“房票”將釋放 通州樓市會再熱起來嗎？
從2015年8月北京發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》開始，通州不僅要執(zhí)行北京的限購政策，還要求除滿足北京商品住房限購條件外，須同時(shí)滿足60個(gè)月中有近三年在通州連續(xù)繳納個(gè)稅或交社保，并限購一套。自此，通州開始執(zhí)行“雙限”政策，市場也一度跌入冰點(diǎn)。
如今，眼看三年之期將滿，一批即將擁有通州“房票”的購房者正在路上。但與此同時(shí)，通州的新房供應(yīng)近幾年來不增反減，近年來鮮有住宅用地成交，導(dǎo)致通州可售新房并不多。在這樣的情況下，通州市場的表現(xiàn)會如何呢？量價(jià)是否會再次上漲呢？北京青年報(bào)記者走訪了通州市場，帶來通州樓市的一手資訊。
市場出現(xiàn)等資質(zhì)的買房人
通州樓市的冷暖變化，從售樓處和二手房密集成交的小區(qū)可以一窺究竟。
上周北青報(bào)記者探訪了幾個(gè)通州新盤項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)售樓處里不少看房人都是即將獲得購房資質(zhì)的準(zhǔn)買房人。在珠江中國闕售樓處，售樓員正在向到訪的劉先生講解沙盤。劉先生透露，他自己從2015年的10月開始在通州交社保，在10月將獲得購房資格，項(xiàng)目是否會在10月以后開盤？對此，中國闕銷售人員表示，項(xiàng)目開盤時(shí)間確定不了，價(jià)格也還確定不了。不過劉先生這樣的情況也有，就算10月以前開盤，也可以先交定金，隨后劉先生有了資格再走程序。
由于中國闕項(xiàng)目主打南向大戶型，總價(jià)較高，因此等資質(zhì)的買房人并不算多。但在通州的二手房市場，類似的等資質(zhì)的買房人不在少數(shù)。
北青報(bào)記者在走訪K2海棠灣、珠江拉維小鎮(zhèn)、運(yùn)河灣等次新二手房時(shí)發(fā)現(xiàn)，暫時(shí)沒有資質(zhì)的買房人會和業(yè)主商量周期，三個(gè)月到10個(gè)月不等，既為了湊集房款，也為了等待獲得房票。
“我們門店就有大概十個(gè)類似的客戶?！比A業(yè)東方玫瑰的一處我愛我家門店負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，“雙限馬上三年了，不少客戶都開始看房了，有的是9月份有資質(zhì)，有的是年底有資質(zhì)，很多人擔(dān)心房價(jià)上漲，都會和業(yè)主簽買房周期?！?/p>
另一處鏈家的門店也證實(shí)，從新年后開始，通州的看房人明顯上升，很多人都是即將獲得通州買房資格，準(zhǔn)備提前看房。
數(shù)據(jù)也同樣佐證了這個(gè)現(xiàn)象，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來，通州鏈家新增客源量呈上行態(tài)勢，需求量的增長好于全市，5月全市新增客源環(huán)比增加2.4%，而通州區(qū)為7.3%。通州區(qū)新增客源占全市比重也呈上升趨勢，5月達(dá)到6.2%，高于2017年5.3%的水平。2018年春節(jié)后三個(gè)月月均新增客源量比2017年月均水平增加25%。
貝殼找房首席分析師許小樂分析，新增客源增多，是因?yàn)榈浇衲?月份三年限購期滿，部分購房者社保繳了三年或落戶滿三年即可獲得資質(zhì)，部分購房者開始看房。從二手房監(jiān)測數(shù)據(jù)看，通州區(qū)當(dāng)前二手房市場復(fù)蘇力度不及全市，但隨著限購到期，部分需求可能加快入市。
新增房票對通州利好有多大？
即將獲得通州房票的人對通州樓市利好有多大呢？
近日，貝殼找房公布了上半年北京樓市數(shù)據(jù)報(bào)告。報(bào)告顯示，今年以來通州市場呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，均價(jià)止跌上揚(yáng)，成交明顯回升，尤其是從3月份以后，通州包括京貿(mào)國際城、華業(yè)東方玫瑰等換手率較高的小區(qū)，成交量均明顯增長。5月份通州區(qū)域的成交水平恢復(fù)到了2017年3月新政調(diào)控前的70%。這其中除季節(jié)性因素影響外，購房者對通州市場的預(yù)期也是導(dǎo)致成交上漲的一大原因。
伴隨著成交上漲的自然是通州二手房的價(jià)格。鏈家珠江拉維小鎮(zhèn)的一位李姓門店經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，3月份的時(shí)候，一套94平方米的南北兩居室，報(bào)價(jià)4萬元/平方米左右，實(shí)際上3.8萬元/平方米就差不多能成交，個(gè)別急售的還出現(xiàn)過3.5萬元/平方米的成交價(jià)。但現(xiàn)在同戶型的房源基本報(bào)價(jià)都在4.5萬元/平方米左右，實(shí)際成交價(jià)也在4.2萬元/平方米上下。
這并不是個(gè)例，張先生在華業(yè)東方玫瑰買的兩居室也同樣是類似的情況。張先生的房子之前一直委托自如公寓出租，因?yàn)橄霌Q個(gè)內(nèi)城區(qū)的限競房，張先生一直想等8月份租約到期后賣掉，既騰出購房資格，又能湊齊首付。最近他就發(fā)現(xiàn)，自己這套98平方米的兩居室，比春節(jié)前能多賣50萬元?！按汗?jié)前我去看小區(qū)報(bào)價(jià)，基本都是4.5萬元/平方米，同戶型報(bào)價(jià)440萬元，上周去問經(jīng)紀(jì)人，我這個(gè)戶型成交價(jià)基本都是490萬元左右，不著急的話，也可以先500萬賣著看?！睆埾壬嬖V北青報(bào)記者，經(jīng)紀(jì)人告訴他，正好租約到期時(shí)也是通州第一批大規(guī)模符合“雙限”的購房人入市時(shí)，應(yīng)該會比較好出手。
確實(shí)，8月份將是“雙限”后首個(gè)滿三年的周期，會有一批新的購房人入市，但以此就對市場過于樂觀，還為時(shí)尚早。知名地產(chǎn)專家，地產(chǎn)營銷人韓樂在接受北青報(bào)記者采訪時(shí)表示，新增購房人可能沒有開發(fā)商和中介想象的那么多，也不足以支撐通州樓市的量價(jià)齊升。原因就是，三年前通州實(shí)施“雙限”以后，非通州居住生活的人，大部分都不會專門為了在通州買房，而交通州的社保，在通州工作上班，這樣的機(jī)會成本太高，所以客戶量不會猛增。
另外像政府機(jī)關(guān)、重點(diǎn)企事業(yè)單位在通州工作的人員，很多人的戶籍并不是落在通州，社保也不在通州，像國家電網(wǎng)通州的員工，當(dāng)時(shí)入職落集體戶口時(shí)，大多落在了西城區(qū)總部附近，社保也在西城交，即便在通州工作，也不符合通州的買房要求。
而那些本來在通州交社保，但沒有滿足年限要求的，實(shí)際上也都在去年或者今年陸續(xù)達(dá)到了三年的要求，所以實(shí)際上“雙限”后每年都會有能在通州買房的人群出現(xiàn)，但這些自然獲得房票的人群不會對通州造成買房人猛增的現(xiàn)象，所以不會量價(jià)齊增。
新房供給收縮 次新二手房成熱門
通州房價(jià)不會量價(jià)齊升，但指望大跌也不太可能。近日，北青通州社區(qū)報(bào)報(bào)道通州某項(xiàng)目從4萬降到2萬遭遇前期業(yè)主退房“維權(quán)”。但業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為這樣的調(diào)價(jià)只是個(gè)案，定價(jià)的大起大落與該開發(fā)商自身的炒作離不開，但并不具備代表性，通州其余在售項(xiàng)目定價(jià)也難以再出現(xiàn)這樣的大起大落。
原因很簡單，就是因?yàn)橥ㄖ菪路抗?yīng)十分有限，已經(jīng)連續(xù)多年沒有商品房供地出現(xiàn)了。
韓樂向北青報(bào)記者表示，通州近幾年不但沒有新的商品房土地入市，就連大熱的限競房土地，通州也是一塊都沒有。去年限競房土地密集入市，大興、房山、昌平、密云、平谷甚至核心區(qū)都有供應(yīng)，但唯獨(dú)缺了通州，近幾年來，通州只有少量的共有產(chǎn)權(quán)房新增供地，這個(gè)跟其他區(qū)域相比形成巨大反差，所以通州僅從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，可以賣的新房是相對偏少的。
在《北京市2018年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中明確，北京城市副中心的土地供應(yīng)量約占全市土地供應(yīng)總量的13%，同步實(shí)施減量任務(wù)不少于4.25平方公里，約占全市任務(wù)總量的12%。不過新增的土地供應(yīng)并不是商品房用地。據(jù)北京市房協(xié)公眾號京房字的消息，未來北京城市副中心新房供應(yīng)以職住平衡為導(dǎo)向，約新增18萬套住房，將適當(dāng)提高以公租房為主的保障性住房和以共有產(chǎn)權(quán)房為主的政策性住房的比例。這樣一來，也讓現(xiàn)有新商品住房顯得較為緊俏。
新房供應(yīng)有限，二手次新的關(guān)注度自然上升。
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，通州在3月份新增房源量達(dá)到高峰后，此后兩月持續(xù)下滑，導(dǎo)致新增客房比持續(xù)上升，5月達(dá)到4.6，是2017年以來次低值，僅次于去年3月水平，市場供需矛盾趨緊。貝殼找房首席分析師許小樂認(rèn)為，供給端的收縮可能跟業(yè)主預(yù)期增強(qiáng)并惜售有關(guān)。2018年3月以來，通州區(qū)業(yè)主新增掛牌均價(jià)止跌，出現(xiàn)微幅上漲態(tài)勢，調(diào)價(jià)中漲價(jià)房源占比持續(xù)上升，業(yè)主預(yù)期隨市場成交的恢復(fù)而逐步增強(qiáng)。北青報(bào)記者在通州走訪二手房時(shí)也發(fā)現(xiàn)，像運(yùn)河灣、BOBO自由城、百合灣和京貿(mào)國際城西區(qū)等，二手房報(bào)價(jià)基本都超過6萬元/平方米，這些次新房的成交情況也被認(rèn)為是通州樓市的晴雨表。
基礎(chǔ)設(shè)施配套領(lǐng)跑北京 樓市水分已經(jīng)擰干
通州難以大漲也難以大跌，那么有房票的購房人是否值得買呢？
在韓樂看來，如果有購房資格，是出于自住需求的話，通州還是優(yōu)先買的。原因是，近年來的通州在各個(gè)區(qū)域里面市政配套升級是最明顯的，無論是北京學(xué)校等名校的引入、還是三甲醫(yī)院遷入、通州公園的建設(shè)，以及市政府的搬遷，會有大量單位搬過去，也會造成大量的市政紅利，而且與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都是先賣著，等未來配套成型不同，通州的基礎(chǔ)設(shè)施和配套利好因素是走在了樓市前面，加上通州自從確定了副中心定位后，調(diào)控手段每次都走在了北京市前面，像2015年執(zhí)行了“雙限”，2016年限制了商住，比北京其他區(qū)域限制商住早了近一年。這就使得通州很早就限制了樓市過熱的趨勢?？梢哉f通州配套在升級，但樓市水分已經(jīng)擰干了，處于合理的階段，對于有需求的購房人來說，韓樂認(rèn)為現(xiàn)在是非常好的時(shí)機(jī)。
另外，通州某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也對北青報(bào)記者表示，通州的定位將是一個(gè)功能完備、職住平衡、生態(tài)宜居的新副中心。除在通州工作，為工作便利購房的人群外，為改善居住環(huán)境將城六區(qū)內(nèi)小房子換成通州大房子的人群也不在少數(shù)，由于限購嚴(yán)格，這些購房人基本以自住為主，鮮有投資客。
不過韓樂也提醒，隨著北京二手房成交的復(fù)蘇，通州二手房也出現(xiàn)了明顯上浮，通州房價(jià)在嚴(yán)厲調(diào)控下，不太會明顯波動。如果波動較大，相信政策還會重點(diǎn)照顧它，這種狀況預(yù)計(jì)會維持幾年。所以在房住不炒的政策下，通州樓市在性價(jià)比方面是高點(diǎn)，也給購房人充分時(shí)間選擇最合適的房子。
許小樂也認(rèn)為，通州樓市最近出現(xiàn)了一波回暖行情，但在政策不松綁的前提下，通州不會大幅上漲，一旦上漲很可能遭遇新政策的打壓，所以預(yù)計(jì)通州樓市會維持在穩(wěn)定的階段。
通州新房缺少中間價(jià)改善與剛需并存
隨著8月份通州“雙限”將滿三年，屆時(shí)不少購房資格將釋放。那么在通州有限的新房供應(yīng)里都有哪些新盤呢？北青報(bào)記者通過對通州的走訪，為您羅列目前新房的分布。
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來說，通州目前在售的新房項(xiàng)目主要分為兩種，其一就是普通商品房，也是在售項(xiàng)目的主力。另一種是通州獨(dú)有的，就是公寓產(chǎn)品，只在通州特殊出現(xiàn)的商務(wù)公寓，雖然是50年產(chǎn)權(quán)，但也是可以居住使用，可以買賣的。這類公寓產(chǎn)品，滿足公寓的購買條件并且不受住宅限購政策的影響，所以被“雙限”的其他區(qū)域購房人也可以來買。
而在項(xiàng)目分布上，通州新房目前分為四大板塊。
板塊一：通州核心區(qū)，通州核心區(qū)指通州運(yùn)河板塊和商務(wù)核心區(qū)域。韓樂告訴北青報(bào)記者，這里的項(xiàng)目主要以改善型為主，戶型在三居以上，像珠江中國闕、當(dāng)代萬國城MOMA,是這兩個(gè)區(qū)域的代表性項(xiàng)目，也都是定位高端的改善類產(chǎn)品。
其中中國闕主推151-357平方米的平墅產(chǎn)品，定位為科技住宅，開發(fā)商并未公布售價(jià)，但總價(jià)預(yù)計(jì)在1500萬起；萬國城MOMA精裝修交房，主力戶型為115-145平方米的三居，總價(jià)在1000萬左右。
除了兩個(gè)住宅項(xiàng)目，韓樂表示，公寓項(xiàng)目也分布在運(yùn)河商務(wù)區(qū)，包括富力公館、萬科大都會濱江等，由于面積較大，總價(jià)也在1000萬到1500萬以上，都是高端產(chǎn)品。
板塊二：宋莊區(qū)域，位置偏北，靠近運(yùn)河區(qū)。區(qū)域內(nèi)主要有兩種產(chǎn)品在售，一種是高端別墅，像格拉斯小鎮(zhèn)，售價(jià)在3000萬以上。另一種是剛需住宅，像首開香溪郡，主打兩居室小戶型，售價(jià)在400萬元/套起，既有豪宅也有剛需，一高一低兩種配置。
板塊三：臺湖板塊，這里是通州副中心定位之前，住宅用地成交最密集的區(qū)域，包括陽光城、萬科翡翠四季、銀河灣等都是臺湖的在售項(xiàng)目，韓樂表示，臺湖已經(jīng)成為通州新崛起的重要區(qū)域，板塊內(nèi)目前主打改善型需求。像陽光城今年預(yù)計(jì)清盤，在售的是1500萬-1800萬的20套樓王，萬科翡翠四季的別墅部分也在1000萬-1500萬左右，銀河灣主打三居室平層住宅，網(wǎng)簽均價(jià)在7萬以上。韓樂表示，自從限制商住以后，臺湖區(qū)域的住宅項(xiàng)目偏向高端改善產(chǎn)品。在售的多以別墅和大戶型平層為主。
板塊四：于家務(wù)和永樂。從區(qū)位上看于家務(wù)和永樂均位于通州區(qū)的西南角六環(huán)外。距離通州核心區(qū)較遠(yuǎn)，駕車距離在35公里左右。但也因?yàn)閰^(qū)位偏僻，這里是通州剛需盤的聚集地。像首開緹香郡，主推戶型為82平方米兩居以及88平方米三居戶型,均價(jià)不超過3萬元/平方米，主打房源總價(jià)在200萬-300萬之間。還有位于永樂鎮(zhèn)的K2十里春風(fēng)，同樣主打小戶型，今年4月打出了總價(jià)199萬送新風(fēng)的廣告。價(jià)格上看，與緹香郡類似。戶型上也是主打兩居室和三居室，無論是總價(jià)還是戶型都定位為首次置業(yè)通州的純剛需盤。
韓樂認(rèn)為，未來通州定位將是既有剛需產(chǎn)品，也有公寓類產(chǎn)品和改善類住宅，整體來看，通州項(xiàng)目的價(jià)格要么是7萬元/平方米以上的高端改善，要么就是3萬元/平方米的剛需盤，比較缺少單價(jià)四五萬元的新盤項(xiàng)目，這樣促成了5萬元左右的次新二手房受到關(guān)注。整體看，通州的商品房供應(yīng)將是改善和剛需并存的市場。本版文/本報(bào)記者 李桁
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