本報(bào)記者 王麗新 陳瀟

2024年，從宏觀政策釋放強(qiáng)烈信號(hào)，到市場去庫存提速，再到企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方案逐步落地，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)勢頭。

這一年，政策應(yīng)出盡出，首付比例降至歷史最低水平，房貸利率調(diào)整至歷史低位，住房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠力度持續(xù)加大。與此同時(shí)，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額近4萬億元，保障房“以購代建”、收回存量土地等創(chuàng)新性政策邁出重要一步，開發(fā)商得以調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)“騰籠換鳥”，努力完成保交付任務(wù)，加快債務(wù)重組，重回經(jīng)營正軌。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前，樓市長期庫存壓力猶在，但階段性調(diào)整已基本完成，購房者信心正迎來實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，行業(yè)在重重挑戰(zhàn)中迎來止跌回穩(wěn)新勢頭。

全年商品房銷售額

或達(dá)10萬億元

2024年，房地產(chǎn)政策的力度和頻率均史無前例。圍繞“穩(wěn)樓市”，一系列政策組合拳持續(xù)發(fā)力。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至12月底，全年政策出臺(tái)數(shù)量達(dá)780余條。

政策與市場共振。10月份，上市房企“曬”出的成績單顯示，單月銷售額環(huán)比增長基本在50%以上，亦有不少區(qū)域性房企抓住“限購”全面放松時(shí)機(jī)，區(qū)域銷售額環(huán)比增長達(dá)3倍以上。臨近年底，多個(gè)一線和二線城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開盤售罄，久違的“日光盤”再現(xiàn)，為房企年末“搶收”畫上圓滿句號(hào)。

從全國層面來看，近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提及，10月份、11月份全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長，市場出現(xiàn)積極變化。

“四季度以來，成交量增長的城市不斷擴(kuò)容。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，不管是新房還是二手房，一線城市還是二三線城市，中心區(qū)域還是外圍區(qū)域，相應(yīng)的市場需求都出現(xiàn)明顯回升，呈現(xiàn)全面回暖趨勢。

回顧全年市場表現(xiàn)，樓市走出了一季度陷冰點(diǎn)、二季度有回暖、三季度回落、四季度現(xiàn)復(fù)蘇的運(yùn)行軌跡。

基于此，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜預(yù)計(jì)，2024年全國商品房銷售面積有望達(dá)9.7億平方米（商品住宅約8億平方米），銷售總額約9.4萬億元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則持更為樂觀的態(tài)度，他向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)2024年商品房銷售面積達(dá)10億平方米，商品房銷售額有望達(dá)到10萬億元。

銷售市場上行，讓房企有了投資擴(kuò)表的動(dòng)力，頭部房企及過去擁有穩(wěn)健財(cái)務(wù)盤面的民營企業(yè)開始下場拿地。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年前11個(gè)月，TOP100企業(yè)拿地總額為7431億元，整體較為謹(jǐn)慎。其中，新變化主要出現(xiàn)在四季度，多地取消限價(jià)政策疊加債券融資規(guī)模有所抬頭，優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度攀升，溢價(jià)率走高，百億元級(jí)地塊涌現(xiàn)，經(jīng)營穩(wěn)健房企逆勢補(bǔ)倉，變身拿地“大戶”。

政策給力，市場有正反饋，企業(yè)投資態(tài)度轉(zhuǎn)向較為積極，房地產(chǎn)行業(yè)開始走向化風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)主體、穩(wěn)市場新時(shí)期。

“收儲(chǔ)存量房+回購閑置土地”

成看點(diǎn)

那么，如何在供求關(guān)系發(fā)生重大變化之際，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)？答案或許來自于兩大發(fā)力點(diǎn)，即消化存量與優(yōu)化增量并行，供給、需求雙管齊下。

消化存量體現(xiàn)在三大方面，一是收購存量商品房用作保障性住房；二是抓住100萬套城中村以及危舊房改造的機(jī)會(huì)，加速消化存量房產(chǎn)；三是收購房企存量閑置土地，盤活存量土地，調(diào)規(guī)后再出讓，拉動(dòng)開發(fā)投資。

7月30日，中共中央政治局會(huì)議提到，支持收購存量商品房用作保障性住房。截至目前，全國超過60個(gè)城市表態(tài)支持“收儲(chǔ)”商品房，超過30個(gè)城市落地首批房源征集細(xì)則，計(jì)劃收購住房達(dá)數(shù)萬套。

為了支持“收儲(chǔ)”，金融配套政策亦在加緊落實(shí)。近期，多地收購存量商品房用作保障房貸款已陸續(xù)落地，金額從數(shù)億元到數(shù)十億元不等。12月初，合肥城建股份發(fā)展有限公司以33.32億元出售了2318套房源，成為第一家“吃螃蟹”的上市公司。

更為積極的變化是，通過貨幣化安置等方式，消化存量房產(chǎn)正在與城中村改造相結(jié)合，持續(xù)釋放規(guī)?？捎^的增量購房需求之際，通過房票策略加快消納當(dāng)?shù)卮媪可唐贩?，同時(shí)減輕房企資金壓力。

當(dāng)前的金融政策對(duì)于存量商品房收購、存量土地回購、城中村改造給予了強(qiáng)有力支撐。11月份以來，多部門表態(tài)積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購存量閑置土地力度。

四季度以來，深圳華僑城股份有限公司、越秀地產(chǎn)股份有限公司等上市公司接連宣布旗下地塊被收儲(chǔ)。部分被收儲(chǔ)的土地通過完成控規(guī)調(diào)整后再度出讓，從土地端掃清建設(shè)“好房子”的障礙。

“部分房企正與地方部門積極對(duì)接土地調(diào)規(guī)，提出針對(duì)性方案，實(shí)現(xiàn)退地或換地，改善土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，存量土地回購若能真正有效落地，對(duì)于拉動(dòng)開發(fā)投資、緩解企業(yè)資金壓力、提振市場信心作用較大。

消化存量之外，亦要優(yōu)化增量，才能保持供需平衡。當(dāng)前，人們對(duì)住房的需求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，滿足這部分市場需求是調(diào)整增量的重要方向。

業(yè)內(nèi)對(duì)此達(dá)成的共識(shí)：一是合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，適度削減供地規(guī)模；二是實(shí)施預(yù)供地制度，促進(jìn)地塊信息的公開透明，保證土地出讓充分競爭；三是在新供應(yīng)地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計(jì)容規(guī)則等出讓規(guī)則，為建設(shè)“好房子”提供支持。

如此一來，供需兩端協(xié)同發(fā)力，加快樓市去庫存，持續(xù)修復(fù)行業(yè)信用鏈條，有望建立更長遠(yuǎn)的住房消費(fèi)信心和更為穩(wěn)定的市場向好預(yù)期。

上市房企化債之路

迎曙光

政策高頻“出牌”，市場“峰回路轉(zhuǎn)”，行業(yè)基本面向好，房企化債之路亦迎來曙光。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司等十余家房企公布了化債或重組方案，多家房企的化債方案獲得超過三分之二債權(quán)人的通過，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清步伐正在提速。

值得關(guān)注的新變化是，過去房企的債務(wù)重組以展期為主，以時(shí)間換空間，雖有部分房企提供債轉(zhuǎn)股重組方案，但整體占比不高。在新一輪債務(wù)重組中，化債策略則從原來的展期為主轉(zhuǎn)向全面削債，主要通過折價(jià)贖回債券和強(qiáng)制轉(zhuǎn)股等方式實(shí)現(xiàn)。

境外債重組通過后，部分房企的境內(nèi)債重組取得突破性進(jìn)展和創(chuàng)新性模式。比如，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“融創(chuàng)”）在境內(nèi)債重組方案中提及現(xiàn)金要約收購，計(jì)劃按面值18%的價(jià)格贖回債券，這在房企境內(nèi)債重組中尚屬首例，與轉(zhuǎn)股等其他削債方案相比，這一削債方式更為直接。

“融創(chuàng)此番境內(nèi)債化債方案呈現(xiàn)多元化又兼具務(wù)實(shí)性的特征，將最大程度滿足債權(quán)人的不同訴求，有多家房企均在密切觀察該方案能否走得通?！眹?yán)躍進(jìn)表示，若其成功，將為其他多家房企化解境內(nèi)債風(fēng)險(xiǎn)蹚出一條路，無疑有望提升投資者對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的信心。

總體而言，在一系列政策“組合拳”作用下，房地產(chǎn)融資“白名單”擴(kuò)圍、10萬億元地方化債方案落地、房企化債工作取得突破性進(jìn)展……2024年，房地產(chǎn)市場持續(xù)出現(xiàn)多維度積極信號(hào)，呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭。

展望未來，北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長黎乃超向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在政策強(qiáng)力支持與市場信心逐步回暖的雙重驅(qū)動(dòng)下，樓市回暖的動(dòng)力已明顯增強(qiáng)。接下來，城中村改造、城市更新等領(lǐng)域都孕育著巨大的發(fā)展新機(jī)遇。2025年，房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來更加光明的新前景。