◎每經記者 賈運可 龐靜濤
《每日經濟新聞》記者注意到，目前，我國的樓市調控正在下一盤很大的棋。繼國慶節(jié)前后全國逾20個熱門城市主動祭出限購限貸等新政之后，各種調控方式接連出臺，比如嚴查信貸資金違規(guī)流入樓市、整肅房地產中介以及打擊房企的不規(guī)范銷售行為等。
而就在昨天（11月8日），這種調控再度升級——發(fā)改委、住建部聯合發(fā)文，將針對各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市、副省級省會城市的商品房銷售明碼標價進行專項檢查，為期一個月(11月10日~12月20日)，檢查對象涉及房地產開發(fā)企業(yè)和房地產中介機構。與之前各個城市的單獨行動不同，此次調控的規(guī)格有了明顯的升級。
有分析指出，此次專項檢查實際上瞄準的是房產銷售環(huán)節(jié)的捂盤惜售行為。總的來看，包括此次專項檢查以及此前的限購限貸，此輪調控有一個核心是一以貫之的，即從多方面規(guī)范市場交易行為，進而起到抑制擠壓資產泡沫的作用。從后續(xù)影響上看，此次專項檢查有助于防范房價虛高現象的出現，購房者的顧慮會有所減少，買房的底氣也會增加。
不過，亦有分析指出，受政策持續(xù)收緊、購房者預期變化等因素影響，四季度核心城市房價或逐步過渡到微跌區(qū)間。
重點查處八類違規(guī)行為
相較于此前單個城市的專項整治，昨日發(fā)改委、住建部發(fā)布的文件涉及的城市更廣、主導檢查的單位級別更高、檢查內容也更為明確。文件顯示，此次活動由住建部、發(fā)改委直接向各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市、副省級省會城市專門發(fā)文，涉及發(fā)改委、物價局，住房城鄉(xiāng)建設廳、建委、房地局，深圳市市場監(jiān)督管理局。
《每日經濟新聞》記者注意到，此前深圳、廣州、上海、北京和合肥等地已經開展的針對房地產市場的專項整治活動，多是市級政府主導進行。而本次檢查對象將由省級價格主管部門按照“雙隨機”的要求產生，直接抽查50家在售樓盤、50家房地產中介機構門店，組織市級價格主管部門全面檢查其他在售樓盤、各自抽查50家房地產中介機構門店，并及時向社會公布抽查情況及查處結果。
文件顯示，八項行為將受到重點查處，主要包括，銷售商品房不明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價；未按規(guī)定實行“一套一標”；未一次性公開全部銷售房源。
此外，商品房交易及產權轉移等代收代辦的收費未標明由消費者自愿選擇；標示信息不全，沒有按照規(guī)定內容明碼標價、公示相關收費以及影響商品房價格的其他因素；采取多種方式明碼標價，標價內容不一致；在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用和其他違反明碼標價規(guī)定銷售商品房的行為也在重點檢查之列。
值得注意的是，本次檢查的結果在專項總結前，將會分階段公布。各省級價格主管部門、住建部門要在11月25日、12月10日將階段性檢查情況（每次上報3件典型案例，共6件）分別報送國家發(fā)改委價監(jiān)局、住建部房地產市場監(jiān)管司，12月20日前報送專項檢查總結。
專家：意在規(guī)范交易環(huán)節(jié)
值得一提的是，早在10月中旬，住建部在《關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)經營行為維護房地產市場秩序的通知》中明確指出，要對房企的9種不正當經營行為依法嚴厲查處，其中便包括：不捂盤惜售或散布漲價信息；每套房均明碼標價，不在銷售現場臨時提價，不收取價外費用等。昨日發(fā)改委與住建部宣布的針對商品房銷售明碼標價的專項檢查，與上述住建部10月份的文件無疑是一脈相承的。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，從調控思路上看，發(fā)改委和住建部此次針對商品房銷售明碼標價的專項檢查，實際上和此前各地推出的限購限貸政策是一致的，即多方面規(guī)范市場交易，進而抑制資產泡沫。
他表示，過去部分房企的商品房銷售報價比較隨意，尤其是行情較好的情況下，會隨意漲價，這使得此類住房交易市場比較混亂，進而造成購房者的購房成本加大。
“此次專項檢查非常有必要?！眹儡S進指出，對房屋銷售中的標價環(huán)節(jié)進行規(guī)范，能夠防范各大房企和中介的虛假營銷做法，督促房企和中介機構回歸誠信經營，對于規(guī)范市場交易環(huán)境、穩(wěn)定市場預期等有積極作用。但明碼標價的政策導向要落實，有賴于兩點。一是各類價格的公示需要讓購房者較容易獲知，尤其是要實現一房一價。二是對于各類虛假報價，應該通過限制銷售或加收罰款等方式進行約束，對相關售樓處或中介門店的后續(xù)銷售資格也應該進行限制。
值得注意的是，近期各地對房產中介的監(jiān)管規(guī)范力度有明顯加強趨勢。比如，不久前的10月27日，深圳市市場和質量監(jiān)督管理委員會(以下簡稱深圳市場監(jiān)管委)便組成了13個檢查組，對42家房地產中介機構及其上下游關聯企業(yè)進行了突擊檢查。此次檢查不僅基本覆蓋了當地的大型中介，而且不同于以往綱領性的規(guī)范，深圳市場監(jiān)管委此次對房產中介提出了十余條具體的業(yè)務規(guī)范內容。
無獨有偶，此次針對商品房銷售明碼標價的專項檢查，其檢查對象也包括房地產中介機構。對此，嚴躍進指出，近期監(jiān)管層針對房產中介的整頓很有必要，因很多違規(guī)的業(yè)務都是部分中介盲目創(chuàng)新導致的。尤其是一些互聯網中介平臺，此前很大程度上游離于監(jiān)管之外，導致不少資金違規(guī)流入了樓市，造成了樓市資產泡沫的擴大。
房價或進入微跌區(qū)間
值得注意的是，從范圍來說，此輪房地產調控針對的多是樓市上漲熱點城市，此次針對商品房銷售明碼標價的專項檢查亦不例外。
在各類調控措施步步為營推進的背景下，《每日經濟新聞》記者注意到，房價自國慶長假之后已經出現了一定程度的降溫。國家統(tǒng)計局10月21日公布的數據顯示，10月上半月，從房價環(huán)比漲跌幅度看，15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩(wěn)，深圳等地新建商品住宅價格甚至出現了環(huán)比下降的現象。
中原地產統(tǒng)計的全國54個城市的成交數據也顯示，受新政策收緊影響的22個城市實際簽約量明顯下調，10月環(huán)比跌幅達40%。此外，11月首周，54城新房成交5.6萬套，環(huán)比下滑20%，這是今年以來該統(tǒng)計口徑第二次跌破6萬套，上一次出現這種情況是政策頻出的國慶長假。
來自中原地產的分析認為，54城新房簽約數據的變化，主要是因為限購之前部分城市出現集中簽約，提前釋放了消費需求，進而出現調控后市場成交下滑的現象。因簽約和網簽的時間差，10月中旬以后開始顯現的網簽量下滑將會持續(xù)，預計4季度新房成交較3季度下調50%。
中原地產首席分析師張大偉向記者表示，10月中旬以后，北京、上海、深圳等地開展的政策全面落地執(zhí)行的執(zhí)行力度可謂前所未有。嚴格執(zhí)行的調控政策影響了購房者的預期，并開始出現全面觀望的態(tài)勢，加速了市場成交下調趨勢。
張大偉認為，政策趨勢已經改變，市場分化必將帶來政策分化，未來更是趨向于一城一策，部分政策力度不大但房價上漲壓力較大的城市將面臨調控繼續(xù)加碼的可能。在此情況下，過去房價漲幅較快的10幾個核心區(qū)域城市，在四季度，房價有可能會從10月份的停漲逐步過渡到11月至12月的微跌。
