綠地：先賣給華人再賣給洋人
海外版圖：四大洲、十四個(gè)城市
困難：政局不穩(wěn)，當(dāng)?shù)孛袼?、政策法?/p>
在綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良的2014年房地產(chǎn)任務(wù)清單中，除了與萬(wàn)科在銷售上的“一哥之爭(zhēng)”及備受矚目的A股上市計(jì)劃，還有200億元的海外業(yè)務(wù)營(yíng)收。這一數(shù)字是綠地2013年海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收30億元的6.67倍。
時(shí)至年中，相比國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)焦灼帶來(lái)的挑戰(zhàn)，國(guó)外市場(chǎng)給綠地帶來(lái)的好消息似乎更多。根據(jù)綠地官方公布的信息，6月底，該公司在馬來(lái)西亞新山市投資開發(fā)的一個(gè)公寓項(xiàng)目正式啟動(dòng)銷售，首期開盤即獲認(rèn)購(gòu)超140套，預(yù)售金額超過1.6億元人民幣，刷新了馬來(lái)西亞房地產(chǎn)市場(chǎng)成交紀(jì)錄。
今年上半年，綠地新進(jìn)入英國(guó)倫敦、馬來(lái)西亞新山、加拿大多倫多、法國(guó)巴黎等4個(gè)城市投資拓展。同時(shí)，美國(guó)洛杉磯綠地中心項(xiàng)目2月開工，4月即開盤銷售；韓國(guó)濟(jì)州島項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首批產(chǎn)品交付；澳大利亞悉尼綠地中心項(xiàng)目啟動(dòng)二期銷售，同時(shí)在當(dāng)?shù)刈芳油顿Y并成功收購(gòu)2個(gè)項(xiàng)目。
“我們現(xiàn)在在海外投資已經(jīng)累計(jì)超過200億美元。在海外的收入今年就可以超200億元人民幣，明年我們的目標(biāo)是400億以上?！睆堄窳颊f。
從國(guó)內(nèi)客群到國(guó)際客群
據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解，在綠地馬來(lái)西亞項(xiàng)目預(yù)售客戶群中，有75%來(lái)自馬來(lái)西亞及新加坡當(dāng)?shù)兀?5%來(lái)自中國(guó)境內(nèi)，10%來(lái)自日本、印尼等其他海外國(guó)家。
綠地方面表示，其海外發(fā)展，正從初期聚焦國(guó)內(nèi)客群向面向全球客群發(fā)生轉(zhuǎn)變。目前，在鞏固國(guó)內(nèi)客群的基礎(chǔ)上，綠地美國(guó)、澳大利亞、加拿大等各海外項(xiàng)目均在蓄客中大幅提升海外客戶比重，對(duì)國(guó)內(nèi)客群的依賴較先期顯著降低。
目前，綠地已經(jīng)進(jìn)駐四大洲、七個(gè)國(guó)家、十四個(gè)城市。
據(jù)本報(bào)記者梳理，綠地在亞洲的布局主要是在華人多的城市和旅游目的地，如韓國(guó)濟(jì)州島、馬來(lái)西亞新山、泰國(guó)曼谷等；在歐美的布局主要是一線城市的核心區(qū)域，如美國(guó)紐約、洛杉磯，英國(guó)倫敦等。
上海市國(guó)資系統(tǒng)的一位人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，綠地這兩年在海外市場(chǎng)拓展很快，但事實(shí)上，綠地在這方面已經(jīng)準(zhǔn)備了十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，其間也走過不少?gòu)澛贰?/p>
2004年10月，上實(shí)集團(tuán)、上實(shí)發(fā)展、百聯(lián)集團(tuán)、錦江國(guó)際、綠地集團(tuán)等公司共同出資7.5億元人民幣成立了上海海外聯(lián)合投資股份有限公司，赴俄羅斯圣彼得堡市投資開發(fā)大型綜合社區(qū)——波羅的海明珠項(xiàng)目。
當(dāng)時(shí)，張玉良希望以此項(xiàng)目為基礎(chǔ)，成立海外事業(yè)部并向歐洲拓展。不過，這一方案最終因種種原因流產(chǎn)。
綠地自2011年開始正式計(jì)劃開拓海外市場(chǎng)，并將海外投資瞄準(zhǔn)委內(nèi)瑞拉、朝鮮等發(fā)展中國(guó)家。不過，這些地區(qū)政局動(dòng)蕩，讓綠地海外淘金的初心遭遇重挫。
從2012年開始，綠地調(diào)整思路，決心到政治社會(huì)穩(wěn)定、市場(chǎng)有潛力的地方去做項(xiàng)目。而在具體項(xiàng)目的落地上，更多考慮的是做中國(guó)市場(chǎng)的延伸。
張玉良表示：“現(xiàn)在有幾個(gè)數(shù)字非常令我們興奮，一是中國(guó)的出境旅游，目前有1億人次，未來(lái)三年會(huì)到2億，而且成長(zhǎng)速度非?？?；中國(guó)由于各種因素，有大量的移民，這個(gè)市場(chǎng)也很大。還有我們有大量的留學(xué)生，去年我到美國(guó)一所大學(xué)做演講，1000人當(dāng)中有80%是中國(guó)的留學(xué)生。他們說，好像在北大或者清華演講?！?/p>
中國(guó)人留學(xué)出國(guó)、投資移民到哪里，綠地就到哪里。實(shí)踐證明，這樣的思路踏準(zhǔn)了市場(chǎng)的節(jié)奏。一方面，綠地的現(xiàn)有項(xiàng)目銷售取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，另一方面，綠地的海外版圖也越擴(kuò)越大。
人才本地化
目前，積累了豐富海外開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的綠地已經(jīng)有了更大的胃口。張玉良說，綠地不僅要做華人的市場(chǎng)，也要做全世界的市場(chǎng)。
張玉良稱，綠地的出海邏輯源于四點(diǎn)：中國(guó)市場(chǎng)海外延伸，與中國(guó)中產(chǎn)階層共成長(zhǎng)，打造自己的團(tuán)隊(duì)，以及持續(xù)的跨國(guó)經(jīng)營(yíng)。
“我們?cè)诓_的海明珠項(xiàng)目上和綠地有過交集，印象最深的就是綠地特別注重人才的培養(yǎng)?！鄙鲜鰢?guó)資系統(tǒng)內(nèi)部人士透露，綠地派到波羅的海明珠項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，后來(lái)很多都成為了其開拓海外市場(chǎng)的主力軍。
綠地方面介紹，該公司的海外團(tuán)隊(duì)組織可以用“3+3”進(jìn)行總結(jié)。第一個(gè)“3”是三個(gè)重要的國(guó)際合作團(tuán)隊(duì)伙伴：接軌國(guó)際國(guó)內(nèi)的法務(wù)團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)以及整合當(dāng)?shù)卣Y源、民間資源與學(xué)術(shù)資源的公共資源團(tuán)隊(duì)。第二個(gè)“3”則是綠地集團(tuán)在國(guó)內(nèi)開發(fā)建設(shè)中長(zhǎng)期積累下來(lái)的自己的專業(yè)團(tuán)隊(duì)：技術(shù)團(tuán)隊(duì)、國(guó)內(nèi)資源團(tuán)隊(duì)、銷售團(tuán)隊(duì)。
據(jù)悉，綠地海外項(xiàng)目在前期調(diào)查和組織團(tuán)隊(duì)方面已經(jīng)形成一套自有標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下，總部只會(huì)派遣總經(jīng)理、副總及每個(gè)條線的主要負(fù)責(zé)人一共5~8人到外地事業(yè)部或公司。余下職工均采用本地招聘方式。這樣更利于團(tuán)隊(duì)了解并熟悉項(xiàng)目所在國(guó)的文化，做到“因地制宜”。
值得一提的是，雖然海外市場(chǎng)廣闊，但同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。張玉良坦言，除了通常的匯率風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)外，還有很多看不到的風(fēng)險(xiǎn)。例如，各個(gè)國(guó)家、民族有不同的民俗和政策法律，只有深入了解調(diào)研才能防范這種風(fēng)險(xiǎn)。
張玉良曾在一次內(nèi)部演講中舉例稱：“在美國(guó)投資商業(yè)地產(chǎn)和在國(guó)內(nèi)完全是兩碼事。在中國(guó)如果一次性賣掉，稅收是20%，但是美國(guó)稅收就很重，可以達(dá)到40%~50%。再比如韓國(guó)，企業(yè)交完稅以后再投資，可以抵扣，這就鼓勵(lì)企業(yè)繼續(xù)投資。”
據(jù)記者了解，在眾多海外項(xiàng)目的執(zhí)行過程中，張玉良都是最終的決策者，他會(huì)翻閱基礎(chǔ)的調(diào)查數(shù)據(jù)，堅(jiān)持逐一進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，并參與最終的談判。張玉良表示：“國(guó)外的政策，你如果要用它，當(dāng)然要研究好，這樣使你能夠更持續(xù)地發(fā)展，培養(yǎng)好自己的團(tuán)隊(duì)，不斷克隆?！?/p>
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