隨著房地產(chǎn)市場大環(huán)境的調(diào)整，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊的局面正在加劇。

數(shù)據(jù)顯示，2014年以來中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)行債券、向海外銀行貸款形成的合計債務(wù)規(guī)模已經(jīng)接近590億美元。有業(yè)內(nèi)人士對此指出，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，而國際融資成本因?yàn)槊缆?lián)儲升息而顯著增加，中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將凸顯。

房企前8月海外舉債近600億美元

受中國房地產(chǎn)調(diào)控政策以及國內(nèi)外融資成本差額的影響，資質(zhì)較好的中國房地產(chǎn)企業(yè)出海融資已經(jīng)成為慣例，而且規(guī)模呈逐年上升態(tài)勢。

據(jù)數(shù)據(jù)研究供應(yīng)商Dealogic的統(tǒng)計，2014年1～8月，中國房地產(chǎn)企業(yè)總計在海外市場上發(fā)行了524億美元的債券，比2013年同期增長100%。

另據(jù)彭博報道，2014年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達(dá)59億美元，同比增長39%。

但值得注意的是，中國的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前在海外發(fā)債的成本已經(jīng)比2013年有所提高，北京中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房企海外融資成本已普遍增加到7%以上。

“外國投資者其實(shí)對風(fēng)險和收益是非常敏感的，而且中國的房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)債拿到的評級一般都是垃圾級，而隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的疲軟，中國房地產(chǎn)海外發(fā)債的成本仍然在繼續(xù)上漲，而且8月份以來其實(shí)發(fā)債的難度已經(jīng)大幅提高，不管是美元債還是人民幣點(diǎn)心債。”一位做債券承銷的人士對《第一財經(jīng)日報》記者表示。

不過，當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)債的規(guī)模有所下降。Dealogic數(shù)據(jù)顯示，8月份中國企業(yè)發(fā)行的美元債券僅為14.8億美元，人民幣點(diǎn)心債券的規(guī)模也僅為3200萬美元，分別是7月份發(fā)行量的5%和1.5%。

最后的狂歡

今年5月，國際清算銀行(BIS)發(fā)布報告曾重點(diǎn)指出中國企業(yè)海外債務(wù)增長過快可能帶來的風(fēng)險，房地產(chǎn)市場即為BIS點(diǎn)名的行業(yè)。

BIS的報告指出，房地產(chǎn)企業(yè)外債過快增長，一旦國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫破裂跡象，中國企業(yè)將面臨再融資風(fēng)險和資產(chǎn)負(fù)債幣種錯配帶來的匯率風(fēng)險。

目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的擠泡沫現(xiàn)象，量價齊跌的現(xiàn)象顯著，就連房地產(chǎn)剛需最旺盛的北京地區(qū)今年來房地產(chǎn)價格下降也頗為顯著。

比較幸運(yùn)的是，能夠在海外發(fā)債的房地產(chǎn)企業(yè)都屬于中國的房地產(chǎn)龍頭，目前資金鏈尚未緊張到臨界點(diǎn)；但仍需注意的是，一旦美聯(lián)儲升息，國際融資成本上行，房地產(chǎn)企業(yè)借新還舊的再融資成本就會大幅上漲，而在國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有明顯改善的情況下，原本廉價的貸款就有可能成為這些房產(chǎn)企業(yè)的“毒鴆”。

房地產(chǎn)企業(yè)并非不清楚其中的風(fēng)險，只是在國內(nèi)融資成本頗高，而且高成本融資的難度也在提高，即便融到了資金對房地產(chǎn)企業(yè)而言負(fù)擔(dān)也不輕，而且對其資產(chǎn)負(fù)債表的“損傷”情況也小不了多少。

日前，一位風(fēng)格相對激進(jìn)的信托公司對《第一財經(jīng)日報》記者表示，其為國內(nèi)的一家非常有名的房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的信托產(chǎn)品非常難賣，收益率已經(jīng)定得很高了，投資者都不敢買。需要指出的是，該房地產(chǎn)開發(fā)商在國際市場上發(fā)行過債券，但現(xiàn)在被迫在國內(nèi)通過信托融資，但仍然陷入困境。