□本報(bào)記者 張玉潔
在調(diào)控背景下，此前一二線城市土地市場(chǎng)的高溢價(jià)現(xiàn)象有所改善。中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前5月，全國(guó)土地出讓最多的50個(gè)城市合計(jì)土地出讓收入達(dá)到10103.8億元，同比上漲幅度為33%。一二線城市土地出讓金仍然同比增長(zhǎng)，不過土地溢價(jià)率明顯降低。記者梳理上市房企公告后發(fā)現(xiàn)，龍頭房企通過收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)等方式補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。碧桂園、保利地產(chǎn)、中國(guó)恒大拿地規(guī)模居前。
三四線城市熱度上升
數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)范圍來看，有33個(gè)城市土地出讓收入超過了100億元。前5個(gè)月北京、武漢、廣州、南京、合肥等11個(gè)城市土地收入均超過了300億元。盡管一二線城市仍為熱點(diǎn)地區(qū)，但是土地市場(chǎng)溢價(jià)率有所下降。其中，一線城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率平均為21%，達(dá)到近5年來最低點(diǎn)。武漢、北京、南京、合肥、天津等城市2017年以來的土地溢價(jià)率相比2016年同期有明顯降低。
而三四線城市土地收入明顯上升，其中溫州、佛山、嘉興、寧波等城市賣地收入超過200億元。同時(shí)，三四線城市的平均土地溢價(jià)率高達(dá)46%，刷新了歷史記錄。其中，揚(yáng)州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價(jià)率在熱點(diǎn)城市中排名前十。
國(guó)泰君安分析師指出，今年以來，北京、廣州、濟(jì)南等一二線核心城市陸續(xù)增大土地供應(yīng)量。熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量加大，將改善供給結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定長(zhǎng)期價(jià)格趨勢(shì)。三四線城市上半年銷售復(fù)蘇，強(qiáng)三線城市土地溢價(jià)率開始回升。在一二線城市調(diào)控升級(jí)及融資渠道收緊的背景下，開發(fā)商轉(zhuǎn)往三四線城市積極拿地，這也是政策引導(dǎo)、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的內(nèi)外因共同作用下的必然結(jié)果。
龍頭房企積極拿地
從目前房企拿地的動(dòng)向看，資金充足的龍頭房企仍是補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的主力軍。中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的研究數(shù)據(jù)顯示，2017年前5月拿地金額和面積最多的是碧桂園，其中土地成交總價(jià)為643億元，規(guī)劃建筑面積為1619萬平方米。位居其后的是保利地產(chǎn)和中國(guó)恒大，成交總價(jià)分別為525億元和491億元，規(guī)劃建筑面積分別為822萬平方米和1560萬平方米。此外，中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、首開股份、萬科、華潤(rùn)置業(yè)等公司拿地規(guī)模居于前列。
拿地模式方面，在土地價(jià)格較高的一線城市，房企以聯(lián)合體形式拿地的現(xiàn)象頻現(xiàn)。近期，中海、保利、中糧、天恒聯(lián)合體以41.5億元競(jìng)得北京豐臺(tái)城鄉(xiāng)一體化槐房新宮“舊改+自住房”項(xiàng)目。而值得注意的是，受港幣或隨美元被動(dòng)升值、香港樓市轉(zhuǎn)暖等預(yù)期影響，抱團(tuán)拿地這一模式也發(fā)展到了香港。有數(shù)據(jù)顯示，最近一年內(nèi)，來自內(nèi)地的房企已經(jīng)在香港購(gòu)入10宗土地，成交總金額接近600億港元(約合530.8億元人民幣)，已經(jīng)占到香港總體賣地收入的五成以上。
除了招拍掛之外，融創(chuàng)中國(guó)、藍(lán)光地產(chǎn)、陽光城等房企則選擇成為中小地產(chǎn)項(xiàng)目“收割機(jī)”來補(bǔ)充項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。2017年隨著融資渠道收緊，預(yù)計(jì)會(huì)有部分資金緊張的中小企業(yè)開始轉(zhuǎn)讓土地和項(xiàng)目回籠資金。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，在近一個(gè)月的時(shí)間里，融創(chuàng)中國(guó)計(jì)劃32.32億元收購(gòu)大連潤(rùn)德乾城項(xiàng)目，21億元收購(gòu)重慶江北嘴國(guó)際金融中心項(xiàng)目，102.54億元收購(gòu)天津星耀五洲項(xiàng)目；陽光城16.8億元收購(gòu)成都半山艾馬仕項(xiàng)目，17.9億元收購(gòu)廣州江灣新城項(xiàng)目，29.63億元收購(gòu)武漢中華城項(xiàng)目；藍(lán)光地產(chǎn)計(jì)劃34.05億元收購(gòu)成都海潤(rùn)100%的股權(quán)、12.85億元收購(gòu)兩塊分別位于長(zhǎng)沙和合肥的地塊，以及21.29億元收購(gòu)28.15萬平方米的天津楊柳青項(xiàng)目等。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，房企雖然可以通過收購(gòu)在短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)充土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，但是后續(xù)也面臨項(xiàng)目開發(fā)和消化貨值的風(fēng)險(xiǎn)，這可能造成銷售遲滯進(jìn)而影響到現(xiàn)金流。因此，在地產(chǎn)調(diào)控的背景下，房企在收購(gòu)的同時(shí)應(yīng)考慮如何經(jīng)營(yíng)好項(xiàng)目并控制風(fēng)險(xiǎn)。
