本報記者 曹政
幾天前，陶然亭地區(qū)一套60余平方米兩居室第四次下調(diào)了價格。過去20多天，這套房子已從810萬元降到了720萬元。
堪稱“史上最嚴(yán)”的北京樓市調(diào)控邁入第三個月，價格曾一路堅挺的“學(xué)區(qū)房”扛不住了。記者連續(xù)多日走訪調(diào)查東西城多個“學(xué)區(qū)房”市場發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)一天一個價的“學(xué)區(qū)房”成交量急劇下滑，引發(fā)價格松動，中介方面甚至主動勸業(yè)主降價，不少房源價格跳水近百萬元。
從猛漲百萬變成驟降百萬
“即便是降到720萬元的價格，也很難賣出去?！必?fù)責(zé)陶然亭地區(qū)上述房源的中介經(jīng)紀(jì)人陳賀（化名）說，由于價格依然較高，并不準(zhǔn)備將房源掛在網(wǎng)上。
陶然亭地區(qū)多個小區(qū)可以劃片陶然亭小學(xué)和育才小學(xué)，甚至直升北師大附中和育才中學(xué)，讓這里的二手房源多年來成為“香餑餑”。
今年3月初，這一帶的“學(xué)區(qū)房”開啟了“飆價模式”。價格跳漲的速度讓中介經(jīng)紀(jì)人陳賀難以置信——他所代理的一套房源標(biāo)價555萬元，由于三個買家搶著要，成交價格竟然猛漲至630萬元。
然而，記者走訪發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)近百萬元的跳漲如今變成了近百萬元的驟降，并在多地蔓延。裕中東里58平方米兩居室的報價已從845萬元降至758萬元；新外大街57.9平方米兩居室從924萬元降到860萬元；六鋪炕57平方米兩居室也從870萬元降到802萬元。
“從報價上看，周邊小區(qū)已經(jīng)下降了大約15%?！碧杖煌ひ恢薪殚T店經(jīng)紀(jì)人介紹，即使是一度火爆的“學(xué)區(qū)房”也已經(jīng)進(jìn)入買方市場，二三月份時出現(xiàn)的賣家挑買家變成了現(xiàn)在的買家挑賣家。業(yè)內(nèi)分析，類似的降價房源有望越來越多。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說，降價有可能傳導(dǎo)給周邊房源，如果價格松動，低價房源增多，后續(xù)房源有可能跟跌。
成交量大減 中介勸降價
陶然亭這套兩居室90萬元的下調(diào)記錄中，曾在5月出現(xiàn)了60萬元的大幅變動。
“沒有業(yè)主愿意主動降價，這次大幅調(diào)價其實是中介進(jìn)行勸說后才實現(xiàn)的。”陳賀解釋，最近中介方面對各個小區(qū)都設(shè)置了單價上限，勸說此前入市的高價房源業(yè)主下調(diào)價格，一旦超過上限都不會掛網(wǎng)銷售。
“勸降價”的舉動背后，是中介的成交壓力?！吧蟼€月我們?nèi)曛怀山涣艘惶追?，還是老客戶的?！标愘R介紹，2月、3月時，他所在的門店曾創(chuàng)下單月成交20套房的記錄；自“3·17”等樓市調(diào)控新政出臺以來，成交量大減。
北京自3月17日開啟的新一輪樓市調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控季”。在首付比例抬高、認(rèn)房又認(rèn)貸等措施外，其他部門也加入進(jìn)來——不久前，教育部門發(fā)布，今年多校劃片的參與學(xué)校和比例都將增加，西城三所小學(xué)開始試點多校劃片入學(xué)。
也就是說，一套1000萬元的“學(xué)區(qū)房”，除了要承擔(dān)八九百萬元的首付款外，還有可能進(jìn)不了中意的學(xué)校。多位中介負(fù)責(zé)人說，買家開始擔(dān)憂，單價十幾萬元買了房子，最終會不會上了單價七八萬元小區(qū)對口的學(xué)校？
而在東城區(qū)史家胡同，一套36平方米的一居室掛牌價格是650萬元，中介方面介紹這個價格比起“3·17新政”之前的七八百萬元要便宜多了?！半m然目前報價650萬，但我們跟業(yè)主談了，把價格降到590萬元?！睎|城區(qū)我愛我家一中介門店經(jīng)紀(jì)人小趙說，即使是“學(xué)區(qū)房”，目前成交量也大幅減少，“能成交的都是業(yè)主急著賣、降了價的?！?/p>
從8成漲價到8成降價
北京樓市已經(jīng)歷了兩個多月的政策發(fā)力期。來自鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主由3月份80%的漲價到目前超過80%的降價，預(yù)期發(fā)生了較大逆轉(zhuǎn)。
“門頭溝區(qū)所有調(diào)價的房源中降價房源占比最高，達(dá)到了80%以上，昌平、順義兩個外圍城區(qū)降價房源占比緊隨其后。”鏈家研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
在各區(qū)降價房源中，西城、東城調(diào)價中降價平均降幅分別為7.8%、7.4%?！斑@兩個區(qū)是中小學(xué)教育資源富集區(qū)，也是北京二手房房價的高地?！彼忉?，限購限貸政策加碼、尤其是精準(zhǔn)調(diào)控“學(xué)區(qū)房”后，“學(xué)區(qū)房”預(yù)期發(fā)生了松動，導(dǎo)致前期價格上漲過快的東西城區(qū)域調(diào)價中降價幅度相對更大。
但僅僅依靠房地產(chǎn)市場的制約，仍難根除“學(xué)區(qū)房”高燒不退的問題。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要想解決“學(xué)區(qū)房”價格畸高問題，就必須改善教育資源分配格局。除了完善相關(guān)的教育政策外，加大教育資源方面的投入或許才是根本辦法。
