多家房地產上市公司發(fā)布了1-6月的銷售數據。在龍頭房企中，除碧桂園、龍湖地產和綠地集團尚未公布6月數據外，恒大、萬科等5家龍頭房企6月單月銷售額合計2702.7億元；上半年合計銷售額11480.67億元，同比增長50.6%。龍頭房企5月銷售額觸及今年以來的最低點，6月由于沖刺半年報業(yè)績，銷售業(yè)績明顯提升。中原地產研究數據顯示，15家龍頭房企6月單月銷售額環(huán)比增長52.6%。
中原地產首席分析師張大偉認為，大部分標桿房企完成了上半年的銷售目標。不過，在嚴格調控下，下半年房地產業(yè)的趨勢性下行難以避免，此前購入大量高價地且資金成本高的房企將面臨銷售和資金的壓力。
沖業(yè)績致銷售大增
分析人士表示，在本輪房地產調控中，區(qū)域市場出現明顯分化。一二線城市在嚴格的限購限貸政策下，樓市交易量迅速回落，但三四線城市交易量增長，使得重點在三四線城市布局的房企業(yè)績表現突出。此外，去年全國房地產市場銷售紅火，不少房企將年底的部分銷售額結轉至今年一季度，導致一季度銷售額大幅增長。
就單月表現而言，5月房企銷售業(yè)績普遍創(chuàng)今年以來新低，部分公司銷售額環(huán)比下滑，但6月由于沖刺半年報業(yè)績，多家房企當月銷售額環(huán)比大幅增長。
具體而言，雖然碧桂園尚未公布6月銷售數據，但從該公司前5月銷售2442.2億元來看，預計碧桂園、萬科、恒大占據前三名的局面保持不變。三家公司上半年銷售額均在2400億元以上。其中，萬科6月實現銷售面積348.4萬平方米，同比增長6.74%；實現銷售額491.3億元，同比增長15.90%。上半年累計實現銷售面積1868.5萬平方米，同比增長32.61%；累計實現銷售額2771.8億元，同比增長45.82%。中國恒大6月實現銷售額611.2億元，同比增長95%。上半年累計實現銷售額2440.9億元，同比增長72%。
此外，融創(chuàng)中國上半年實現銷售收入1088.5億元，同比增長89%。保利地產上半年實現簽約金額1466.13億元，同比增長32.53%。
結合前1-6月數據和上市公司公告分析，上半年至少有5家房企的銷售額邁進“千億俱樂部”，包括碧桂園、萬科、恒大、保利地產、融創(chuàng)中國，尚未公布6月業(yè)績的龍湖地產和綠地集團也有望進入。
房企分化加劇
雖然龍頭房企表現突出，但在房地產調控的大背景下，今年難以再現去年全行業(yè)紅火的局面，房企間的分化進一步加劇。
多位上市房企高管表示，龍頭房企上半年業(yè)績增速居前主要是由于它們的土地及項目儲備豐富，不少項目在調控前已入市，項目價格也處于高位。
同時，眾多中小房企面臨銷售不暢、土地價格和資金成本高企的壓力，部分房企選擇被兼并或退出市場。上半年，在北京、上海等地的產權交易所，房地產公司股權掛牌轉讓的案例明顯增加，其中大多是中小房企，不少項目轉讓時還附帶債權。另一方面，萬科、融創(chuàng)中國、藍光發(fā)展、陽光城等多家上市房企加大對房地產項目和房地產公司的收購力度。例如，近日萬科在董事會平穩(wěn)換屆后即豪擲551億元，拿下廣州廣信房產資產包，其核心資產是位于廣州市核心區(qū)域的16宗可開發(fā)土地。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，規(guī)?；允俏磥戆l(fā)展的趨勢。房地產的市場容量一年也就10萬億元左右，如果未來3-5年出現2-3家規(guī)模上萬億元的房企、30家左右的千億元級房企，則其他房企在規(guī)模方面沒有優(yōu)勢。對于中小企業(yè)房企來說，要么被擠出市場，要么通過轉型做得“小而美”，以保有一席之地。
行業(yè)利潤率料回落
業(yè)內人士預計，房地產市場的增速將逐步放緩。
房地產開發(fā)投資增速已有所放緩。國家統(tǒng)計局數據顯示，1-5月，房地產開發(fā)投資同比增長8.8%，較1-4月回落0.5個百分點，這是去年11月以來首次回落。同時，1-5月的土地購置面積同比增速較1-4月回落2.8個百分點；1-5月，商品房新開工同比增長9.5%，較1-4月回落1.6個百分點，而5月單月新開工面積增速環(huán)比回落4.9個百分點。
行業(yè)利潤水平將受資金、土地成本上升影響而回落。同策咨詢研究部數據顯示，去年房地產業(yè)平均凈利潤率為10.43%，雖然較2015年的10.04%略有回升，但凈利潤率并沒有因為行業(yè)處于上行期而大幅上升。今年上市房企的平均凈利潤率可能下降至8%-9%，“增收不增利”的局面可能加劇。
