近日，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院共同主辦的“2015中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第十三屆中國房地產(chǎn)投融資大會”在上海證券交易所召開?！?015中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”表明，2014年中國房地產(chǎn)上市公司營收與凈利潤增速均有所回落，利潤率持續(xù)下行。參會業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)政策拐點已出現(xiàn)，房企應(yīng)學會嫁接新的價值鏈。

利潤率持續(xù)下行

2014年，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績再創(chuàng)新高，滬深上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為65.48億元，同比增長16.62%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為226.22億元，同比增長16.39%，增速較2013年均有所回落。同年，滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值為7.76億元，同比增長6.45%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值為35.89億元，同比增長5.50%。凈利潤增速較以往有所回落。

報告分析稱，房地產(chǎn)上市公司凈利潤增速降低，主要受到兩方面因素影響：一是企業(yè)為了應(yīng)對市場調(diào)整期面臨的去化壓力，主動調(diào)整價格加大促銷力度；二是近年來土地成本不斷提高，擠占了房地產(chǎn)上市公司的一部分利潤空間，部分房地產(chǎn)上市公司的凈利潤增速明顯低于同期營業(yè)收入增速。

面對利潤率持續(xù)下行的壓力，報告稱房地產(chǎn)上市公司以精細化運營為導(dǎo)向，多策并舉保障盈利空間：第一，推行標準化管控體系；第二，拓展多元融資渠道；第三，建立與上下游企業(yè)的采購戰(zhàn)略合作；第四，謹慎吸納項目資源。

除去經(jīng)營狀況，報告還表明中國房企上市公司去年資產(chǎn)收益水平穩(wěn)中有降，經(jīng)濟增加值（EVA）出現(xiàn)下滑；負債水平小幅上升，銷售回款受阻導(dǎo)致資金壓力加大。但從資本市場表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)板塊跑贏大盤，政策利好提升部分企業(yè)投資價值。

萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等企業(yè)被評為“2015滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10”；萬達商業(yè)、中國海外發(fā)展、恒大地產(chǎn)等企業(yè)獲得“2015中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10”獎項。

房地產(chǎn)政策拐點出現(xiàn)

海通證券首席經(jīng)濟學家李迅雷在論壇上表示，房地產(chǎn)行業(yè)在嚴厲的調(diào)控下也出現(xiàn)一段時間資金回收的困難，庫存增加，但現(xiàn)在政策已經(jīng)開始放松，隨著銷量的增加，供給相對較慢，價格也出現(xiàn)一定程度的上漲，尤其在一二線城市房價上漲的趨勢得到確認。所以政策的拐點和去庫存的拐點都已經(jīng)出現(xiàn)。

李迅雷認為未來房價會繼續(xù)上漲。他分析稱有五個方面的原因：一是供給不平衡；二是土地購買金額和銷售的占比有所下降，這樣利于改善房企的資金鏈，從而提升利潤；此外，資本市場的定增債券等融資手段的增加，對于降低融資成本十分有利；同時，宏觀政策除降準降息外，對購房的支持力度十分明顯；第五個方面是不可忽視的財富效應(yīng)，牛市已經(jīng)進入中后段，不少人選擇退出，李迅雷認為資金從股市撤出將對房價有一定的影響。

對于這一輪房地產(chǎn)市場的回暖表現(xiàn)，他認為一線城市反彈明顯，房價漲幅高；二線城市次之，交易量比較大，漲幅低于一線城市；三線城市依然面臨去庫存的壓力。

與李迅雷觀點不同，新城控股高級副總裁歐陽捷則認為一線城市不一定是房企投資的機會。此外，二線城市人口流入明顯，銷售總體看好，但房價上漲不明顯主要是外來人口對價格非常敏感，在這樣的情況下，他并不認為未來房價形成上漲的趨勢。今年的上漲趨勢可解讀為由于在去年因為促銷降價，今年恢復(fù)正常價格。但這并不意味著未來房價持續(xù)上升和利潤將持續(xù)增長。

對于房企未來的發(fā)展方向，國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副所長張永偉認為房企要進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。一方面是產(chǎn)業(yè)自身的升級，一方面應(yīng)該嫁接新的價值鏈。他認為，“互聯(lián)網(wǎng)+”可以改變眾多的行業(yè)，能夠生成諸多新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式。過去房地產(chǎn)單一的角色，如果用“互聯(lián)網(wǎng)+”的思想，可以產(chǎn)生“房地產(chǎn)+”的商業(yè)模式，加上有潛在商業(yè)價值的創(chuàng)新點，就會形成企業(yè)或者行業(yè)新的發(fā)展模式。除了自身的升級之外，房地產(chǎn)未來的轉(zhuǎn)型更多還要關(guān)注“房地產(chǎn)+”，即房地產(chǎn)附加功能的提升。

同時，他認為，在新一輪的資本平臺處在變革的時候，高資本密集型的行業(yè)，或者屬性相對單一的產(chǎn)業(yè)確實有業(yè)務(wù)重組的選擇，嫁接一些高創(chuàng)新、高回報的業(yè)務(wù)，在目前資本重組時機比較理想的情況下，業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組將會成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型重要的亮點。企業(yè)的轉(zhuǎn)型應(yīng)該與宏觀戰(zhàn)略的發(fā)展相匹配。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的宏觀影響接受型的行業(yè)，“宏觀上正確把握，微觀決策上踩準時機?！睆堄纻ケ硎?，很多企業(yè)在微觀決策上，很容易踩錯時間點。