北京“認(rèn)房認(rèn)貸”調(diào)控政策出臺(tái)已近兩月，對(duì)樓市的影響已開始顯現(xiàn)。專家表示，北京樓市當(dāng)下屬于僵持階段，交易量基本被“鎖住”。若樓市回暖，政策仍有收緊空間。另外，土拍規(guī)則變化不僅有利于控地價(jià)，也將有利于房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。
房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定
統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇曾表示，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施對(duì)房?jī)r(jià)和其他房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)的影響，有可能在4月份以后陸續(xù)顯現(xiàn)。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，從4月成交量來(lái)看，北京商品住宅成交量為51.96萬(wàn)平米，環(huán)比上揚(yáng)9%，同比下滑36%。成交均價(jià)環(huán)比下滑4個(gè)百分點(diǎn)至35770元/平米，同比上揚(yáng)幅度僅為5%。
以5月前兩周成交量來(lái)看，商品房成交套數(shù)環(huán)比仍在繼續(xù)下降。房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，5月第一周，北京商品房成交637套，環(huán)比下降25.9%；成交面積7.58萬(wàn)平米，環(huán)比下降29.9%。第二周，商品房成交568套，環(huán)比下降10.8%；成交面積6.88萬(wàn)平米，環(huán)比下降9.3%。
在房天下副總裁司智看來(lái)，目前北京市場(chǎng)價(jià)格略有松動(dòng)。高總價(jià)、高單價(jià)，包括遠(yuǎn)郊別墅類產(chǎn)品的松動(dòng)較大，有些甚至有10%-15%的松動(dòng)。不過(guò)，就算高端樓盤價(jià)格下滑，也最多下滑到政策前的價(jià)格，并未出現(xiàn)大跌現(xiàn)象。
二手房方面，鏈家數(shù)據(jù)顯示，五環(huán)外活躍樓盤跌幅明顯。對(duì)近期成交量前20的小區(qū)進(jìn)行前后對(duì)比，其中有9個(gè)價(jià)格下跌，漲價(jià)樓盤占比較前期明顯減少，其中蘋果派、加州水郡、新龍城等地處五環(huán)外且前期成交活躍的小區(qū)價(jià)格下跌明顯，較調(diào)控前分別下跌3%、5.1%、8.2%。
司智認(rèn)為，現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)屬于僵持階段，交易量基本被“鎖住”。某房屋中介工作人員也對(duì)記者坦言：“市場(chǎng)和政策都趨于穩(wěn)定。從現(xiàn)在情況來(lái)看，未來(lái)北京房?jī)r(jià)必然不會(huì)大漲?！?/p>
交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為，市場(chǎng)成交量有可能會(huì)繼續(xù)下跌?，F(xiàn)在政策時(shí)滯越來(lái)越短，從政策進(jìn)一步收緊的情況來(lái)看，交易量下降，價(jià)格也會(huì)隨之同跌，此趨勢(shì)可能會(huì)繼續(xù)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)有所下滑，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”等政策效應(yīng)還會(huì)積極釋放出來(lái)。但市場(chǎng)成交量若進(jìn)入“跌無(wú)可跌”的狀態(tài)，則或有反彈空間。
信貸仍有收緊空間
與此同時(shí)，北京樓市政策趨嚴(yán)和成交量“鎖住”也對(duì)房屋中介造成一定程度的打擊，部分中介陸續(xù)關(guān)閉了一些門店。鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“北京鏈家近期確實(shí)主動(dòng)開展了全面的合規(guī)整治工作，目的是優(yōu)化店面資源配置，加強(qiáng)店面管理和規(guī)范。我們關(guān)閉了一些門店，包括原來(lái)經(jīng)營(yíng)商辦房業(yè)務(wù)為主的，也包括一些‘開墻打洞’的底商店鋪和學(xué)區(qū)門店。”
事實(shí)上，此次北京樓市調(diào)控政策的層層加碼，樓市已顯著降溫。司智認(rèn)為，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，現(xiàn)在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)被壓制住。本輪調(diào)控最主要的目的是以穩(wěn)定為主，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了目的。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，單純從市場(chǎng)流動(dòng)性控制、銀行房貸量控制的角度而言，無(wú)論是對(duì)于首次置業(yè)的首套房還是改善置業(yè)的二套房，上調(diào)房貸利率的加息確實(shí)可以起到抑制需求放量和為市場(chǎng)降溫的作用。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，資金利率上調(diào)也和商業(yè)銀行的資金壓力有關(guān)，信貸利率即便不出政策，實(shí)際操作中也會(huì)有收緊可能。從后續(xù)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，資金成本增加和貸款節(jié)奏房源也是兩類收緊的體現(xiàn)。
“以租代售”或成新模式
在樓市進(jìn)入“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”的四限時(shí)代后，開發(fā)商的日子也“不好過(guò)”。某售樓處售樓員稱：“現(xiàn)在拍地，開發(fā)商都在競(jìng)自持面積，這也就意味著以后這些地上新開售的樓盤只能租不能賣?！?/p>
“到目前為止，北京合計(jì)有8宗土地出現(xiàn)了持有型產(chǎn)品，這8宗地合計(jì)購(gòu)地資金351.73億元?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果按照正常開放的節(jié)奏看，土地資金占50%，就有整體貨值700億元的投資標(biāo)的物被冰凍。張大偉稱：“其中有4宗為70%持有型，多少有點(diǎn)可售面積。另外4宗基本100%持有，除了少部分未來(lái)可能的車位+商業(yè)配比，這些地塊須持有70年?！?/p>
土拍規(guī)則的變化意味著構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房供應(yīng)體系已在加快推進(jìn)中。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，自持有助于后續(xù)租賃型房源的增加，從實(shí)際情況看，利好地價(jià)和房?jī)r(jià)的把控。另外，這也有助于房企后續(xù)積極尋找新的物業(yè)投資機(jī)會(huì)。
夏丹稱：“土拍規(guī)則有變化，但從開發(fā)商的角度，它的成本并沒(méi)有降低，因此對(duì)房?jī)r(jià)是否會(huì)有抑制作用，以及是否會(huì)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上都不一定。不過(guò)，當(dāng)下很多舉措確實(shí)是在朝好的方向嘗試?！保ㄓ浾?彭?yè)P(yáng)）
