跟內(nèi)地一樣，香港房地產(chǎn)市場也總最創(chuàng)意十足的市場。最近又出現(xiàn)一個新概念叫做“納米樓”，大家是否知道是什么意思呢？

這個新名稱跟高科技納米技術(shù)無關(guān)，而是專指某些小得不能再小的住宅戶型——在過去實(shí)用面積30平方米以下的單位曾被稱為“細(xì)單位”或是“細(xì)價樓”，然而隨著樓市連續(xù)6年上漲，即便小型單位也不再“細(xì)價”，動輒要四五百萬元港幣以上。更小的戶型曾被諷“劏房戶”(意指面積小得像一套完整住宅切割成幾套)，但到了今日，最受追捧的小戶型甚至比“劏房戶”還要小，于是被人用“納米樓”形容，以極言其細(xì)小。

例如在港島東的北角地區(qū)，近來一個實(shí)用面積僅128平方英尺(約11.9平方米)的“開放式”(即廳房無間隔)租盤，月租卻高達(dá)9800港元，平均每平方英尺租金高達(dá)76.6港元，甚至高于不少傳統(tǒng)豪宅區(qū)。類似的十余平方米超小單位，售價紛紛達(dá)到近300萬港元，每平方米售價可高達(dá)20萬元港幣以上。

市場的極速轉(zhuǎn)向令不少人愕然，僅僅在4、5年前，小型住宅還門庭冷落，輿論一窩蜂地譴責(zé)開發(fā)商只愛建豪宅賣高價，忽略普通家庭住房需求。然而，政府差餉物業(yè)估價署去年數(shù)據(jù)顯示，全年實(shí)用面積在430平方英尺(約40平方米)以下的迷你型住宅，全年樓價升幅最高，達(dá)到15%。與此相比，實(shí)用面積在1722平方英尺(約160平方米)以上的大型住宅，全年樓價則升幅只有3%。

去年7月，筆者曾寫過一篇專欄《李嘉誠如何“賺盡香港最后一分錢”》說的是李嘉誠別出心裁地在新開售的樓盤中設(shè)計了一個實(shí)用面積僅約16平方米的迷你戶，被媒體冷嘲熱諷“小過牢房”，不過筆者認(rèn)為這雖然看似荒誕，卻顯示了市場的需求。時隔半年看來，李首富在樓市走向上的確有先見之明，地產(chǎn)業(yè)界今日已經(jīng)開始群起追隨這一潮流。

日前占據(jù)了不少報紙財經(jīng)版頭條的，是香港地產(chǎn)界大佬新鴻基地產(chǎn)(115.9,-1.95,-1.66%,實(shí)時行情)同時向城市規(guī)劃委員會申請5個項目修改規(guī)劃，要將原本設(shè)計的大、中戶型改建成更多的小戶型住宅。這幾份規(guī)劃的修改幅度堪稱“瘋狂”，在同樣地皮面積上的擬建住宅竟然從1500多套暴增到超過11000套。

這樣猶如“變魔術(shù)”的修改規(guī)劃，要訣就是劃出大量超小單位，在某些項目中實(shí)用面積低于20平方米的“納米樓”供應(yīng)量超過一成，整體中小戶型占比超過90%。新鴻基對此表示，改為興建更多中小型單位是考慮市場和用家需要，也配合政府“加大房屋供應(yīng)量”的方向。

由于申請修改規(guī)劃的部分地皮位于香港較為偏遠(yuǎn)的新界元朗別墅區(qū)，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計很可能不獲批。一名過去曾任立法會議員，現(xiàn)為關(guān)注地產(chǎn)業(yè)的民間智庫成員的人士表示，當(dāng)?shù)卦臼敲芏群艿偷膭e墅區(qū)，現(xiàn)在大面積修改規(guī)劃的后果是令區(qū)內(nèi)人口密度大增，各方面配套尤其是交通是否能承受會是大問題，因此政府城市規(guī)劃委員會必然要多方面仔細(xì)考慮，恐怕不會輕易批準(zhǔn)。

不過，新鴻基并非唯一一家申請修改規(guī)劃的開發(fā)商，由于小型單位的回報實(shí)在太過誘人，業(yè)界大多預(yù)計未來會有更多開發(fā)商提出類似的申請，甚至形成一股潮流。

去年7月李嘉誠在長實(shí)新開售的樓盤中設(shè)計了迷你戶，被媒體冷嘲熱諷“小過牢房”，不過時隔半年看來首富在樓市走向上的確有先見之明，地產(chǎn)業(yè)界今日已經(jīng)開始群起追隨這一潮流。（路透社圖片）香港人的住房面積長期不到內(nèi)地城鎮(zhèn)一半，至今超過50%的私人住宅面積低于50平方米，現(xiàn)在看來這似乎還遠(yuǎn)不是盡頭。今天超小型樓盤越建越多，原因當(dāng)然不是香港人喜歡住得擠，而僅僅是大房子買不起。在1997年香港樓市泡沫爆破后，政府一度為了維護(hù)脆弱的市場近10年沒有主動推出住宅地皮拍賣，令隨后多年住宅供應(yīng)不足；再加上港幣長期受美元低利率政策影響，樓市需求旺盛，價格不斷上升。

過去幾年，政府絞盡腦汁，以高稅率限制外來投資者和移民在港買房，又以限制貸款的方式壓抑樓市需求。然而住房需求實(shí)在過于旺盛，當(dāng)政府限制豪宅貸款，購買力就迅速轉(zhuǎn)移至中小型住宅。上月底，香港金管局再將價值700萬以下的自用住宅按揭貸款率也統(tǒng)一下調(diào)到60%，令首付資金有限的買家進(jìn)一步向下轉(zhuǎn)移，追捧起總價卻相對較低的“納米樓”來。

大家知道香港貨幣政策完全不自主，預(yù)測香港樓市走向?qū)嵲诶щy。對于目前的怪現(xiàn)狀，業(yè)界和機(jī)構(gòu)分析人士眾說紛紜：有人警示小型住宅“泡沫”太嚴(yán)重，短期內(nèi)甚至幾個月內(nèi)就可能爆破；有人相信香港只要“挺住”到美國加息，月供負(fù)擔(dān)上升自然會讓樓價恢復(fù)正常；也有人覺得當(dāng)小型住宅與中大型的升幅巨大差距持續(xù)一段時間，小型住宅價格就會接近中大型住宅，屆時部分買家會自然分流到中型住宅市場……

不過，筆者認(rèn)為不難判斷在未來幾個季度的樓市成交中，必然會出現(xiàn)供應(yīng)不斷增加，成交價不斷下跌的景象。只不過這里的“供應(yīng)增加”指的是住宅面積不斷縮小，一套房變成兩套，兩套變成四套……而成交價不斷下跌，則指的是總價下降，但單位價格(每平方英尺價格)不斷上升而已了。

(本文作者介紹：北大畢業(yè)后赴港留學(xué)，任職多年，貼身體驗國際金融中心枯榮動蕩。)