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      中國(guó)房企在海外怎么玩?

      作者:柳九邦 蔡胤 張歆晨 吳斯丹 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
      2014-07-17 10:18:20

      綠地:先賣給華人再賣給洋人

      海外版圖:四大洲、十四個(gè)城市

      困難:政局不穩(wěn),當(dāng)?shù)孛袼?、政策法?/p>

      在綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良的2014年房地產(chǎn)任務(wù)清單中,除了與萬(wàn)科在銷售上的“一哥之爭(zhēng)”及備受矚目的A股上市計(jì)劃,還有200億元的海外業(yè)務(wù)營(yíng)收。這一數(shù)字是綠地2013年海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收30億元的6.67倍。

      時(shí)至年中,相比國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)焦灼帶來(lái)的挑戰(zhàn),國(guó)外市場(chǎng)給綠地帶來(lái)的好消息似乎更多。根據(jù)綠地官方公布的信息,6月底,該公司在馬來(lái)西亞新山市投資開發(fā)的一個(gè)公寓項(xiàng)目正式啟動(dòng)銷售,首期開盤即獲認(rèn)購(gòu)超140套,預(yù)售金額超過1.6億元人民幣,刷新了馬來(lái)西亞房地產(chǎn)市場(chǎng)成交紀(jì)錄。

      今年上半年,綠地新進(jìn)入英國(guó)倫敦、馬來(lái)西亞新山、加拿大多倫多、法國(guó)巴黎等4個(gè)城市投資拓展。同時(shí),美國(guó)洛杉磯綠地中心項(xiàng)目2月開工,4月即開盤銷售;韓國(guó)濟(jì)州島項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首批產(chǎn)品交付;澳大利亞悉尼綠地中心項(xiàng)目啟動(dòng)二期銷售,同時(shí)在當(dāng)?shù)刈芳油顿Y并成功收購(gòu)2個(gè)項(xiàng)目。

      “我們現(xiàn)在在海外投資已經(jīng)累計(jì)超過200億美元。在海外的收入今年就可以超200億元人民幣,明年我們的目標(biāo)是400億以上?!睆堄窳颊f。

      從國(guó)內(nèi)客群到國(guó)際客群

      據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解,在綠地馬來(lái)西亞項(xiàng)目預(yù)售客戶群中,有75%來(lái)自馬來(lái)西亞及新加坡當(dāng)?shù)兀?5%來(lái)自中國(guó)境內(nèi),10%來(lái)自日本、印尼等其他海外國(guó)家。

      綠地方面表示,其海外發(fā)展,正從初期聚焦國(guó)內(nèi)客群向面向全球客群發(fā)生轉(zhuǎn)變。目前,在鞏固國(guó)內(nèi)客群的基礎(chǔ)上,綠地美國(guó)、澳大利亞、加拿大等各海外項(xiàng)目均在蓄客中大幅提升海外客戶比重,對(duì)國(guó)內(nèi)客群的依賴較先期顯著降低。

      目前,綠地已經(jīng)進(jìn)駐四大洲、七個(gè)國(guó)家、十四個(gè)城市。

      據(jù)本報(bào)記者梳理,綠地在亞洲的布局主要是在華人多的城市和旅游目的地,如韓國(guó)濟(jì)州島、馬來(lái)西亞新山、泰國(guó)曼谷等;在歐美的布局主要是一線城市的核心區(qū)域,如美國(guó)紐約、洛杉磯,英國(guó)倫敦等。

      上海市國(guó)資系統(tǒng)的一位人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者,綠地這兩年在海外市場(chǎng)拓展很快,但事實(shí)上,綠地在這方面已經(jīng)準(zhǔn)備了十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間,其間也走過不少?gòu)澛贰?/p>

      2004年10月,上實(shí)集團(tuán)、上實(shí)發(fā)展、百聯(lián)集團(tuán)、錦江國(guó)際、綠地集團(tuán)等公司共同出資7.5億元人民幣成立了上海海外聯(lián)合投資股份有限公司,赴俄羅斯圣彼得堡市投資開發(fā)大型綜合社區(qū)——波羅的海明珠項(xiàng)目。

      當(dāng)時(shí),張玉良希望以此項(xiàng)目為基礎(chǔ),成立海外事業(yè)部并向歐洲拓展。不過,這一方案最終因種種原因流產(chǎn)。

      綠地自2011年開始正式計(jì)劃開拓海外市場(chǎng),并將海外投資瞄準(zhǔn)委內(nèi)瑞拉、朝鮮等發(fā)展中國(guó)家。不過,這些地區(qū)政局動(dòng)蕩,讓綠地海外淘金的初心遭遇重挫。

      從2012年開始,綠地調(diào)整思路,決心到政治社會(huì)穩(wěn)定、市場(chǎng)有潛力的地方去做項(xiàng)目。而在具體項(xiàng)目的落地上,更多考慮的是做中國(guó)市場(chǎng)的延伸。

      張玉良表示:“現(xiàn)在有幾個(gè)數(shù)字非常令我們興奮,一是中國(guó)的出境旅游,目前有1億人次,未來(lái)三年會(huì)到2億,而且成長(zhǎng)速度非???;中國(guó)由于各種因素,有大量的移民,這個(gè)市場(chǎng)也很大。還有我們有大量的留學(xué)生,去年我到美國(guó)一所大學(xué)做演講,1000人當(dāng)中有80%是中國(guó)的留學(xué)生。他們說,好像在北大或者清華演講?!?/p>

      中國(guó)人留學(xué)出國(guó)、投資移民到哪里,綠地就到哪里。實(shí)踐證明,這樣的思路踏準(zhǔn)了市場(chǎng)的節(jié)奏。一方面,綠地的現(xiàn)有項(xiàng)目銷售取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī),另一方面,綠地的海外版圖也越擴(kuò)越大。

      人才本地化

      目前,積累了豐富海外開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的綠地已經(jīng)有了更大的胃口。張玉良說,綠地不僅要做華人的市場(chǎng),也要做全世界的市場(chǎng)。

      張玉良稱,綠地的出海邏輯源于四點(diǎn):中國(guó)市場(chǎng)海外延伸,與中國(guó)中產(chǎn)階層共成長(zhǎng),打造自己的團(tuán)隊(duì),以及持續(xù)的跨國(guó)經(jīng)營(yíng)。

      “我們?cè)诓_的海明珠項(xiàng)目上和綠地有過交集,印象最深的就是綠地特別注重人才的培養(yǎng)?!鄙鲜鰢?guó)資系統(tǒng)內(nèi)部人士透露,綠地派到波羅的海明珠項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人,后來(lái)很多都成為了其開拓海外市場(chǎng)的主力軍。

      綠地方面介紹,該公司的海外團(tuán)隊(duì)組織可以用“3+3”進(jìn)行總結(jié)。第一個(gè)“3”是三個(gè)重要的國(guó)際合作團(tuán)隊(duì)伙伴:接軌國(guó)際國(guó)內(nèi)的法務(wù)團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)以及整合當(dāng)?shù)卣Y源、民間資源與學(xué)術(shù)資源的公共資源團(tuán)隊(duì)。第二個(gè)“3”則是綠地集團(tuán)在國(guó)內(nèi)開發(fā)建設(shè)中長(zhǎng)期積累下來(lái)的自己的專業(yè)團(tuán)隊(duì):技術(shù)團(tuán)隊(duì)、國(guó)內(nèi)資源團(tuán)隊(duì)、銷售團(tuán)隊(duì)。

      據(jù)悉,綠地海外項(xiàng)目在前期調(diào)查和組織團(tuán)隊(duì)方面已經(jīng)形成一套自有標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下,總部只會(huì)派遣總經(jīng)理、副總及每個(gè)條線的主要負(fù)責(zé)人一共5~8人到外地事業(yè)部或公司。余下職工均采用本地招聘方式。這樣更利于團(tuán)隊(duì)了解并熟悉項(xiàng)目所在國(guó)的文化,做到“因地制宜”。

      值得一提的是,雖然海外市場(chǎng)廣闊,但同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。張玉良坦言,除了通常的匯率風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)外,還有很多看不到的風(fēng)險(xiǎn)。例如,各個(gè)國(guó)家、民族有不同的民俗和政策法律,只有深入了解調(diào)研才能防范這種風(fēng)險(xiǎn)。

      張玉良曾在一次內(nèi)部演講中舉例稱:“在美國(guó)投資商業(yè)地產(chǎn)和在國(guó)內(nèi)完全是兩碼事。在中國(guó)如果一次性賣掉,稅收是20%,但是美國(guó)稅收就很重,可以達(dá)到40%~50%。再比如韓國(guó),企業(yè)交完稅以后再投資,可以抵扣,這就鼓勵(lì)企業(yè)繼續(xù)投資。”

      據(jù)記者了解,在眾多海外項(xiàng)目的執(zhí)行過程中,張玉良都是最終的決策者,他會(huì)翻閱基礎(chǔ)的調(diào)查數(shù)據(jù),堅(jiān)持逐一進(jìn)行實(shí)地調(diào)研,并參與最終的談判。張玉良表示:“國(guó)外的政策,你如果要用它,當(dāng)然要研究好,這樣使你能夠更持續(xù)地發(fā)展,培養(yǎng)好自己的團(tuán)隊(duì),不斷克隆?!?/p>

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