中國住房市場存在嚴重的結構失衡，大城市特別是一線城市住房供求矛盾突出房價畸高，這是公認的事實。對于如何解決這一結構性問題，多數人主張擴大一線城市土地供給，緊縮中小城市土地供應。2017年5月26日，全國人大財經委副主任委員黃奇帆于復旦大學的專題講座中也提出，中國存在土地供應失衡，大城市人口集中多流入多，結果每年新增的住宅用地反而相對要少。據此他認為，大城市人多就應該多供地，實現(xiàn)人口應跟著產業(yè)走，土地應跟著人口走，土地供應爬行釘住人口規(guī)模。從直觀上看，人越多需要的住房就更多，擴大供地似乎是非常符合邏輯的主張。但從歷史和現(xiàn)實看，在大城市病和人口涌入壓力面前，特大城市的有效供地能力極其有限，可能不足以對住房市場走勢產生重大影響。
通過擴大供地來解決超大城市住房供求矛盾，邏輯上非常簡單直觀，其實際效果如何呢？曾有這么一個特大城市，1986年常住人口達到1028萬，首次進入千萬人口俱樂部。在城市化和大城市化的背景下，隨著人口的不斷流入，2005年該城市達到1538萬，19年凈增510萬人。此后人口流入加速，接著只花了6年，人口規(guī)模又增加了約500萬人， 到2011年常住人口已經突破2000萬，達到2018.6萬人。與超乎預期的人口激增相適應，城市規(guī)模被動地一圈圈攤大餅式地往外擴展，由二環(huán)擴展到六環(huán)，目前大七環(huán)也正在建設之中。這應當就是土地供應爬行釘住人口規(guī)模的直接結果。在15年前，該城市三環(huán)外就屬于偏僻得沒人愿去的地方。而今六環(huán)外的住房單價，都要比很多二線城市最貴的住房還貴一倍以上。由于人口的激增和城市建設規(guī)模被動擴大，這個城市正飽經受嚴重的城市病和高房價癥。眾多城市居民的寶貴青春，都在超長的上下班通勤時間中被不知不覺消耗。城市過大也造成人情的淡漠和生活品質的嚴重下降。城市過大還有一個必然結果是房價畸高，盡管房價全國第一，住房還經常需要搶購。最要命的是，由于患上嚴重的大城市病，這個城市不得不向外疏散人口。為避免疏散人口重新聚集，住房供應不僅無法有效擴大，還必須呈相對收縮的態(tài)勢。大家都知道，這個城市就是北京。
由北京案例可見，遵循擴大土地供應原則來解決一線城市的住房供求矛盾，最終可能將掉入如下“攤大餅”陷阱：人口涌入——建設攤大餅——人口進一步涌入——進一步建設攤大餅——人口再涌入——再進一步攤大餅——大餅無法再攤、人口繼續(xù)涌入——無法治理的高房價癥及大城市病。這是因為，在城市化及大城市化這個特定的歷史階段，大城市人口的涌入是動態(tài)的，并不會隨著土地供應的及時跟進而停滯不前。擴大的土地供應，必將被更多的人口涌入所消化。而受制于資源環(huán)境交通等的承載能力，大餅又不能無限制地攤下去。所以在一線城市，土地供應最終是沒法釘住人口規(guī)模的。或者說，高房價是這些城市在這一歷史階段的宿命。為了稀釋房價這一無法達成的目標，而將城市攤成一個讓人難以接受的超級大餅，這個教訓是非常深刻的。
從現(xiàn)實看，大多數特大城市，土地擴大供給的空間已經很小了。通過擴大土地供給來平抑大城市房價，只能是一個望梅止渴式的良好愿望。并不是有空地就能形成有效供給，也不是說房子可以一直蓋下去。這還需要考慮到區(qū)域的環(huán)境、交通、公共基礎設施等的承載能力。仍以北京為例，盡管有人“驚奇”地發(fā)現(xiàn)在四環(huán)到五環(huán)之間、五環(huán)到六環(huán)之間還存在不少空地，二環(huán)以內甚至還有大片平房，從而認為它還有很大的供地潛力，這實際上是一種誤解。如果北京把這些空地都蓋上了房子，把容積率進一步提高，那交通擁堵問題將極度惡化以至于無解。在私人汽車時代，我們的特大城市都不同程度存在人口過載或土地過度開發(fā)現(xiàn)象，其現(xiàn)實表現(xiàn)是交通的極度擁堵。如果要進一步提高土地開發(fā)強度，只能放棄私家汽車出行，而改走公交出行戰(zhàn)略，否則交通可能要完全癱瘓。但私家汽車出行，又是我國國民百年中國夢的一個重要組成部分。禁止出行私家車與中國夢相悖，最終或是不得人心、無法推行的。在這種背景下，特大城市如果要提高或至少保持現(xiàn)有宜居水準，不僅沒有條件擴大供地，還需要把現(xiàn)有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通過整治開墻打洞、拆除違建、遷走批發(fā)市場等低端產業(yè)等形式，把低端產業(yè)吸附的人口導出。這項運動，在我國的一些特大城市正在轟轟烈烈地開展。所以，在未來的很長一段時間內，中國的特大城市都沒有擴大住房供給的潛力，甚至還需要拆除一部分老舊、違章住房，以緩解交通環(huán)境壓力、維系城市宜居水平。
總之，只要人口城市化和大城市化的動力不發(fā)生根本性改變，高房價幾乎就是現(xiàn)階段我國特大城市的宿命。不擴大土地供應，中國特大城市住房市場必將逐步陷入“香港化”，具體表現(xiàn)為超高房價和低居住水平。而擴大土地供應，隨著更多人口的涌入，中國特大城市住房市場遲早也將逐步“香港化”，同時還要掉入“攤大餅”陷阱無法自拔。該如何抉擇，可謂仁者見仁，智者見智。雄安新區(qū)的設立，也正是基于跳出特大城市這一兩難選擇困境的一種新嘗試，力求為人口稠密地區(qū)解決住房供求矛盾探出第三條道路。
（作者單位：中國社科院財經戰(zhàn)略研究院）
