然特殊案例也免不了。

　　其中，開發(fā)費(fèi)用是指三大費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(也叫營(yíng)銷費(fèi)用)，管理費(fèi)用一般不超過房?jī)r(jià)的3%，三項(xiàng)費(fèi)用一般不會(huì)超過房?jī)r(jià)的10%。但近些年地產(chǎn)商融資緊張，一些項(xiàng)目借道房地產(chǎn)信托，融資成本自然水漲船高。

　　上述公式中，利潤(rùn)占25%，其實(shí)只能是一個(gè)大概的估算。這和地產(chǎn)商的策略也有關(guān)系，筆者手頭掌握的華南某大型地產(chǎn)商內(nèi)部數(shù)據(jù)資料顯示，該地產(chǎn)商的絕大部分項(xiàng)目利潤(rùn)率在15%左右。

　　該份資料還顯示，有些樓盤可能是暴利，譬如在三四線城市，土地成本只有幾百元/平方米，而房?jī)r(jià)至少三四千元/平方米，利潤(rùn)翻倍都是有可能的。但也有些項(xiàng)目，可能利潤(rùn)率低到我們都難以相信，在5%以下，甚至只有0.46%，而2014年起諸如佛山雅居樂這樣的地產(chǎn)商完全是在甩賣樓盤，利潤(rùn)率完全是負(fù)的。

　　此外，不同的項(xiàng)目利潤(rùn)有很大差異的。一般而言，樓盤的定案價(jià)只是提供一個(gè)成本收益核算上的參考，實(shí)際銷售價(jià)是隨行就市的，因而利潤(rùn)也就起伏很大。

　　南京一家中型房地產(chǎn)公司的投資部負(fù)責(zé)人曾告訴筆者，市場(chǎng)熱的時(shí)候，實(shí)際售價(jià)高出定案價(jià)2000元/平方米都有可能，但市場(chǎng)冷的時(shí)候，實(shí)際售價(jià)比定案價(jià)低上千元也是有可能的。

　　回到房?jī)r(jià)公式，在房?jī)r(jià)中，政府拿走的是土地、稅收、“建安成本”中的政府規(guī)劃費(fèi)，地產(chǎn)商拿走利潤(rùn)，但也可以借助融資提高自有資金的回報(bào)率。所以，本質(zhì)上地產(chǎn)商和地方政府屬于利益共同體。