隨著部分一二線城市房屋租金的上漲，“控租金”的聲音開始發(fā)酵。
5月28日，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表評(píng)論文章《樓市有“緊”才有“穩(wěn)”》，其中提出：一旦市場(chǎng)出現(xiàn)異常波動(dòng)，地方政府必須切實(shí)承擔(dān)起穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金的主體責(zé)任，調(diào)控務(wù)必當(dāng)機(jī)立斷。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，當(dāng)前重點(diǎn)城市仍在執(zhí)行嚴(yán)格的限購限貸，政策也持續(xù)鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，租房需求漸盛，租賃機(jī)構(gòu)在過去一兩年的時(shí)間獲得蓬勃發(fā)展。
然而，目前一些地區(qū)的租賃市場(chǎng)受到品牌化、高端化、城市改造等因素影響，租房?jī)r(jià)格迎來了持續(xù)性的上漲，這在一二線城市表現(xiàn)得尤其明顯。
據(jù)千龍網(wǎng)云房數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，今年1季度，上海市月租金67.7元/平方米，同比上漲4.0%；深圳市月租金76元/平方米，同比上漲3.2%；杭州市月租金50.5元/平方米，同比上漲6.3%；南京市月租金44.8元/平方米，同比上漲1.1%。
在租售并舉的政策導(dǎo)向下，“控租金”有望成為樓市未來長(zhǎng)期的主題?！度嗣袢?qǐng)?bào)》在此前不久的評(píng)論中指出，“房子是用來住的，不是用來炒的。新房、二手房如此，租房市場(chǎng)也是如此。發(fā)展租賃市場(chǎng)，本義在于補(bǔ)上短板、‘租購并舉’，絕非為炒作者提供轉(zhuǎn)場(chǎng)空間?！?/p>
租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)變化
近日住建部印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(下稱“通知”)提出，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)。
分析人士認(rèn)為，“控租金”成為此次通知的亮點(diǎn)之一。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，隨著部分一線城市及重點(diǎn)二線城市大力引進(jìn)人才，租房需求在短期內(nèi)集中釋放，這一定程度導(dǎo)致了租金的上漲。
以近年人口持續(xù)流入的深圳為例，根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，2018年4月全市住宅租金為每月76.6元/平方米，上漲1.9%，自去年12月起，租金的上漲趨勢(shì)就一直在延續(xù)。
此外，從租賃的供給方來看，大量房源仍然分散地掌握在普通市民手中，租金水平因此較多受到供求關(guān)系的影響。
但自去年以來，從中央到地方，政策都在鼓勵(lì)大幅增加租賃住房，包括增加相應(yīng)的土地供應(yīng)以及盤活存量等方式，北上廣深等主要城市均已出讓了“只租不售”地塊。上述住建部的通知也重申，要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)。
可以預(yù)見的是，未來在重點(diǎn)城市，租賃房源數(shù)量將有望大幅增加，由此將帶來租賃市場(chǎng)供應(yīng)格局的一大變化——各類機(jī)構(gòu)將成為越來越重要的參與者，這包括房地產(chǎn)開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司以及中介機(jī)構(gòu)等。
無論是通過招拍掛拿地新建租賃房，抑或獲取存量房源進(jìn)行改造，拿地、拿房成本一般會(huì)成為機(jī)構(gòu)首要的考量。與此同時(shí)，不少入局的機(jī)構(gòu)也開始謀求租金溢價(jià)，以從一直并不算賺錢的租房市場(chǎng)中，獲得穩(wěn)定的收入。
以上市公司世聯(lián)行為例，自2015年開設(shè)第一間長(zhǎng)租公寓，到2017年底其簽約公寓間數(shù)已突破10萬間，不過在公司的大本營(yíng)所在地深圳，世聯(lián)行幾乎未有布局。世聯(lián)行總經(jīng)理朱敏曾在年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上解釋，公司對(duì)于租金溢價(jià)率的期待是至少1.7倍，但在深圳的拿房成本較高，基本達(dá)不到這一水平。
長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)服務(wù)商合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，改造存量房很大程度上推動(dòng)了租金絕對(duì)值的上漲。
而一家大型房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在過去以個(gè)人出租為主的市場(chǎng)中，因?yàn)椴]有很強(qiáng)力的約束，較少有房東繳納租賃收入所得稅。但對(duì)于機(jī)構(gòu)而言，則難以避免各類稅費(fèi)，稅率可能高達(dá)25%。
綜合考慮改造、運(yùn)營(yíng)、稅費(fèi)等成本，長(zhǎng)租公寓的租賃價(jià)格普遍高于周邊同等面積商品房的租賃價(jià)格。一位租住在品牌長(zhǎng)租公寓的90后租客告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，租房的流程比較便捷，房間的標(biāo)準(zhǔn)化程度高，但價(jià)格的確略高。
如何控租金？
2017年，針對(duì)開發(fā)商改造城中村會(huì)否導(dǎo)致城市租金大漲的問題，深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒回應(yīng)，如果租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)結(jié)構(gòu)的失衡，政府會(huì)采取跟房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一樣的相關(guān)政策，對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。
羅鳳鳴認(rèn)為，在存量房的改造中，要注意開發(fā)兼顧到不同支付能力人群的產(chǎn)品，這是政府需要考慮的事情。
去年深圳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》已經(jīng)提出，要加強(qiáng)住房租賃價(jià)格指導(dǎo)，完善現(xiàn)有住房租賃指導(dǎo)價(jià)格制度，引導(dǎo)市場(chǎng)合理定價(jià)。
相比于房?jī)r(jià)，房租價(jià)格是更直接影響生活成本的民生問題。此番住建部提出“控租金”，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，與住房調(diào)控類似，同樣需要建立一套長(zhǎng)效機(jī)制。
從增加供給的角度，前述開發(fā)商人士稱，政府在制定供地計(jì)劃時(shí)，租賃地塊不應(yīng)占用原有住宅用地的指標(biāo)，這樣地方政府才更有動(dòng)力出讓租賃用地。
該人士還表示，以當(dāng)前的租金回報(bào)水平，開發(fā)商在大多數(shù)城市從事租賃“算不過來賬”，但如果綜合稅率能夠從20%以上降到5%左右，將會(huì)激發(fā)開發(fā)商參與到租賃市場(chǎng)的積極性。
近日，在全國政協(xié)召開的“健全系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系”專題協(xié)商會(huì)上，全國政協(xié)委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴也建議，研究租房支出抵扣個(gè)人所得稅和租賃企業(yè)稅收減免政策，以及建設(shè)租賃住房的土地出讓金由一次性收取改為按年收取，促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展。
此外，諸多城市都在加大公租房的建設(shè)力度，以對(duì)沖租金上漲的影響。根據(jù)北京市印發(fā)的《2018年第一批政策性住房建設(shè)計(jì)劃的通知》，納入2018年政策性住房建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目共125個(gè)，涉及房源約17萬套，其中公租房1.4萬套。
深圳在《住房建設(shè)規(guī)劃2018年度實(shí)施計(jì)劃》中提出，全年計(jì)劃新增安排建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約11.38萬套。
住建部的通知也明確強(qiáng)調(diào)，確保公租房用地供應(yīng)，力爭(zhēng)用3-5年時(shí)間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。
第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，公租房等保障性住房如何推向市場(chǎng)、如何到達(dá)應(yīng)該受支持的人手中，這很重要。
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