中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)4月14日電（信蓮）福布斯中文網(wǎng)今日刊登吳曉波的專(zhuān)欄文章《樓市開(kāi)出“體檢單”：哪些城樓市沉疴難愈或虛火上升？》，文章稱(chēng)，深圳應(yīng)該會(huì)成為虛火最旺的一個(gè)。根據(jù)世聯(lián)行的監(jiān)測(cè)，在2015年第13周（3.23-3.29），深圳是四個(gè)一線城市中成交量上漲最快的，比2014年同期上漲111.4%。北京、上海、廣州的這一數(shù)據(jù)分布是4.77%，3.45%和-0.11%。

此外，作者還認(rèn)為，二季度即使中國(guó)樓市有所回暖，也不會(huì)是全面回暖，最多只會(huì)涌現(xiàn)幾個(gè)亮點(diǎn)，至于那些放風(fēng)“隨時(shí)要漲價(jià)”的開(kāi)發(fā)商，很可能也只是“嘴上漲價(jià)”。

文章原文如下：

330新政已經(jīng)出臺(tái)近兩周，樓市可以用一句話概括：二手房明顯上漲，一手房強(qiáng)顏歡笑，開(kāi)發(fā)商“嘴上漲價(jià)”。

從成交、庫(kù)存、土地出讓這三張“體檢單”來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)正如一個(gè)久病氣虛的病人，補(bǔ)藥雖多卻病去如抽絲。

按照CREIS中指數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測(cè)，2015年3月29日-4月4日，22個(gè)主要一二線城市累計(jì)住宅成交面積環(huán)比前一周上升4.9%。一線城市成交面積環(huán)比上升約7.5%，其中廣州、北京成交上升，漲幅均近4成；二線代表城市中半數(shù)成交量環(huán)比上漲，成交總量較前一周小幅上漲4.0%。但到了4.5-4.11這個(gè)新政出臺(tái)第二周，一線城市成交面積卻環(huán)比下跌了33.2%；二線代表城市的成交面積環(huán)比下跌了22.4%。

而根據(jù)各地房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，上海二手房從4.1-4.11日上午10點(diǎn)，共成交約1萬(wàn)套，在去年行情較好時(shí)，上海每月成交二手房約2.5萬(wàn)套左右。北京則是在330新政實(shí)施后首周，辦理個(gè)人房屋交易2,154戶(hù)，環(huán)比有所上漲。廣州則出現(xiàn)新政首周后二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比上上周漲35%；深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比上周上漲5.5%。

從庫(kù)存來(lái)看，深圳近期一直是四個(gè)一線城市中去庫(kù)存最快的城市。截至4月5日，中指監(jiān)測(cè)的19個(gè)主要城市庫(kù)存總量環(huán)比繼續(xù)下降，整體環(huán)比下降了0.27%。庫(kù)存下降的城市中，深圳降幅最高，可售面積環(huán)比下降3.02%，蘇州次之，庫(kù)存環(huán)比下降1.4%；庫(kù)存上漲的城市中，舟山漲幅最大，環(huán)比上漲1.54%；其余城市庫(kù)存變化幅度均未超過(guò)1%。

截至2015年4月11日，CREIS中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的12個(gè)主要代表城市庫(kù)存總量環(huán)比上周下降0.35%。庫(kù)存下降的城市中，深圳庫(kù)存降幅最大為2.39%，南京、合肥、蘇州、溫州也有超過(guò)1%的下降。廈門(mén)、上海、寧波庫(kù)存有所上漲，其中廈門(mén)受大量上市影響，庫(kù)存漲幅最大，為5.79%。

按照如果按照3月份深圳新房成交了4,854套的數(shù)據(jù)來(lái)算，那么截至4月11日深圳的庫(kù)存消化周期只有六七個(gè)月。而北京、上海、廣州的庫(kù)存套數(shù)按3月銷(xiāo)售套數(shù)來(lái)算，消化周期都在12-13個(gè)月左右。

從土地供應(yīng)和成交來(lái)看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，2015年1-3月，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地成交面積5,678萬(wàn)平方米，同比減少51%。土地出讓金總額為4,068億元，同比減少43%。而地價(jià)方面，住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為1,849元/平方米，同比上漲3%；土地拍賣(mài)的平均溢價(jià)率10%，較去年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，一線城市的土地市場(chǎng)中，京滬一季度收金均在300億元以上，廣深則各有兩月宅地零成交。但即使如此，如上海今年第一季度土地成交總量182.56公頃，同比下滑37.65%；平均溢價(jià)率9.03%，同比下滑38.23%。；二三線城市各項(xiàng)指標(biāo)也以同比下降為主，出讓金均減少四成左右。

按照以往的市場(chǎng)波動(dòng)來(lái)看，土地成交會(huì)領(lǐng)先于新批上市面積幾個(gè)季度。也就是說(shuō)，由于去年以來(lái)土地成交量持續(xù)減少，導(dǎo)致今年二季度重點(diǎn)城市供應(yīng)，可能出現(xiàn)增幅低于今年一季度水平的情況。

從成交、庫(kù)存和土地供應(yīng)三方面的情況綜合來(lái)看，成交增幅較低、庫(kù)存量大且去化率慢、土地出讓行情冷淡的城市，很可能對(duì)新政的“耐藥性”較強(qiáng)，很難在短期內(nèi)恢復(fù)健康穩(wěn)健的發(fā)展。而成交增幅高、庫(kù)存消化周期短、土地出讓面積少的城市，則可能因?yàn)楸焕谜摺把a(bǔ)過(guò)頭”出現(xiàn)虛火上升。

在這當(dāng)中，深圳應(yīng)該會(huì)成為虛火最旺的一個(gè)。根據(jù)世聯(lián)行的監(jiān)測(cè)，在2015年第13周（3.23-3.29），深圳是四個(gè)一線城市中成交量上漲最快的，比2014年同期上漲111.4%。北京、上海、廣州的這一數(shù)據(jù)分布是4.77%，3.45%和-0.11%。

在中國(guó)指數(shù)研究院一季度監(jiān)測(cè)中，深圳也是今年回暖最快的地區(qū)。2015年一季度中指監(jiān)測(cè)的33個(gè)主要城市，有17個(gè)城市成交面積同比上漲，其中深圳漲幅度最大達(dá)104%，漲幅居第二位的為杭州，上漲65%，南寧位居第三，同比上漲50%；同比下降的城市中，廈門(mén)降幅最大63%，南昌次之，同比下降45%。

而從上面的數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳的庫(kù)存消化率也是全國(guó)城市中最短的。而且深圳目前可供出讓的用地很少，主要靠舊城改造獲得新增經(jīng)營(yíng)性用地。

至于二線城市中“耐藥性”較強(qiáng)，病去如抽絲的城市，寧波可能是一個(gè)例子，它在4.5-4.11期間成交面積環(huán)比下滑了33.1%，庫(kù)存在大多數(shù)城市都出現(xiàn)高位下降的趨勢(shì)線，它仍輕微增長(zhǎng)了0.03%至45738套，即使按照3月份它新房成交翻番達(dá)到2,579套這個(gè)良好的勢(shì)頭，庫(kù)存消化也需要消化17個(gè)月以上。去年寧波出讓了293萬(wàn)方的經(jīng)營(yíng)用地，成交面積不足2013年的一半。在2015年一季度，寧波只出讓了不多的幾幅地塊，均以接近底價(jià)成交。其中金地集團(tuán)在寧波長(zhǎng)豐區(qū)拿下的地塊，樓面地價(jià)為6,630元/平方米，而2013年3月金地在同一地段拿下的另一地塊樓面地價(jià)為7,220元/平方米。

按照戴德梁行大中華區(qū)的統(tǒng)計(jì)，在2005年至2014年期間，全國(guó)新開(kāi)工面積有105億平方米，平均一年新開(kāi)工11億平方米，十年間銷(xiāo)售83億平方米，此意味著，這十年間，還有剩余22億平方米未銷(xiāo)售。在庫(kù)存如此龐大的前提下，大部分品牌房企的年去化率只有60%甚至以下。

盡管330新政后，改善需求正在釋放，但受益的只有一二線標(biāo)志性城市；雖然土地供應(yīng)正在減少，但此前沉淀下來(lái)的龐大庫(kù)存仍在制約發(fā)展商的拿地、推貨策略?？梢耘袛啵径燃词怪袊?guó)樓市有所回暖，也不會(huì)是全面回暖，最多只會(huì)涌現(xiàn)幾個(gè)亮點(diǎn)，至于那些放風(fēng)“隨時(shí)要漲價(jià)”的開(kāi)發(fā)商，很可能也只是“嘴上漲價(jià)”。