中國證券報記者10月31日獲悉，存量房貸利率批量調(diào)整工作已完成。由于房貸利率重定價日期不同，調(diào)整效果將分步實(shí)現(xiàn)。

10月31日，農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行等多家商業(yè)銀行發(fā)布公告，自11月1日起，陸續(xù)對商業(yè)性個人住房貸款利率實(shí)行新定價機(jī)制，這意味著，未來借貸雙方可基于市場化原則自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。房貸利率重定價周期最短為一年的限制被取消，借貸雙方可重新約定重定價周期，使房貸利率及時反映定價基準(zhǔn)的變化。

調(diào)整效果將分步實(shí)現(xiàn)

9月29日，人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制，推動降低存量房貸利率。同日，市場利率定價自律機(jī)制發(fā)布倡議，引導(dǎo)商業(yè)銀行于10月31日前開展一次存量房貸利率批量調(diào)整。

記者從人民銀行獲悉，初步統(tǒng)計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調(diào)整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)。按照安排，各地方法人銀行也會在10月31日前完成批量調(diào)整。人民銀行此前介紹，此次調(diào)整總體上能節(jié)省利息支出約1500億元，惠及數(shù)千萬戶家庭，在減輕購房者負(fù)擔(dān)的同時，促進(jìn)消費(fèi)市場發(fā)展。

專家表示，由于房貸利率重定價日期不同，不同借款人調(diào)整后的房貸利率會有所差異，而重定價后都將是一樣的，存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。隨著存量房貸利率陸續(xù)重定價，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近人民銀行公布的2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率（3.33%）。

此外，專家分析，此次存量房貸利率批量調(diào)整對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。一方面，人民銀行近期已下調(diào)政策利率，即下調(diào)7天期逆回購操作利率0.2個百分點(diǎn)，帶動中期借貸便利（MLF）中標(biāo)利率下降0.3個百分點(diǎn)，降低了金融機(jī)構(gòu)從人民銀行獲取資金的成本。另一方面，存量房貸利率下調(diào)收窄了新老房貸利差，提前還貸現(xiàn)象明顯減少。

新定價機(jī)制開始運(yùn)行

為從根本上解決新老房貸利差問題，11月1日起，商業(yè)性個人住房貸款利率實(shí)行新的定價機(jī)制，商業(yè)銀行、借款人可基于市場化原則自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

根據(jù)人民銀行公告，自11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。

偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸行為。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時享受到優(yōu)惠。記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營，商業(yè)銀行經(jīng)過測算，將該偏離幅度約定為30個基點(diǎn)。

專家表示，未來一段時間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計新發(fā)放房貸利率也將保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。

記者注意到，人民銀行官網(wǎng)已增設(shè)新欄目“商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率”。每年1月、4月、7月、10月末，人民銀行會公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

審慎決策重定價周期

根據(jù)人民銀行公告，自11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價周期，取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。

據(jù)了解，大多數(shù)銀行提供的重定價周期為三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。

專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達(dá)到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響中性。

“在貸款市場報價利率（LPR）下行周期，重定價周期越短，借款人能越早享受降息紅利。但在利率上行周期內(nèi)，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)。”上述專家說，重定價周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。