2015年07月23日 15:31:38來源：北京晚報

　　股市與樓市，歷來被當作投資的兩大主戰(zhàn)場。

　　自從我國的股票市場和商品房市場迅速成長以來，二者的走勢似乎都是一張漂亮的曲線圖?，F(xiàn)在，股市與樓市雙雙出現(xiàn)新一輪熱潮，二者究竟是神同步，還是蹺蹺板？到底是賣股炒房還是賣房炒股？

　　 兩種關系

　　 替代效應 一筆錢總會厚此薄彼

　　樓市低迷，樓價下調，社會資金流進股市推動股價上漲；樓市熱，房價漲，資金跑向樓市使股市低迷和股價下跌，這在經濟學里叫作樓市與股市的“替代效應”。

　　2003年前，我國各地房價不斷上漲，而且幅度很大。從2009年初到2013年初，全國房價平均上漲幅度差不多達到了50%。盡管政府在許多地區(qū)實行了限購措施，仍然擋不住大量社會資金涌向樓市，造成股市資金大量流失，股市多年低迷，甚至到了新股都難以發(fā)行的地步。

　　但是，2013年后股市和樓市的風向大變，大量社會資金開始涌向股市，樓市遭到了冷落，直到現(xiàn)在不少地區(qū)樓市仍然低迷，房價還在走低。盡管各地方政府出臺了許多“救市”的政策措施，包括取消限購等，還沒有從根本上改變局面。

　　財富效應 牛熊牽動購房計劃

　　股市興旺，股價上漲，股民賺錢，財富增加，買房需求上升；股市走熊，股價下跌，股民虧錢，財富縮水，購房需求下降，這在經濟學里叫做“財富效應”。

　　不少在股市上賺了錢的股民都出手買房來改善自己的住房條件。相反，近一段時間股市狂瀉，許多本來準備買房的家庭金融資產大幅縮水，被迫取消原有購房計劃。這些事實都說明，股市的財富效應確實會影響居民的樓市消費需求。

　　世界上沒有只漲不跌的市場，也沒有只跌不漲的市場，這是客觀存在規(guī)律。結合目前相關政策對股市和樓市的基本方針，是千方百計讓股市和樓市都能平穩(wěn)，絕對不讓任何一個市場塌方。因此在兩個市場的關系上，盡量發(fā)揮兩者之間的相互推動作用，防止此起彼落。

　　 數(shù)據(jù)走勢

　　 漲跌同步 樓市股市十年相伴

　　中原集團研究中心的北上廣深四大一線城市二手住宅價格指數(shù)顯示，從2005年4月到2015年4月，一線城市二手房價漲了248%。而在這期間，上證綜指漲了283%。兩個指數(shù)的漲幅大致相當。十年間房價和股價漲幅竟然如此接近。

　　中原集團研究中心通過對比房價指數(shù)和股指曲線發(fā)現(xiàn)，在過去十年的多數(shù)時間段內，股價和房價的上漲下跌周期都是同步的。

　　◎ 從2005年5月起到2010年10月，在這5年半時間里，A股和房價經歷了5個基本同步的上升和下降的小周期。

　　◎ 從2010年11月起到2014年9月，在這將近4年的時間內，A股和房價走勢相反。其中，2010年11月到2014年4月的3年半中，房價上漲了45%而上證指數(shù)跌了32%。而在2014年5月到9月之間，上證指數(shù)開始上漲，而房價則短暫下跌了5個月。

　　◎ 從2014年10月開始至今，A股和房價又進入同步上漲周期。

　　從以上歷史數(shù)據(jù)的對比不難發(fā)現(xiàn)，在過去10年中，有超過6年的時間中房價和股價是同步變化的。而從兩者之間的漲跌關系來看，每次股市上漲，都會帶動房價上漲；而當房價下跌的時候，股市也常出現(xiàn)下跌。反過來則不成立，比如房價上漲時，股市不一定漲；而股市下跌時，房價也不一定下跌。

　　股價漲則房價必然上漲，這一規(guī)律基本貫穿于過去10年。唯一的例外發(fā)生在2014年5至9月的短短4個月之間。考慮到當時股市剛從長期熊市中復蘇，漲幅也有限，可以看作是股市對樓市影響的滯后。

　　◎ 從過往這么多年的歷史看，中國股市熊市長牛市短，而且基本都是大漲大跌的走勢。以長周期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，股票市場每一輪大幅度的波動，投資者基本是“一贏兩平七虧”，幾乎成為定律。

　　◎ 從2000年開始，房價除了個別年份如2003年非典、2008年金融海嘯、2011年下半年、2014年等出現(xiàn)小幅度回調之外，幾乎都是穩(wěn)步向上運行的。數(shù)據(jù)顯示，2001年中國平均房價是2170元/平方米，而到2014年中國平均房價為6323元/平方米，漲幅為191%。

　　機構分析

　　 股市不會直接影響樓市

　　自6月中旬以來，中國股市暴跌。短時間如此巨大的跌幅在中國證券歷史上前所未有，一時間社會公眾對“股災”的擔憂與恐慌情緒蔓延，也引發(fā)決策層動用一切力量來救市。

　　仲量聯(lián)行分析認為，盡管最近幾周，中國的股市大幅下滑，但預計其對房地產市場的直接影響將不會很大。

　　◎ 辦公樓：根據(jù)仲量聯(lián)行的調查，入住北京甲級辦公樓的小型內資金融公司的租賃面積約7萬平方米，僅占甲級辦公樓租賃市場總面積的2%。當小型內資金融公司受到股市較大沖擊的時候，不會給北京寫字樓市場帶來明顯的影響。由于北京寫字樓市場的緊俏性，來自其他快速增長行業(yè)的公司，例如IT業(yè)，將會很快租滿空置的辦公樓空間。

　　◎ 住宅：基于目前北京較高的房屋擁有率，多數(shù)人的財富都依賴于其擁有的房產，而非股票市場。不過也會發(fā)生部分買家推遲購買計劃或選購更小戶型的可能。仲量聯(lián)行預計，潛在買家的數(shù)量將會有所下滑。原先已經在觀望的買家或將更難進入住宅市場。對于高端住宅買家來說，由于更好的分散投資，高端買主對于國內資本市場的敞口將不會超過均值，也使他們更少地受到股票市場下跌的沖擊。

　　◎ 投資：在股票市場繁榮期間籌集到資本的開發(fā)商業(yè)績較好且已獲得較為容易的融資。但是，那些沒有在股票市場上升期間融資的開發(fā)商們和前者相比難以獲得相同的收益且不會有緩沖空間，也將更難在土地儲備的過程中獲得足夠的資本。

　　◎ 零售：近年來，消費者信心指數(shù)已產生多次明顯波動，此次股市下跌對于消費者來說也不是始料未及的。仲量聯(lián)行預測，消費者已經以最低的價格購物，電子商務領域將會受到較小的沖擊，高價物品的交易將暫停。

　　 一句話讀懂股市和樓市

　　◎ 股市是經濟的晴雨表。

　　◎ 房地產是國民經濟支柱產業(yè)。

　　特點

　　◎ 股票是風險性資產，風險由投資者自擔。

　　◎ 樓市不僅有投資需求，還有自住需求。當然，很多時候自住需求與投資需求是很難分開的，購房人在滿足自住需求的同時，也是資產的一種保值升值過程。

　　歷程

　　◎ 20世紀90年代我國商品房市場逐漸興起。

　　◎ 也正是在1990年，上海證券交易所和深圳證券交易所成立。

　　指標

　　◎ 看股市漲跌，要看K線圖，看股市指數(shù)。

　　◎ 看樓市冷熱，一般來說看成交均價，以及市場總體成交量。

　　表現(xiàn)

　　◎ 股市行情看漲稱為牛市，牛市股票市場上買入者多于賣出者。熊市與牛市相反，股市行情看跌稱為熊市，股票市場上賣出者多于買入者。

　　◎ 樓市的牛市則以房價上漲、成交量上升為特征。樓市的熊市則是房價下跌，購房熱情減退，市場成交量下滑。

　?。愳o思）