中新網(wǎng)北京8月4日電(種卿 程春雨)近日，由北京市住建委等多部門起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(簡稱《辦法》)對外公開征求意見，提出不少于30%房源將分配給“新北京人”。記者就何為共有產(chǎn)權(quán)住房、誰可申購、如何申請、價格怎么定、產(chǎn)權(quán)比例如何分配、可否轉(zhuǎn)讓出租、對北京房價有何影響等熱點話題進行了梳理解讀，來看你可以申購嗎？
資料圖：北京市亞運村北辰附近某小區(qū)樓外景。中新網(wǎng)程春雨 攝
何為共有產(chǎn)權(quán)房？
自住房的延伸 與政府共有產(chǎn)權(quán)
共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
但共有產(chǎn)權(quán)住房，對普通購房者來說是聽起來蠻陌生的詞匯，它最近一次的重要亮相就在4個月前。
4月，住建部、國土部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應。
可見，共有產(chǎn)權(quán)住房屬于保障性住房的一種，北京市住建委在解讀中更明確指出，共有產(chǎn)權(quán)住房是對原自住型商品房政策的進一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范，不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應規(guī)模上均會進一步提高。
那自住房和共有產(chǎn)權(quán)住房關(guān)系如何進行銜接處理？北京市住建委稱，《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，仍按照原規(guī)定執(zhí)行。《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執(zhí)行。
共有產(chǎn)權(quán)房價格咋定？
銷售均價低于同地段價格 浮動范圍為±5%
《辦法》意見稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應文件中予以明確。
但開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。
北京市住建委表示，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采取“限房價、競地價”、“綜合招標”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實行建設(shè)標準和工程質(zhì)量承諾制。
資料圖：一處商品房在建中。 中新社記者 呂明 攝
哪些群體能購買？
符合限購條件且家庭成員名下無住房
《辦法》意見稿稱，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應對象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。
房源將優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。
同時還需遵循從嚴限購條件，已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協(xié)議；有住房轉(zhuǎn)出記錄；有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年等情況的家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
不僅如此，共有產(chǎn)權(quán)住房對“新北京人”的分配比例將不少于30%。即要求各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。
民工在一建筑工地作業(yè)。中新社記者 武俊杰 攝
產(chǎn)權(quán)比例如何分配？
參照項目均價占同地段、同品質(zhì)商品房價格比例
產(chǎn)權(quán)一分為二后，購買者最關(guān)心的問題首先是能分到多少份額？是自主選定，還是按房屋售價各有不同。
針對購房人產(chǎn)權(quán)份額，《辦法》意見稿要求參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機構(gòu)持有，也可由市級代持機構(gòu)持有。
值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價和共有份額比例，會分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，并由北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委共同審核后確定。評估及確定結(jié)果面向社會公開。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此類住房顯著的特點就是產(chǎn)權(quán)讓渡并非一次性，而是逐漸讓渡。“按照產(chǎn)權(quán)比例規(guī)定，購房者前期出價相對較低，有助于降低購房成本，隨著后續(xù)購房能力提高，可繼續(xù)從政府手中回購相應產(chǎn)權(quán)，此類操作有很好的制度創(chuàng)新?！?/p>
如何申請？
房管局官網(wǎng)申請 多部門聯(lián)網(wǎng)審核
為讓申請服務更加高效、便民，官方采取了網(wǎng)上申請的策略。即，符合條件的家庭，可登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)官方網(wǎng)站提出項目購房申請，在線填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，如實申報家庭人口、戶籍、住房等情況，并準備相關(guān)證明材料。
隨后，多部門進行聯(lián)網(wǎng)審核。北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同公安、地稅、社保、民政、不動產(chǎn)登記等部門在申購期結(jié)束后20個工作日內(nèi)，通過共有產(chǎn)權(quán)住房資格審核系統(tǒng)對申請家庭的購房資格進行審核，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)對申請家庭在本區(qū)就業(yè)等情況進行審核。
經(jīng)審核通過的家庭，可取得申請編碼，進入到搖號配售、順序選房和購房確認的環(huán)節(jié)。
但會嚴查處虛假申購和違規(guī)使用行為，禁止10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中有違法違規(guī)或嚴重失信行為的，將限制購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
可否出租？
允許！租金和代持機構(gòu)分配
《辦法》意見稿提出，在購房合同簽訂條款中規(guī)定，購房合同應明確共有產(chǎn)權(quán)份額、房屋使用維護、出租出售收益分配等內(nèi)容。
也就是說，共有產(chǎn)權(quán)住房不僅可以出售，也可以出租。“共有產(chǎn)權(quán)住房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性?！痹谝拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進看來，允許租賃是此類住房與其他保障房一個最大的區(qū)別。經(jīng)適房、公租房等保障性住房都是不允許轉(zhuǎn)租的，但共有產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)租，從這個角度講，又帶有一定商品房屬性。
既然產(chǎn)權(quán)是共享，租金收益又該如何分配？《辦法》意見稿對此做了說明，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應部分。
還要求，購房人應在市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。
資料圖：售樓人員向顧客介紹樓盤。 中新網(wǎng)記者 金碩 攝
可否出售？
需滿5年 轉(zhuǎn)讓對象仍需符合購買條件
與自住房類似，北京對共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓時間做出了嚴格限制，但依然可按照市場價售出。
《辦法》意見稿提出，在共有產(chǎn)權(quán)住房購買5年后，購房人可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。
此舉有利于實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房循環(huán)使用，更大程度上發(fā)揮保障作用?！皩⒏佑辛Φ谋Ｕ狭司用褙敭a(chǎn)權(quán)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認為，對共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價的彈性限定模式，將促使購房者預期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。從5年內(nèi)的體系內(nèi)循環(huán)，5年后可選購買政府產(chǎn)權(quán)，體現(xiàn)了調(diào)控的回歸市場。
對北京房價將有何影響？
利于抑制投資投機需求 平抑北京房價
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認為，北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，支持中端購房，抑制投機，促進公平，將起到重大作用。
對于樓市房價影響？北京市住建委表示，共有產(chǎn)權(quán)住房政策有利于抑制住房投資投機性需求，進一步平抑房地產(chǎn)價格，對北京市房價平穩(wěn)運行起到有效推動作用，讓住房制度更加公平合理，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
張大偉分析，2017年上半年，北京自住房已經(jīng)影響房價降低7%左右，在共有產(chǎn)權(quán)房政策的繼續(xù)推動下，北京樓市觀望情緒會繼續(xù)加強，特別是大量共有產(chǎn)權(quán)房源供應后，北京房價穩(wěn)定已可預期。(完)
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