國(guó)內(nèi)連續(xù)數(shù)年的房地產(chǎn)限購(gòu)，在打壓了國(guó)內(nèi)樓市的同時(shí)，也讓海外房地產(chǎn)成為了中國(guó)人眼中的“香餑餑”。隨著人民幣在國(guó)際市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)力日漸增強(qiáng)，澳大利亞、英國(guó)等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)始出現(xiàn)越來(lái)越多的中國(guó)投資者和開(kāi)發(fā)商身影。數(shù)據(jù)顯示，2014年中國(guó)海外房地產(chǎn)投資已超過(guò)165億美元，首次超過(guò)在國(guó)內(nèi)的投資。

　　不過(guò)，春節(jié)以來(lái)，一些海外置業(yè)的利空消息接踵而至。業(yè)內(nèi)人士提醒，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)存在顯著差異，投資時(shí)必須謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　案例：一周漲2萬(wàn)澳元

　　大年初二這天，金小姐踏上了前往澳洲悉尼的班機(jī)，這比她原定的計(jì)劃提前了兩個(gè)星期。

　　金小姐是寧波人，大學(xué)在悉尼就讀，工作了一段時(shí)間后才返回國(guó)內(nèi)。在悉尼購(gòu)置一套房產(chǎn)，一直是她的投資計(jì)劃之一?！皣?guó)內(nèi)限購(gòu)，而差不多的價(jià)格，在悉尼可以買(mǎi)到更不錯(cuò)的房子。”金小姐非常喜歡悉尼的居住環(huán)境，但直到最近才下定決心在那邊置業(yè)。經(jīng)過(guò)幾次來(lái)回考察，她選定了一套距離悉尼市中心8公里的新公寓樓，使用面積93平方米，精裝修還包含一個(gè)地下車(chē)位，總價(jià)73萬(wàn)澳元。金小姐告訴記者，海外人士投資澳洲房地產(chǎn)，只能購(gòu)買(mǎi)全新房產(chǎn)而不能買(mǎi)二手房。她看中的這套房子步行3分鐘就能到地鐵站，開(kāi)車(chē)的話10分鐘就能到海邊，而且還是學(xué)區(qū)房。雖然總價(jià)相對(duì)悉尼目前60萬(wàn)澳元左右的均價(jià)來(lái)講有些偏高，但性?xún)r(jià)比非常不錯(cuò)。

　　“以目前的匯率，大致是人民幣358萬(wàn)?！苯鹦〗阏f(shuō)，近來(lái)澳元對(duì)人民幣的匯率在跌，存款利率也下調(diào)了，因而她的朋友圈中，大家都覺(jué)得現(xiàn)在是澳洲置業(yè)的好時(shí)機(jī)。按照原計(jì)劃，她應(yīng)該在元宵節(jié)后才飛去悉尼，辦理房屋購(gòu)買(mǎi)手續(xù)。但就在除夕夜，與其相熟的當(dāng)?shù)刂薪楸愀嬷?，最好能盡快去辦理手續(xù)，否則一周后房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲2萬(wàn)澳元。金小姐索性帶著家人，在澳洲邊度假邊購(gòu)房。

　　澳洲投資受中國(guó)資本青睞

　　金小姐并非個(gè)例。剛剛過(guò)去的羊年春節(jié)，不少中國(guó)買(mǎi)家前往悉尼、墨爾本等城市，在旅游觀光的同時(shí)，也順道考察了澳洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)。與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)興起時(shí)類(lèi)似，一些中國(guó)買(mǎi)家組團(tuán)考察樓盤(pán)，且付款時(shí)毫不猶豫?！按汗?jié)以來(lái)，我已經(jīng)接待了3個(gè)來(lái)自中國(guó)的購(gòu)房團(tuán)，主要是來(lái)自浙江和山西的購(gòu)房者?！毕つ岙?dāng)?shù)刂薪門(mén)erry·林告訴記者，隨著復(fù)星、綠地、萬(wàn)達(dá)等中國(guó)開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入澳洲，3年以后的市場(chǎng)可能更加瘋狂。

　　澳大利亞外國(guó)投資審查委員會(huì)(FIRB)數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)已成為澳洲外國(guó)房地產(chǎn)投資的頭號(hào)來(lái)源國(guó)，投資總額高達(dá)59億澳元，比一年前增長(zhǎng)40%，而這一趨勢(shì)在2014年更加明顯。預(yù)計(jì)在未來(lái)7年，這一數(shù)字將增長(zhǎng)至360億，悉尼、墨爾本、堪培拉等大城市成為中國(guó)買(mǎi)家置業(yè)的首選。有報(bào)告稱(chēng)，過(guò)去一年中，悉尼、墨爾本分別有18%和14%的新建房屋被中國(guó)投資者所購(gòu)買(mǎi)。

　　受到中國(guó)資本的刺激，澳大利亞房?jī)r(jià)近年來(lái)上漲明顯。據(jù)澳洲統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年期間，澳洲主要城市房?jī)r(jià)上漲7.9%。其中悉尼房?jī)r(jià)增幅達(dá)10.6%，墨爾本以5.8%增幅緊隨悉尼之后。

　　“中國(guó)買(mǎi)家是推升澳洲房?jī)r(jià)的重要因素?！睆氖掳闹尥顿Y的西捷國(guó)際集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)理黃驪珠告訴記者，以墨爾本市場(chǎng)為例，均價(jià)在60萬(wàn)澳元左右的兩房公寓最為熱銷(xiāo)，年漲幅在6%左右。而三房、別墅等高端項(xiàng)目，年漲幅更在10%以上。與此同時(shí)，目前墨爾本的空房率為3.1%，這使得房屋出租根本不成問(wèn)題。

　　海外投資首超國(guó)內(nèi)

　　在匯率推動(dòng)下，近年來(lái)中國(guó)資本在國(guó)際市場(chǎng)上不斷出手。仲量聯(lián)行近日發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年中國(guó)海外房地產(chǎn)投資激增，超過(guò)165億美元，首次超過(guò)在國(guó)內(nèi)的投資，且海外投資呈現(xiàn)全球多元化趨勢(shì)。這其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過(guò)55億美元的投資，澳大利亞則成為中國(guó)投資者青睞的新目標(biāo)市場(chǎng)，流入資本超過(guò)30億美元；另有25億美元資本則流入美洲。從城市來(lái)看，悉尼獲得了大部分的投資額，達(dá)到22億美元，成為最吸引中國(guó)投資者的目的地之一。而倫敦在2014年共吸引了40億美元的投資，再次榮登榜首。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億至15億美元的中國(guó)投資。

　　在美國(guó)，2013年外資購(gòu)置美國(guó)住宅地產(chǎn)的交易激增了35%，而引領(lǐng)這波外資購(gòu)房潮的正是中國(guó)買(mǎi)家。中國(guó)買(mǎi)家主要集中在洛杉磯和拉斯維加斯，少數(shù)有實(shí)力的買(mǎi)家則在曼哈頓進(jìn)行，將那里新樓盤(pán)的價(jià)格推高到了難以想像的高水平。

　　加拿大多倫多2013年房屋均價(jià)持續(xù)瘋漲至43萬(wàn)加元，漲幅達(dá)12%，溫哥華的漲幅更高至18%。“新樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)，70%的買(mǎi)家都是中國(guó)人?！碑?dāng)?shù)厝吮г埂?/p>

　　中國(guó)人新購(gòu)買(mǎi)的韓國(guó)土地也大幅超過(guò)同期歐洲人、美國(guó)人購(gòu)買(mǎi)的土地面積。與此同時(shí)，由于韓國(guó)濟(jì)州島的投資移民政策，這幾年濟(jì)州島的房子每年都增值10%。

　　海外購(gòu)房須防“黑天鵝”

　　中國(guó)資本的不斷涌入，已經(jīng)使一些國(guó)家和地區(qū)開(kāi)始采取措施來(lái)限制海外投資。

　　春節(jié)剛過(guò)，澳大利亞宣布了一系列旨在遏制外國(guó)公民在澳買(mǎi)房權(quán)利的法律改革。根據(jù)新法規(guī)提案，外國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)澳元(約合人民幣500萬(wàn)元)以下的房產(chǎn)時(shí)，須繳納5000澳元申請(qǐng)費(fèi)(約合人民幣2.5萬(wàn)元)；超過(guò)100萬(wàn)澳元的房產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格每超過(guò)100萬(wàn)澳元都須增繳1萬(wàn)澳元申請(qǐng)費(fèi)(約合人民幣5萬(wàn)元)。新規(guī)定預(yù)計(jì)在4月左右開(kāi)始執(zhí)行。

　　面對(duì)不斷推高的房?jī)r(jià)，英國(guó)政府?dāng)M在2015年出臺(tái)房產(chǎn)限購(gòu)政策的傳言也由來(lái)已久。去年10月16日，英國(guó)政府便出臺(tái)最新移民修改法案，抬高海外高資產(chǎn)人群的移民申請(qǐng)門(mén)檻，最低100萬(wàn)英鎊投資要求抬升至200萬(wàn)英鎊，同時(shí)，原先投資金額的25%能夠用于買(mǎi)房的這項(xiàng)規(guī)定也被移除。而英國(guó)海關(guān)及稅務(wù)總署對(duì)海外買(mǎi)家用本國(guó)資產(chǎn)，如股票、債券和房產(chǎn)等，作抵押貸款購(gòu)買(mǎi)英國(guó)房產(chǎn)的行為也進(jìn)行嚴(yán)控。根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)的不同，征收資產(chǎn)利得稅或入息稅，比例最高將達(dá)45%，此舉也被視作政府試圖減少海外買(mǎi)家購(gòu)房的眾多舉措之一。

　　“海外投資蘊(yùn)藏著政策面上的不確定風(fēng)險(xiǎn)。”黃驪珠表示，國(guó)外房產(chǎn)市場(chǎng)在稅收、法律都存在諸多差異，投資者決不能以國(guó)內(nèi)的習(xí)慣性思維來(lái)進(jìn)行投資。