自去年“9·30”迄今，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)控周期已滿十個(gè)月，從限購、限貸到限價(jià)、限售、限商，多地調(diào)控步入“五限”時(shí)代?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，目前各地調(diào)控措施以“限”為主，通過提高購房門檻、限定銷售價(jià)格等方式抑制市場(chǎng)成交，卻沒能從根本上釋放購房需求，同時(shí)新房供應(yīng)又不足，導(dǎo)致供需錯(cuò)位。面對(duì)日趨嚴(yán)厲的“限字令”，有的房企玩起了“雙合同”等花招規(guī)避政策，有的房企則按兵不動(dòng)“豪賭”政策松綁。
“政府對(duì)樓市銷售價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，對(duì)于短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)過快上漲起到一定的積極作用，但是也有一些負(fù)面作用。”多地建設(shè)部門負(fù)責(zé)人在接受采訪中表示，為了控制房?jī)r(jià)，對(duì)項(xiàng)目限價(jià)是權(quán)宜之計(jì)，呼吁樓市調(diào)控多出臺(tái)長(zhǎng)效手段。
預(yù)期難降：“能買還是盡量買”
“當(dāng)前調(diào)控政策出臺(tái)周期縮短、頻率加快，說明政策邊際效應(yīng)明顯。”一位國有房企負(fù)責(zé)人說，企業(yè)不看好本輪調(diào)控持續(xù)性，認(rèn)為政府后市仍會(huì)放松政策以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
在名為“投資環(huán)京”的微信群里，有一批環(huán)京樓市投資者交流心得?！碍h(huán)雄安地區(qū)嚴(yán)厲限購，北京南部地區(qū)需要有當(dāng)?shù)貞艏蛘呱绫ｉT檻，投資難度增大。但在附近一些其他地區(qū)，外地戶籍還可以購買一套，能買還是盡量買。”群里一名較為活躍的投資人說，不排除未來各地放松調(diào)控的可能性，一旦放松，市場(chǎng)就會(huì)回暖，房?jī)r(jià)暴漲的可能性就很大。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，限購等調(diào)控政策雖然緩解房?jī)r(jià)過快上漲趨勢(shì)，但也增強(qiáng)了人們“物以稀為貴”的上漲預(yù)期。
廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一指出，作為政府一項(xiàng)基本的調(diào)控性政策措施，樓市限購這類措施能在一定程度上緩解房?jī)r(jià)過快上漲的局面，但是“治標(biāo)不治本”。限購應(yīng)被看作是一個(gè)臨時(shí)性的應(yīng)對(duì)措施。
一位在沿海省份房管部門工作20多年的基層干部表示，限購本質(zhì)是遏制需求，也向投資者釋放信號(hào)：越是稀缺緊俏的東西大家越追逐，價(jià)格就還要漲。反向預(yù)期之下，樓市限購反而成了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)警器。
需求旺盛：一旦松綁或引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)
鏈家地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)嶺表示，我國樓市調(diào)控多以短期、需求端為主，采取“限”字措施抑制需求，但實(shí)際需求還在，只是暫時(shí)被“堵”住。這些被壓抑的需求一旦爆發(fā)，會(huì)給后市帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。
在“越限越漲”預(yù)期驅(qū)動(dòng)下，購房者購房需求更加強(qiáng)烈。今年3月底，在環(huán)京的涿州，一樓盤開盤推出2000余套房源，卻排了一萬多個(gè)號(hào)。開盤時(shí)，購房者將售樓處擠得水泄不通。
在福州3月底開盤的魯能公館項(xiàng)目，兩三百套房源引來幾千人哄搶。一名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)有中介把買房資格炒到2萬元，不找關(guān)系根本買不到房。
3月17日北京出臺(tái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，讓不少人購房時(shí)從首套房變?yōu)槎追?，購房首付款大幅上漲，購房者頓時(shí)面臨巨大壓力，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。北京市住建部門統(tǒng)計(jì)，這部分群體約有2萬人。
在京工作十年的李濤今年3月看中朝陽區(qū)一套住宅，總價(jià)320萬元，但在房屋核驗(yàn)過程中，因北京樓市政策調(diào)整，購房首付從35%增至60%，增加81萬元。由于無法湊齊首付，李濤只能違約?！半m然在政府部門協(xié)調(diào)下，不用承擔(dān)違約責(zé)任，但房子總要買，以后怎么辦？”他說。
戴亦一認(rèn)為，由于投資渠道狹窄，社會(huì)資本愿意投資的領(lǐng)域有所減少，不少企業(yè)及居民選擇將大量資金投入相對(duì)安全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種需求仍然存在。同時(shí)，居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的提升進(jìn)一步促使更多資金進(jìn)入樓市。
不僅購房者需求難以滿足，房企拿地需求同樣旺盛。南京市房管局副局長(zhǎng)吳春華說，雖然采取系列調(diào)控政策，但房企拿地?zé)崆椴粶p，“出讓住宅用地都設(shè)定最高限價(jià)，但每次出讓都頂?shù)阶罡邇r(jià)，只能搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者”。
“拿了高價(jià)地可能會(huì)死，但沒有地一定會(huì)死?！币晃环科筘?fù)責(zé)人坦言，現(xiàn)在一線城市土地供應(yīng)有限，企業(yè)會(huì)不惜一切代價(jià)去搶地。
房?jī)r(jià)失真：房企花樣頻出應(yīng)對(duì)限價(jià)令
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)研了解到，此輪調(diào)控多地對(duì)新建住宅入市出臺(tái)了限價(jià)的硬性指標(biāo)，不少開發(fā)企業(yè)對(duì)此作出各種有針對(duì)性的對(duì)策。
“現(xiàn)在不僅是限定銷售價(jià)格，政府還控制著網(wǎng)簽節(jié)奏，這樣做就是為了讓房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比不漲。”多位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，將延遲入市時(shí)間，等過段時(shí)間市場(chǎng)趨冷，政府就會(huì)放松管控，再熬幾個(gè)月賣個(gè)好價(jià)。
南京市河西地區(qū)是南京優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目較為集中的地區(qū)之一，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者探訪河西地區(qū)多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，該區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目要么無房可賣，要么統(tǒng)一售價(jià)——每平方米45000元，此系政府對(duì)該區(qū)設(shè)定的統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)格。
北京住建部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格限定在每平方米8萬元，一些位置較好、原本市場(chǎng)價(jià)每平方米十幾萬元的房子，目前也只能賣到限定價(jià)以內(nèi)。記者了解到，一些實(shí)力較強(qiáng)、能挺住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略，改持觀望態(tài)度，按兵不動(dòng)“豪賭”政策松綁的時(shí)刻。而一些挺不住的企業(yè)，就以指導(dǎo)價(jià)格入市了。
福州一個(gè)樓盤項(xiàng)目新榕金城灣的備案價(jià)是每平方米16000元，年初一直以23000元左右的價(jià)格銷售。被房管部門批評(píng)后，項(xiàng)目干脆捂盤，囤積著一些房源不賣。
“我們一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)年拿地樓面價(jià)每平方米就達(dá)到6萬元，算上金融、建安等成本，每平方米賣8萬元肯定賠錢?！币晃粐蟹康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說，如果堅(jiān)持不賣，資金鏈就有斷裂風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)因此打算內(nèi)部銷售，算是給企業(yè)員工福利。
福州一家地產(chǎn)公司的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，限價(jià)令下，一些開發(fā)商和房管部門玩起了數(shù)字游戲。“比如一些高價(jià)樓盤明明已經(jīng)賣出去了，但房管部門就是拖著不給網(wǎng)簽。等到一些價(jià)格低的低端項(xiàng)目要網(wǎng)簽時(shí)，將高低項(xiàng)目搭配網(wǎng)簽，整體上的網(wǎng)簽價(jià)格也不會(huì)過高?！?/p>
一些房地產(chǎn)企業(yè)還使用“雙合同”來規(guī)避限價(jià)。福州市房管部門7月最新通知的福州樓盤項(xiàng)目“美倫·學(xué)府雅居”越過每平方米1.7萬元左右的備案價(jià)，通過捆綁裝修的方式收取每平方米7000到8000元的裝修費(fèi)用。
供需錯(cuò)位：“目前調(diào)控的仍然是價(jià)格”
“目前樓市調(diào)控的仍然是價(jià)格。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，后續(xù)還需要從供求關(guān)系入手，進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的供給側(cè)改革。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，一些熱點(diǎn)城市的“限價(jià)令”導(dǎo)致樓盤定價(jià)或備案價(jià)格盡量接近價(jià)格最高控制點(diǎn)。福建省漳州市環(huán)廈門，今年漳州市區(qū)上半年房?jī)r(jià)在每平方米1萬元以上，一些高端樓盤在1.5萬元左右，當(dāng)?shù)刈龀隽讼迌r(jià)2萬元的政策調(diào)控。在業(yè)內(nèi)人士看來，如此有可能導(dǎo)致樓盤價(jià)格整體在限價(jià)令范圍內(nèi)整體上調(diào)，這樣盡管控制了整體市場(chǎng)的成交最高價(jià)，但是由于中低端樓盤普遍提價(jià)，限價(jià)令變?yōu)椤按贊q令”，整體市場(chǎng)均價(jià)并不會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)令而降低，反而會(huì)促使樓市短期內(nèi)量?jī)r(jià)反彈。
為了實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)緩增長(zhǎng)甚至不增長(zhǎng)的調(diào)控目標(biāo)，熱點(diǎn)城市嚴(yán)控新項(xiàng)目預(yù)售證審批，新增供應(yīng)量持續(xù)偏緊，導(dǎo)致供應(yīng)不足?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月，監(jiān)測(cè)的29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量同環(huán)比分別繼續(xù)減少22%和13%，各線城市均有不同程度的回落，尤其是一線城市供應(yīng)量驟降至歷史低位。具體而言，一線城市全線回落，廣州、深圳環(huán)比跌幅超60%，北京、上海環(huán)比跌幅在30%左右；二三線城市整體環(huán)比下降8%，同比下降16%。業(yè)內(nèi)人士分析，限價(jià)令影響的新房供應(yīng)不足，進(jìn)一步加劇了樓市的供需錯(cuò)位，影響著購房者的看漲情緒。
限價(jià)令下還出現(xiàn)了一些監(jiān)管亂象。多名地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說，限價(jià)之下政府部門加大了自由裁量權(quán)，容易誘發(fā)腐敗。一名國有房企的銷售總監(jiān)說，一些項(xiàng)目的售價(jià)漲幅是不是超過設(shè)定的紅線，最終是手握審批權(quán)的相關(guān)部門說了算?！拔覀児驹诙鄠€(gè)城市有一些高端項(xiàng)目，在被限價(jià)后，房?jī)r(jià)要么回調(diào)，要么延遲入市。這個(gè)時(shí)候，經(jīng)常有一些監(jiān)管部門的人打電話拿房源，求打折，我們又不敢得罪?！?/p>
在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉看來，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策如果以應(yīng)對(duì)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的問題為主，會(huì)缺少對(duì)政策與市場(chǎng)表現(xiàn)、政策與市場(chǎng)參與者行為之間相互作用機(jī)理的研究，也缺少政策間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。“光用短期政策不能完全解決房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康和可持續(xù)發(fā)展的問題，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需要長(zhǎng)期制度安排?！?/p>
