中國日?qǐng)?bào)網(wǎng)9月26日電（信蓮）美國《華爾街日?qǐng)?bào)》9月25日發(fā)表由Cay Adkins撰寫的名為《你所不知道的美國買房陷阱》的文章稱，近年來，許多中國人紛紛赴美炒房，但在這場看似華麗的投資盛宴背后，美國房地產(chǎn)到底能給他們帶來多少投資收益呢？如果我們仔細(xì)計(jì)算一下持有美國房地產(chǎn)需要承擔(dān)的各種稅負(fù)，最后得出的結(jié)果，或許要讓很多投資者“大失所望”了。
最近幾年，到美國買房的中國人越來越多，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，在美國買房的海外買家每花掉的100萬美元中就有24萬來自中國人，占外國客戶群體的首位，中國人去年一年在美國的置業(yè)消費(fèi)總額已達(dá)220億美元，比前一年飆升了72%。與此同時(shí)，在美國購房的中國人群體構(gòu)成也在悄悄地發(fā)生著改變──由富人階層向中產(chǎn)階級(jí)蔓延，由閑置資金到變賣國內(nèi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)向美國置業(yè)，而購置房產(chǎn)的地盤也從過去華人較多的熱門大城市逐漸向郊區(qū)、內(nèi)地甚至邊遠(yuǎn)地區(qū)滲透、擴(kuò)大。
這么多的中國人紛紛到美國炒房，究竟有多大的賺錢空間呢？我之所以用了“炒房”這個(gè)詞，是因?yàn)樵诤Ｍ庵脴I(yè)的中國人群體中，真正在海外生活的人很少，主要都是投資客，既然是投資就要考慮回報(bào)，短期內(nèi)高回報(bào)率的投資才算是好的投資，可惜的是，美國房地產(chǎn)卻完全不屬于這個(gè)范疇。
首先，美國房地產(chǎn)的升值空間很小。美國的房地產(chǎn)市場已有130多年的商業(yè)化歷史，不僅成熟穩(wěn)定，而且法律齊全復(fù)雜，要想能像近些年中國房地產(chǎn)市場那樣的持續(xù)盈利幾乎是不可能的，按美國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這一百多年來美國房地產(chǎn)市場的年均漲幅大概在3%左右，和美國的年均通貨膨脹率持平，也就是說，除去通脹因素后美國房價(jià)幾乎沒有漲幅。
其次，也是最重要的，美國房地產(chǎn)的持有成本非常高，這主要表現(xiàn)在以下方面。
1. 房產(chǎn)稅
美國的房地產(chǎn)每年都要交付不菲的房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)的稅率由當(dāng)?shù)卣疀Q定，不僅各州之間會(huì)有不同，就是同一州內(nèi)不同的郡市之間也可能不同，一般來說地段越好房地產(chǎn)稅率越高，相當(dāng)房價(jià)總值的1%至6%不等，全國平均的房地產(chǎn)稅率約2%左右。若以中國人去年在美國置業(yè)總額220億美元的數(shù)字來計(jì)算，這些人此后每年要給美國政府繳納的房產(chǎn)稅將高達(dá)4.4億美元，這個(gè)數(shù)字之高足夠驚人。不過這還沒完，當(dāng)?shù)卣扛魩啄陼r(shí)間（各地規(guī)定的間隔不同）還會(huì)來給房屋重新估價(jià)，然后根據(jù)新的估價(jià)來征收房產(chǎn)稅，也就是說房產(chǎn)增值地產(chǎn)稅征收的基數(shù)隨之增加。
2. 管理費(fèi)
美國的房地產(chǎn)出租歷史悠久，是一個(gè)法律復(fù)雜且非常規(guī)范的商業(yè)領(lǐng)域，因此其投資和經(jīng)營必須有專業(yè)經(jīng)紀(jì)人的參與才行，尤其炒房的投資人在中國，沒有專業(yè)的物業(yè)管理公司來打理幾乎寸步難行，陪潛在租戶看房子、簽約、收租金、安排修繕、更換租戶時(shí)清理房子、甚至簡單到幫鎖在門外的租戶打開房門等這些簡單事情等，在美國物業(yè)管理公司的收費(fèi)不菲，至少要是租金總數(shù)的10%。
3. 房屋保險(xiǎn)
美國是一個(gè)多自然災(zāi)害的國家，房子必須買保險(xiǎn)，否則天災(zāi)人禍發(fā)生時(shí)所有的財(cái)產(chǎn)便會(huì)化為烏有，若是風(fēng)吹倒了樹砸在房子上了的話需要保險(xiǎn)來修繕，有人在你家地盤受傷了也可能索賠等。房屋的年保險(xiǎn)各地不同，譬如我這里自然災(zāi)害較少，個(gè)人住房的年保險(xiǎn)大約是房價(jià)的0.2%，而颶風(fēng)較多的休斯頓年保險(xiǎn)約是房價(jià)的0.7%，火災(zāi)較多的加州保險(xiǎn)費(fèi)更高，而中國投資者的房子多不是自家住的，而是商業(yè)出租，房子保險(xiǎn)費(fèi)用更高，你若不按商業(yè)出租買保險(xiǎn)的話，一旦房子出租時(shí)出問題保險(xiǎn)公司是不會(huì)理賠的。
4. 房屋修繕和維護(hù)
美國養(yǎng)房子最貴，這和中國的國情完全不同，因?yàn)槊绹娜斯は喈?dāng)昂貴。先說美國獨(dú)立房的外部，約20年需要翻新房頂，每年都要檢查房頂以防患未然，否則房子漏水修理更貴；木頭外墻的10-15年左右需要漆一次，塑膠外墻30年壽命需要翻新，房子每年要高壓水清洗；房子的引水管道要經(jīng)常清理否則水會(huì)滲進(jìn)房子里等，獨(dú)立房的院子要剪草，花園游泳池等要打理，每月還要噴灑防蟲害噴劑等。再說房子內(nèi)部，自己住比較愛惜的話約每十年都要徹底粉刷一次，若是租給別人住基本上每換一次租戶就要粉刷一次；地?cái)偟贸Ｏ?，視磨損情況還要及時(shí)更新；管道漏水堵塞等還要找水管工，這是特別貴的，還有數(shù)不完的其他要修理的可能性等。此外還有，美國買房子的時(shí)候帶中央空調(diào)、冰箱、洗碗機(jī)、洗衣機(jī)、干衣機(jī)、灶臺(tái)、微波爐等電器，這些屬于業(yè)主的，壽命大約十年，壞了就得更新，比如我家房子十年多了，最近中央空調(diào)壞了，換一套新機(jī)器就花了5000美元。人不在美國的投資者遇到這些問題不僅要掏錢更新，還要補(bǔ)償涉及的人工費(fèi)用。
5. 物業(yè)費(fèi)
美國很多地區(qū)的是有物業(yè)費(fèi)的，比如我家是門衛(wèi)小區(qū)，物業(yè)價(jià)格居美國平均水平，每年物業(yè)費(fèi)較低是600美元，而加州高檔小區(qū)的物業(yè)費(fèi)每個(gè)月可能就會(huì)要這么多，若是聯(lián)棟房、公寓房的話，公共區(qū)域要靠物業(yè)費(fèi)維修保持，每個(gè)月一、兩百美元是最基本的。
6. 房屋空置以及賴租等成本
美國租房出去是有空置期的，在美國租約一般一簽一年，一年后租客續(xù)簽還好，不續(xù)簽了的話需要花時(shí)間整修清理出來，再簽上新租客，運(yùn)氣好的時(shí)候很快就能簽上下一個(gè)，運(yùn)氣不好會(huì)等很久，以我家族經(jīng)營的商業(yè)公寓樓為例，雖地段較好，每年每套的平均空置期也接近一個(gè)月的樣子。另外美國還有賴租房客的成本，美國租房一般都要查租客的信用記錄，但還是不可避免要碰上賴租的，這時(shí)只有花錢走法律程序才能把房客“請(qǐng)出去”，這需要時(shí)間，有時(shí)甚至拖到輸?shù)舭肽甑淖饨?，如果再遇到臨走把房子破壞個(gè)爛七八糟的地痞的話，租房整年的利潤都可能打水漂。
7. 個(gè)人收入稅
按照美國稅法，不居住在美國的非美國公民在美國投資房地產(chǎn)的收入不受中美兩國合約（treaty）豁免，需要交聯(lián)邦稅，有的州還要征收州稅。若房地產(chǎn)是唯一的投資而不掛靠其他的商業(yè)投資時(shí)，全部租金（而不是凈收入）都要交稅，由房屋的管理公司直接扣除后上交國稅局。當(dāng)然投資者也可以請(qǐng)律師或公共會(huì)計(jì)師來選擇稅收優(yōu)惠的商業(yè)投資模式，但國際投資專業(yè)律師一般都比較昂貴，“不交錢給山姆大叔就得交給律師”這句美國俚語的意思就在這里。
8. 其他費(fèi)用
持有美國房產(chǎn)一定要保證投資合法、各種報(bào)稅等齊全，律師和公共會(huì)計(jì)師等的費(fèi)用不可忽略，除此之外的林林總總還不少，這里不再一一例舉。
很顯然，如果通脹因素已經(jīng)減少美國地產(chǎn)增值百分比的話，再減去上述各類維護(hù)和持有的成本，在美國投資地產(chǎn)要贏利幾乎是不可能的。不過這還沒完，你要交易房產(chǎn)的話還會(huì)產(chǎn)生更多的費(fèi)用。在美國購買房產(chǎn)的時(shí)候，買主需要支付房產(chǎn)戶主易手的交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，取決各地規(guī)定的不同這些費(fèi)用的總和可能會(huì)占到總房價(jià)的3%至5%不等。而在美國銷售房產(chǎn)的時(shí)候又要支付一大筆錢，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金占房價(jià)的6%，房屋增值了還要交增值稅，還有過戶稅和其他的手續(xù)費(fèi)不等，所有加在一起的總數(shù)弄不好就會(huì)達(dá)到房價(jià)的10%，因此一般來說，在美國持有房屋10年以下出手基本上是很難賺到多少錢的。
如果把房地產(chǎn)留給子孫繼承呢？很多中國人沒有意識(shí)到在美國還有繼承稅，而這個(gè)稅對(duì)非美國公民來說非常高。對(duì)美國公民來說，繼承遺產(chǎn)時(shí)五百萬美元以內(nèi)是免稅的；而非美國公民要繼承在美國的遺產(chǎn)時(shí)，合法常住美國（一年四分之三的時(shí)間）的人25萬美元以內(nèi)的遺產(chǎn)免稅，對(duì)不常住美國的卻只有6萬美元，一套房產(chǎn)隨便都在30多萬美元左右，除去免稅的部分剩下的要交遺產(chǎn)稅，稅率幾乎達(dá)50%。雖然在買房后做個(gè)財(cái)產(chǎn)計(jì)劃（Estate Planning）的話可以省下一些遺產(chǎn)稅，但卻不可能徹底繞過它，除非繼承者在繼承之前及時(shí)變成美國公民。
有些還會(huì)問：我在美國是抄底買的法拍房（foreclosure），成本很低難道還不賺錢嗎？殊不知買法拍房的陷阱更多，法拍房之所有成為法拍房是因?yàn)榍胺恐鞲恫黄鹪鹿┿y行沒收后拍賣的房產(chǎn)，若是出租可以支付月供的話原房主就不會(huì)落到法拍的地步了，就是美國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)也會(huì)先低價(jià)買到手或拍走，怎么也輪不到外國投資商抄底。多數(shù)法拍的房子都比較舊，質(zhì)量較差，地段也不好，為了用租金抵銷日常維護(hù)費(fèi)用和稅費(fèi)，投資買主常被迫重新翻修，花的錢和買套好房子的錢就差不多了。更讓人郁悶的是，修繕好的房子若在“窮人區(qū)”的話，不僅租金低、出租難，連租客賴房的幾率也明顯增加，這是讓美國房東都很頭疼的問題。另外，用中國炒房的思維慣性來“抄底”美國法拍房還有一個(gè)致命的陷阱，就是你只能看到紙面上的信息，不能仔細(xì)看房和檢房，在美國正常的買房人一般的程序是先選好職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，然后經(jīng)紀(jì)人篩選出適合的房產(chǎn)供買家挑選，之后對(duì)意向房產(chǎn)的所有權(quán)、歷史、負(fù)債情況、房屋質(zhì)量、周邊環(huán)境（如學(xué)校、垃圾填埋場、離醫(yī)院的距離等）等情況進(jìn)行考察，通過之后簽約，再聘請(qǐng)房產(chǎn)律師交割，整個(gè)過程要長達(dá)幾個(gè)月，主要原因是美國房地產(chǎn)價(jià)值主要依靠地段，好地段、好學(xué)區(qū)、好套型的住房即使在金融危機(jī)的背景下也幾乎不降價(jià)，而壞地段的房價(jià)稍有經(jīng)濟(jì)波動(dòng)就可能一瀉千里，對(duì)任何一套房子來說價(jià)格、位置、社區(qū)、買賣時(shí)機(jī)及交易程序都是學(xué)問，而僅憑紙面信息買法拍房的人只靠運(yùn)氣了，連來自邁斯林移民投資公司的經(jīng)理都承認(rèn)，目前在美國抄底炒樓的中國人有七成虧了。
在資本市場比較成熟的美國，房地產(chǎn)從來都不是一個(gè)特別受歡迎的投資方式，它雖然比較保險(xiǎn)，卻從來不是一個(gè)短期能回報(bào)的領(lǐng)域，實(shí)際上本土美國人中只有非常少的會(huì)選擇房產(chǎn)投資，更多的人青睞的是指數(shù)基金或債券。在美國做地產(chǎn)投資的人多數(shù)利用的是給美國公民的低息貸款、稅收優(yōu)惠政策等來做長線規(guī)模投資，同時(shí)用地產(chǎn)的消費(fèi)來抵消其他領(lǐng)域投資的收入，而這些優(yōu)惠對(duì)拿現(xiàn)金來美國炒房的中國人都享受不到，等于光為活躍美國房地產(chǎn)市場和增加稅收做貢獻(xiàn)了。對(duì)蜂擁而至的中國炒房者來說，日本人的例子尤其值得借鑒，上個(gè)世紀(jì)八十年代日本人在美國房地產(chǎn)市場的投資曾一度震驚世界，買入過諸多象征美國的標(biāo)志性房產(chǎn)建筑，三菱地產(chǎn)購入洛克菲勒中心就是其中之一。但當(dāng)年日本在美國購入的房產(chǎn)幾乎都有沒能長期持有，多數(shù)參與炒美國房地產(chǎn)的日本企業(yè)和個(gè)人很快遭到了沉重的打擊，1996年三菱地產(chǎn)宣布洛克菲勒中心項(xiàng)目破產(chǎn)，以3.08億美元的價(jià)格加上8億美元的債務(wù)重新賣回給包括洛克菲勒家族在內(nèi)的美國人，這樣的歷史教訓(xùn)是非常深刻的。
在要收筆的時(shí)候，我突然想起了中國經(jīng)濟(jì)貿(mào)易促進(jìn)會(huì)副會(huì)長王文利在接受外媒采訪時(shí)對(duì)中國海外投資的總體評(píng)價(jià)，中國在美國的投資總數(shù)大約值八百億，其中屬低端沒有科技含量的房地產(chǎn)直接投資大約有兩百億美元，王文利評(píng)價(jià)說中國的這些海外投資“90%以上是虧損的”，而失敗的主要原因就出在文化、政治、法律等方面的矛盾和沖突，而我文中討論的房地產(chǎn)投資上的差異就是其中重要的一部分。
（編輯：涂恬）
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