（原標(biāo)題：樓建波：共有產(chǎn)權(quán)住房是“三位一體”的新型住房）
日前，北京市住建委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(征求意見(jiàn)稿)的意見(jiàn)征集情況反饋，明確共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房，可以按照本市相關(guān)規(guī)定辦理落戶(hù)、入學(xué)等事宜。新規(guī)發(fā)布后引發(fā)廣泛關(guān)注。北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房制度體現(xiàn)了居住(社會(huì))功能、保障屬性與財(cái)產(chǎn)權(quán)利的有機(jī)統(tǒng)一。那么，共有產(chǎn)權(quán)住房是如何區(qū)別于過(guò)往的保障性住房，實(shí)現(xiàn)三者有機(jī)統(tǒng)一的呢？
共有產(chǎn)權(quán)住房是住房保障體系的重要組成部分
《征求意見(jiàn)稿》第2條將共有產(chǎn)權(quán)住房定性為“政策性商品住房”，共有產(chǎn)權(quán)住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售可以由商業(yè)性的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行，但是，共有產(chǎn)權(quán)住房的商品住房屬性并不能抹殺其住房保障的功能屬性。
首先，從準(zhǔn)入上看，共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)家庭應(yīng)符合北京市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房，而且一個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套共有產(chǎn)權(quán)住房；單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲(《征求意見(jiàn)稿》第2條)。按《征求意見(jiàn)稿》第1條的提法，共有產(chǎn)權(quán)住房要滿足的是“基本住房需求”。
其次，共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)劃建設(shè)、審核配售的一系列管理手段，體現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)住房的保障屬性。如土地供應(yīng)在年度土地利用計(jì)劃及土地供應(yīng)計(jì)劃中單獨(dú)列出、優(yōu)先供應(yīng)，共有產(chǎn)權(quán)住房戶(hù)型以中小套型為主等。
再次，共有產(chǎn)權(quán)住房的定價(jià)、處分限制和退出等方面的制度設(shè)計(jì)，也凸顯了其住房保障屬性。
共有產(chǎn)權(quán)住房財(cái)產(chǎn)屬性為其提升靈活性
不同于公租房等租賃性保障性住房，共有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)濟(jì)適用房都屬于產(chǎn)權(quán)式的保障性住房。但是，共有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)濟(jì)適用房在制度設(shè)計(jì)上存在較大區(qū)別。經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)是受限制的產(chǎn)權(quán)，而共有產(chǎn)權(quán)房中申請(qǐng)者和政府各擁有產(chǎn)權(quán)份額，屬于商品房產(chǎn)權(quán)。具體地說(shuō)：
第一，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)在劃撥的建設(shè)用地上，而共有產(chǎn)權(quán)住房的用地性質(zhì)則為出讓的。其區(qū)別體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)5年后“經(jīng)改商”或上市交易的，必須向政府補(bǔ)交土地出讓金；而共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后，則可以市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額，也可以按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)(《征求意見(jiàn)稿》第25條)。在強(qiáng)制退出上，共有產(chǎn)權(quán)住房則較為靈活。
第二，在使用收益方面，經(jīng)濟(jì)適用住房與共有產(chǎn)權(quán)住房的用途范圍也有所差別。經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)。而共有產(chǎn)權(quán)住房除自住外，購(gòu)房人還可以在市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息進(jìn)行出租。更重要的是，《征求意見(jiàn)稿》第28條明確“共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)可依法將擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。其中，代持機(jī)構(gòu)抵押融資只能專(zhuān)項(xiàng)用于本市保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。”
第三，共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房人有權(quán)享受與普通商品住房人購(gòu)房人相同的社會(huì)公共服務(wù)和福利。
“房屋是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。為保障共有產(chǎn)權(quán)住房的住房屬性，《征求意見(jiàn)稿》也做了具體規(guī)定，如規(guī)劃選址優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配；規(guī)劃設(shè)計(jì)上，要求以中小套型為主；在享受社會(huì)公共服務(wù)方面，明確共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房，可以按照本市相關(guān)規(guī)定辦理落戶(hù)、入學(xué)等事宜。
居住(社會(huì))功能、保障屬性與財(cái)產(chǎn)權(quán)利“三位一體”，使得共有產(chǎn)權(quán)住房在制度上具有了早期的保障性住房所沒(méi)有的稟賦。其財(cái)產(chǎn)屬性為共有產(chǎn)權(quán)住房的管理、運(yùn)作提供了更多的靈活性。從政府的角度看，共有產(chǎn)權(quán)房除了行政手段管理，還可以通過(guò)民法手段管理，更便于貫徹落實(shí)共有產(chǎn)權(quán)房最基本的功能——保障居住。歸根結(jié)底，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，“三位一體”的根本還是其居住(社會(huì))屬性。共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)市場(chǎng)能起到多大的作用，關(guān)鍵是看共有產(chǎn)權(quán)房是否蓋在大家想住的地方、這些房子附加的社會(huì)價(jià)值有多大，例如，上學(xué)、醫(yī)療、交通等設(shè)施能給居民提供多大便利。(中新經(jīng)緯APP)
【專(zhuān)家簡(jiǎn)介】樓建波，法學(xué)博士，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任，英國(guó)劍橋大學(xué)中國(guó)商法講師，倫敦大學(xué)商法研究中心高級(jí)客座研究員。
推薦
