中國房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)的是一次周期性放緩，趨勢上來看，伴隨著中國城鎮(zhèn)化的不斷推進，中國房地產(chǎn)市場的需求仍將保持旺盛，出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的概率并不大。

近期關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的討論如火如荼，“泡沫論”也再度引發(fā)關(guān)注。筆者認為，中國房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)的是一次周期性放緩，趨勢上來看，伴隨著中國城鎮(zhèn)化的不斷推進，中國房地產(chǎn)市場的需求仍將保持旺盛，出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的概率并不大。

從一些指標來看，房地產(chǎn)市場在過去幾個月的降溫跡象十分明顯，首先房價增速出現(xiàn)掉頭跡象，同時主要城市的新房未售存量進一步上升，并攀升至12-15個月銷售量的高位附近，明顯市場一般認為的6-9個月（平均大約為8個月）的合理水平。需要指出的是，未售房屋與銷售量的比率是一個動態(tài)的數(shù)值，過去幾個月房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)明顯下滑，導致分子變小，也在很大程度上導致了這一指標的惡化。

但需要指出的是，中國很多城市仍然存在限購政策，從這個角度來說，如果需求仍然被壓制，貿(mào)然判斷房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“崩盤”并不科學。當然，筆者也認為，在一線和多數(shù)二線城市之外，中國的很多城市并不存在限購政策，同時常住人口在過去5-10年的增幅并不大，但房地產(chǎn)的建筑面積卻不小，這些城市在未來一段時間存在著房價調(diào)整和去庫存的壓力。但如果一二線城市的房價保持平穩(wěn)，那么三四線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)無序化去庫存的概率則較低。

事實上，這已經(jīng)不是討論第一次中國房地產(chǎn)市場是否崩盤。在過去的十年中，房地產(chǎn)崩盤論曾數(shù)次出現(xiàn)，但最終以房價的探底回升終結(jié)。從這個角度來說，中國房地產(chǎn)市場是一個周期性很強的市場，在過去我們至少看到了兩個清晰的周期，第一個從2007年左右到2009年年中，第二個則從2009年年中到2012年年中，本輪周期從2012年年中開始，而目前來看，房價增速在今年年初出現(xiàn)見頂跡象，從歷史經(jīng)驗來看，房價觸底仍然需要大約一年左右的時間。

從房地產(chǎn)企業(yè)的應對來看，與過去幾次房地產(chǎn)進入低潮相比，企業(yè)的行為要成熟很多。比如說伴隨著房價的走軟，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)明顯下滑，同時新開工面積也在今年年初出現(xiàn)了負增長。盡管媒體報道稱企業(yè)手中囤積的土地很多，但從同比數(shù)據(jù)來看，未開發(fā)土地的數(shù)量也出現(xiàn)了負增長，同時企業(yè)的拿地熱情也明顯下降。從這些行為來看，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)先于市場進行調(diào)整，這符合周期性的經(jīng)濟行為，也有利于房地產(chǎn)市場的理性和有序調(diào)整。

與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率也處于較為健康的水平，從這個角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有太強的動力來突擊降價降低庫存。在國內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率在2013年年底已經(jīng)降低了到了50%左右，這遠遠低于金融危機期間的90%，表明房地產(chǎn)企業(yè)的整體財務狀況良好。從過去幾輪房地產(chǎn)市場調(diào)整來看，每次房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，行業(yè)的集中度都出現(xiàn)較為明顯的上升，在過去3年中，前10大房企的市場份額上升了3個百分點到13.3%，前50大房企的市場份額則上升了5個百分點至25.4%，這表明市場出現(xiàn)了顯著的兼并重組跡象，而這一跡象在未來一段時間可能會更加明顯。

這些都表明中國房地產(chǎn)市場在過去一年的房價飆升后，進入新一輪的周期性調(diào)整，而這樣的市場調(diào)整也是必須且不可避免的。

從一些長期指標來看，中國房地產(chǎn)市場事實上仍有較大的上升空間，同時房地產(chǎn)市場的需求也仍將保持旺盛。

首先，中國的房價收入比保持在7左右的水平，即購買一套70平米的住房大約需要消耗一個家庭7年左右的收入，這個水平盡管顯著高于歐美等發(fā)達國家，但仍然在合理范圍之內(nèi)。當然，大城市的房價收入比較高，比如說北京在12-13左右，上海則在10左右，但與之相比，香港在20左右，日本也在10左右，這表明中國一線城市的房價盡管不便宜，但也沒有出現(xiàn)顯著的泡沫跡象。

第二，中國一線城市的房租收益比從2010年以來保持在2.5-3.0%左右的水平，這一水平與2008年之前相比有較大幅度的下滑，但從全亞洲來看，中國城市的房租收益比保持在一個正常的水平，略低于香港的3.0%，但高于新加坡的2.4%，孟買的2.4%以及臺北的1.6%。伴隨著中國貨幣政策放松，房租收益比與存款利息之間的“差距”也會逐步收窄，這也反映了中國房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整過程。

第三，從絕對價格來看，中國的房價仍然遠遠稱不上“昂貴”。比如說上海中心城區(qū)的平均房價在7000美元左右，與臺北相當，但顯著低于孟買的11600美元，東京的11460美元，新加坡的18000美元以及香港的20000美元。從這些角度來看，上海作為一個逐步崛起的國際金融中心，其房價并沒有脫離基本面太多。

第四，從全國范圍來看，目前的房屋存量大約為210億平米左右，這大約等于目前7.3億城鎮(zhèn)人口人均住房占地面積為29平米左右，在未來的10年中，大約還有2億人會進入城市，而這些新增人口對房地產(chǎn)的需求仍將十分旺盛，按照中國國務院發(fā)展研究中心的估算，到2023年，人均住房面積將上升至34平米左右，接近于經(jīng)合組織國家的平均水平。按照這一估算，盡管但增速會在2018年前后進入負增長的軌點，中國實際住房在建面積在未來10年仍將處于高位。

（注：本文選自《金融時報》中文版，僅代表作者觀點）