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      受困融資渠道收窄 房企千方百計調(diào)降負債率

      來源:中國證券報
      2018-06-26 09:38:14
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      “我們最近一期披露的資本債務(wù)率在7成5左右,凈資產(chǎn)負債率達到120%以上。近期,我們從資本注入、拓寬融資渠道等方面著手做工作,相信半年報負債率將下降。”華北某國資背景房企財務(wù)總監(jiān)李明(化名)近日忙于對各路投資者解釋目前公司的財務(wù)狀況。中國證券報記者采訪多家房地產(chǎn)企業(yè)了解到,千方百計降低資本負債率,成為多數(shù)房企財務(wù)工作的重中之重。2018年以來,伴隨著房地產(chǎn)融資渠道收窄、銷售端去庫周期拉長,房企財務(wù)負責人的工作量驟然加重。

      錢貴了

      陳順(化名)擔任某港股上市房企財務(wù)負責人將近8年。這家公司的大部分樓盤和地塊集中在京津冀和長三角地區(qū),2017年銷售額大約為300億元的規(guī)模。公司2017年以來逐漸調(diào)整業(yè)務(wù)策略,開始向京津冀和長三角以外的地區(qū)擴張,以趨避原有業(yè)務(wù)集中地區(qū)越來越嚴的樓市調(diào)控政策。為此,陳順主管的部門主動對接新進地區(qū)的銀行和其他房企。

      “目前的市場形勢下,在新的地區(qū)開拓市場比較困難。除非自己具備能夠支撐在新區(qū)域發(fā)展的資金實力,或者與當?shù)赜袑嵙Φ姆科蠛献髂玫亻_發(fā)?!标愴樚寡裕?017年,公司僅在浙南、深圳和合肥等地零星拿地?!盎旧隙际呛彤?shù)胤科蠛献?,通過他們在當?shù)劂y行的既有授信取得資金拿地?!睂τ?018年的發(fā)展,陳順表示,難以拿到便宜的錢。

      陳順給中國證券報記者算了一筆賬,“中長期開發(fā)貸目前的整體利率在6.5%-9%不等,土地款配資的利率更高;中票利率在5%左右;永續(xù)債的利率第一期維持在7%。如果要續(xù),利率會更高。公司債的利率也在5%以上,有些甚至達到7%-8%?!薄?/p>

      李明的感受基本相同?!芭c2017年之前比,現(xiàn)在的錢不能同日而語。那時3%的利率比比皆是。但現(xiàn)在,比如發(fā)債,即使給到9%,也不一定能發(fā)?!?/p>

      事實上,房企融資渠道收緊、成本提升,成為行業(yè)面臨的共同問題。

      5月30日,合生創(chuàng)展31億元規(guī)模的2018年非公開發(fā)行公司債券中止發(fā)行。6月15日,金融街擬發(fā)行的50億元公司債中止。此外,泰禾、富力、碧桂園等多家房企今年以來相繼中止相關(guān)債券發(fā)行。

      根據(jù)海通證券報告,截至6月8日,2018年以來,24家房企發(fā)行了公司債,總額為1125億元;中止21次,擬發(fā)行規(guī)模合計1510億元。中止金額超過發(fā)行金額。

      林亮(化名)所在的民營房企就是上述中止了公司債發(fā)行的房企之一。他在該公司擔任財務(wù)總監(jiān)?!叭谫Y渠道寬松時,公募債、私募債、銀行貸款、信托等渠道都比較通暢?!绷至练Q,2017年下半年以來,很多融資渠道對房企的“指標化”要求越來越嚴,“負債率、規(guī)模、排名、項目具體進展,甚至包括股權(quán)結(jié)構(gòu)”。

      6月中旬,林亮所在的部門緊鑼密鼓地準備一個私募債券項目相關(guān)材料。他介紹,“募集資金用途方面增加了部分關(guān)于自持物業(yè)經(jīng)營長租品牌的內(nèi)容,還要求降低純住宅開發(fā)方向的投入?!?/p>

      降低負債率

      在2018年4月召開的年度股東大會以及年前召開的年終工作會議上,陳順和李明所在的公司董事會和管理層均要求財務(wù)部門密切關(guān)注負債率。

      中國證券報記者采訪的上述3家房企的資本負債率均超過75%。其中,陳順所在的房企超過80%。

      “國資大股東要求,公司今年的重點工作之一就是降低負債率?!崩蠲魈寡?,這在一定程度上令公司管理層處于兩難抉擇?!敖档拓搨?,就得砍掉一些信貸和發(fā)債,縮減債務(wù)規(guī)模。但公司發(fā)展又需要新的資金支撐,需要新的信貸和發(fā)債來支撐?!崩蠲鞅硎荆瑸榱诉_到股東的相關(guān)要求,公司一段時間沒有拍地,而是忙于消化既有庫存項目,或選擇較輕資產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)或受限較少的商業(yè)資產(chǎn)開發(fā)。

      新借債務(wù)方面,多選擇可以在表外體現(xiàn)的永續(xù)債?!敖衲曜隽艘欢ㄒ?guī)模的永續(xù)債,不算在當期資產(chǎn)負債表中,一定程度上緩解了負債率的繼續(xù)攀升。”李明介紹說。

      林亮則對中國證券報記者表示,永續(xù)債對房企資質(zhì)要求高,發(fā)行主體需AA+級以上企業(yè),“通常不是龍頭企業(yè)或國資背景房企難以發(fā)行永續(xù)債”。

      中誠評級相關(guān)人士向中國證券報記者介紹,隨著房企融資渠道的緊縮,評級標準也越發(fā)嚴格?!拔覀円郧坝腥齻€等級的指標。其中,行業(yè)狀況、企業(yè)整體素質(zhì)、經(jīng)營情況、財務(wù)情況和償債能力是一級指標;償債能力下的短期償債和長期償債為二級指標;然后關(guān)注EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)全部債務(wù)比等三級指標。2018年1月修訂了評級辦法,二級指標取消,三級指標則向上提,細化成二級指標。指標體系扁平化,有利于評級的準確性。以往市場好的時候,更關(guān)注經(jīng)營情況,比如土地儲備面積、區(qū)域分布和結(jié)構(gòu)、項目結(jié)構(gòu)等,財務(wù)方面關(guān)注存貨周轉(zhuǎn)情況。但現(xiàn)在更關(guān)注企業(yè)的債務(wù)指標,防范金融風險成為重點?!?/p>

      “一般而言,不同房企的融資結(jié)構(gòu)不同,有的開發(fā)貸為主,有的中票為主,有的則信托為主?!蹦迟Y深地產(chǎn)分析人士對中國證券報記者表示,在錢越來越貴,企業(yè)負債率水平居高不下的背景下,房企受到的影響不盡相同,“比如,以信托為主要融資通道的房企,今年日子可能不好過”。

      多方突圍

      “就像走鋼絲,太胖容易失去平衡掉下去,瘦些存活幾率會大些。”陳順表示,房企都應(yīng)該關(guān)注自身負債率?!艾F(xiàn)在管理層開會,都關(guān)注內(nèi)部的負債情況,新增成本、預(yù)期營收以及預(yù)期利潤率,也是重點關(guān)注內(nèi)容?!?/p>

      李明還稱,除了財務(wù)狀況,發(fā)展戰(zhàn)略需要慎之又慎。

      李明近日忙于給另一家外省房企做擔保業(yè)務(wù)。這家房企債務(wù)高企,相關(guān)金融機構(gòu)不接受其作為融資主體,必須資質(zhì)較好的企業(yè)為其擔保。

      “之前就有過相關(guān)合作,對對方的情況比較了解。擔保的這筆貸款,由項目和股權(quán)作為抵押,且有利于公司在該地拓展業(yè)務(wù)?!崩蠲魈寡?,一些房企近年來過分強調(diào)擴張,累積了相當?shù)膫鶆?wù)規(guī)模和杠桿率。“為了降低債務(wù),采用新杠桿去消化之前的舊杠桿,無異于飲鴆止渴?!?/p>

      李明認為,房企應(yīng)強調(diào)加快項目周轉(zhuǎn)。“我們對新入的土地提出了快周轉(zhuǎn)要求。要求項目在1年甚至更短周期完成從開工到開盤?!崩蠲鞅硎?,“短周期意味著可以較低成本發(fā)揮更大效率。這也是一種降低負債率方式,增加了財務(wù)靈活性。”

      不過,李明指出,快周轉(zhuǎn)意味著財務(wù)部門工作量和壓力成倍增大。“土方、物料結(jié)算、人員成本以及銷售策略的變化,均需要財務(wù)部門反應(yīng)更加迅速,結(jié)算周期更加靈活?!?/p>

      林亮所在的房企則轉(zhuǎn)向長租公寓等新地產(chǎn)形態(tài)?!皬慕衲昵闆r看,融資更便利,還是租賃類融資?!绷至练Q,“銀行、保險以及券商等方面資金都盯著這塊?!?/p>

      長租市場也得到政策層面支持。5月底,中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》,準許保險公司通過直接投資,保險資產(chǎn)管理機構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金,參與長租市場。此前,建行、農(nóng)行等大型金融機構(gòu)以各種形式參與其中。

      上述中國證券報記者采訪調(diào)研的三家房企,均在2018年提出了自己的長租品牌發(fā)展規(guī)劃,中期目標為到2020年實現(xiàn)2萬間-10萬間不等的規(guī)模?!皬挠麑用婵?,長租行業(yè)仍需完善商業(yè)模式。但資金層面口子更開?!痹谖挥诒本┏桙S金地段的辦公室,林亮指著東北方向某處樓宇對記者說:“這就是我們在北京的一處集中式長租公寓,也許能夠?qū)疚磥磙D(zhuǎn)型形成支撐?!?/p>

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