5月26日，北京市《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》最終發(fā)布，這也讓一直處于焦急等待中的限房價項目們有了盼頭。作為北京今年新房市場最主要的供應(yīng)，限房價項目備受市場關(guān)注，尤其是在部分項目有可能轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房后，限房價項目開發(fā)商如何應(yīng)對？項目是否有變化？在未來的銷售中將采取哪些措施？北京商報記者就此對北京市60多個項目進行了摸底調(diào)查。
“現(xiàn)在就等著政府的價格評估了，此后就能快速推進拿證開盤，”北京商報記者摸底調(diào)查限房價項目時，已確定了規(guī)劃的項目均如是表態(tài)，他們焦急地等待著最終的評估價格及是否會轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的結(jié)果，不過，由于項目所處位置和周邊房屋價格有所不同，各項目對于未來市場的判斷各有不同。
集中供應(yīng)期即將到來
北京商報記者摸底發(fā)現(xiàn)，在60多個已出讓土地的限房價項目中，除去部分全自持項目外，有18個項目已對外發(fā)布了項目案名，有些項目已開始客戶的意向登記，但是對于最終開盤時間，這些項目都不敢確定，絕大多數(shù)項目表示，“最快6月底開盤”。
對于限房價項目來說，上半年一直處在徘徊狀態(tài)，由于“限房價項目相關(guān)銷售政策的調(diào)整”這一消息早在項目中流傳，各開發(fā)商們只好在等待中度過。5月26日，北京市正式出臺《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》，這也意味著開發(fā)商們的等待迎來了結(jié)果。
不過，等待還未徹底結(jié)束，下一步他們等待的是評估。按照新政的要求，如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%(價差比低于15%)時，該限房價項目將由開發(fā)商直接作為商品房，面向有購房資格的家庭銷售，和當(dāng)前商品房的銷售完全一樣。但是低于85%，則將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。
“未來一兩周政府的評估就會做完，接下來我們就能推進開盤事宜了，”位于房山的旭輝城是北京市首個對外宣布入市的限房價項目，去年10月該項目便對外宣布即將入市，但一直拖到了現(xiàn)在，在經(jīng)歷了政策之后，旭輝城離最終入市越來越近了，銷售人員們也有了底氣對購房人如是介紹。
位于大興的瀛海府項目銷售人員對北京商報記者表示，最快6月底該項目就能拿到預(yù)售許可證后開盤，從市場信息看，該項目早就釋放出了即將入市的消息，且目前意向登記了600多組購房人，而該項目能夠提供的房源只有188套，銷售人員對于未來銷售信心十足。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，從目前的統(tǒng)計看，限房價項目合計大約有3000億元的貨值，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，預(yù)計從6月開始，將出現(xiàn)限房價項目供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。隨著一批限房價項目的入市，北京新房市場也將迎來集中成交期，從而拉高新房市場的成交數(shù)字。
觀望情緒仍濃重
除了早已打算入市的項目外，北京商報記者摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，更多的項目還在根據(jù)新政做項目規(guī)劃，即便一些確定案名的項目，也遲遲未有其他進展。
以永定府項目為例，該項目由于所處位置優(yōu)越而受到市場的關(guān)注，房地產(chǎn)服務(wù)網(wǎng)站信息顯示，該項目在今年4月初就曾對外稱，預(yù)計2018年上半年開盤，共3棟樓，均為4-8層的小高層產(chǎn)品。不過，截至目前項目還未有售樓處，銷售人員介紹：“6月底會有項目展示處，8月底售樓處會對外開放，如果想要買房子，可以等到那時再過來聯(lián)系。”
同樣的情況也發(fā)生在碧桂園瑯輝項目處，該項目銷售人員介紹，項目年內(nèi)可以開盤，值得一提的是，房地產(chǎn)項目銷售人員通常會留下咨詢項目的購房人聯(lián)系方式，以便后期跟進，但是該項目銷售人員無意記錄咨詢電話，“現(xiàn)在項目還有很多不確定性”，該銷售人員坦言。
近期，有不愿具名的開發(fā)商對外高調(diào)宣布了手中限房價項目的進展，不過，除了項目園區(qū)對外開放以外，并未過多透露項目更多詳細信息?！捌鋵?，現(xiàn)在還在研究新政，項目很多方面確實沒有確定下來?！痹撻_發(fā)商相關(guān)人士向北京商報記者坦言。
實際上，該開發(fā)商所透露的“還在研究”的問題也是多個項目的真實寫照，有行業(yè)人士透露，開發(fā)商研究的并不只是如何應(yīng)對新政，更是如何考量成本和利潤，因為一些項目的成本價格已經(jīng)十分接近土地出讓時設(shè)定的銷售均價。以大興某地塊為例，根據(jù)相關(guān)機構(gòu)的測算，該地塊平均樓面價4.5萬元/平方米，而該地塊銷售均價不超過52449元/平方米，最高銷售單價不得超過55071元/平方米，樓面價已經(jīng)十分接近銷售均價。
“限房價地塊勢必會壓縮房企盈利空間，這也要求房企更加精耕細作，剔除各類成本，同時把握地產(chǎn)周期。很多房企過去其實就是靠市場自身變動盈利，未來要提升專業(yè)能力，需要把市場做細，這樣才能有更好的盈利機會?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進如是說。
五環(huán)外項目的自信
當(dāng)然，不久前正式發(fā)布的新政確實打亂了一些開發(fā)商的節(jié)奏，也影響了一些項目的預(yù)期。正如上文所說，限房價項目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房是一些項目面臨的最大的不確定。不過，北京商報記者摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些位于非核心區(qū)域的項目，對于是否轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房似乎心中早有了答案。
上述旭輝城銷售人員直言：“我們的項目都在五環(huán)以外了，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的可能性非常小，所以有意向購買的客戶可以早點來登記了?！蓖挥谀衔瀛h(huán)外的瀛海府項目，具體位置在大興區(qū)德賢路瀛海出口東500米，項目預(yù)計售價52449元/平方米。該項目售樓處人員向北京商報記者表示：“和周邊項目相比，瀛海府項目的單價并不高，所以價差也不會很大，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的可能性不大?！?/p>
張大偉也曾分析認為：“根據(jù)目前市場來看，有可能轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房的只有位于五環(huán)內(nèi)的少數(shù)限房價項目。整體來看，最多有10個項目有可能會被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房，五環(huán)外項目轉(zhuǎn)化的可能性都不大?！?/p>
不過，也有行業(yè)人士向北京商報記者提醒道，最終項目價格的評估是根據(jù)多種因素決定的，并非簡單地以周邊新房、二手房作為參照，因此對于購房人而言，最好還是等待評估價格落定后再做打算。
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