北京2016年9月22日電 /美通社/ -- 城市土地學會于今日發(fā)布了《2016年中國大陸房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》。該報告顯示，受益于中國大陸政府去年寬松的貨幣政策，以及住宅市場的利好政策，如取消全國除四個一線城市以外的住房限購政策，去年中國大陸房地產(chǎn)市場取得強勁復(fù)蘇。當前房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇勢頭體現(xiàn)在截止今年6月份的12個月中，一至三線城市新建住宅平均價格年均增長8.9%。在房地產(chǎn)開發(fā)與投資前景排行榜中，四個一線城市繼續(xù)占據(jù)前四名的位置，上海位居第一。
本調(diào)查報告的作者，城市土地學會中國大陸首席代表李建學(Kenneth Rhee)表示，“顯然，擴張性的貨幣政策，以及限購政策和首付比例的調(diào)整推動了住宅市場的回暖。但在某些市場，如深圳、南京和蘇州，其推動力度有可能過大，導致這些地區(qū)的房地產(chǎn)過熱。雖然政府早已出手采取限制性政策，給住宅市場降溫，但政府還會進一步做出什么樣的反應(yīng)，均將對住宅市場產(chǎn)生巨大的影響。
高鐵的建設(shè)成為重要的影響因素
正如2015年的調(diào)查報告所預(yù)測的那樣，高鐵建設(shè)的進一步加速了重要經(jīng)濟中心（如長三角）周邊二三線城市的復(fù)蘇步伐。隨著高鐵車程縮短至不到一小時，昆山和蘇州很快成了上海的郊區(qū)，北京、深圳、廣州周邊城市也將越來越多地吸引來自附近一線城市的購房者。
報告中提到，“天津濱海新區(qū)于家堡常被人們認為是中國鬼城現(xiàn)象的一個縮影，而現(xiàn)在，通過高鐵貫通使其連接天津與北京的傳統(tǒng)中心。一些受訪者甚至對這里的房地產(chǎn)市場也抱以謹慎樂觀的態(tài)度。”
蘇州、無錫和杭州三座城市在投資前景排行榜中躍升幅度最大，而在開發(fā)前景排行榜中，居于躍升幅度前列的是東莞、石家莊和杭州。
寫字樓、零售和工業(yè)地產(chǎn)的增長喜憂參半
雖然住宅市場強勁復(fù)蘇，但寫字樓、零售物業(yè)以及物流地產(chǎn)的表現(xiàn)卻喜憂參半。
一線城市北京、上海和深圳仍然普遍會獲得健康發(fā)展。在高科技，信息技術(shù)與金融行業(yè)的驅(qū)動下，這些市場對寫字樓的需求依然旺盛。相比之下，某些城市如南京和武漢由于其高科技和信息技術(shù)領(lǐng)域的迅猛發(fā)展，其寫字樓市場發(fā)展得更好些，而大多數(shù)二線城市和三線城市，包括成都、重慶、沈陽、天津和西安在內(nèi)，仍面臨嚴重供給過剩，而其中部分城市經(jīng)濟增長出現(xiàn)放緩，更是加劇了這些城市寫字樓供過于求的狀況。
行業(yè)專家認為聯(lián)合辦公空間將成為潛在的增長領(lǐng)域。越來越多的本土開發(fā)商和投資者將涌入這個細分市場。美國最大的聯(lián)合辦公空間運營商WeWork近期已登陸中國，并首先入駐上海。
李建學稱，“信息技術(shù)行業(yè)和金融業(yè)的強勁增長、財富的積累，以及人口結(jié)構(gòu)的變化，包括開放二胎政策，將會創(chuàng)造更多益于諸如老年公寓、租賃型公寓和聯(lián)合辦公空間等細分市場的發(fā)展機會?！?/p>
全國一至三線城市零售物業(yè)仍受現(xiàn)有和規(guī)劃中購物中心供應(yīng)過剩的影響。電子商務(wù)日益受到青睞，智能手機無所不在，正從根本上改變購物中心租戶的構(gòu)成以及總體空間的需求。商品零售商在購物中心的空間占比快速下降，從過去的50%以上的比例，最低降至某些購物中心中的15%-20%。銷售從線下轉(zhuǎn)至線上也改變了租金收取的方式，越來越多的業(yè)主逐步放棄營業(yè)額抽傭的作法，轉(zhuǎn)而更多依靠收取基本租金。
物流地產(chǎn)的投資熱度也出現(xiàn)了下降。受訪者指明該領(lǐng)域中有過多資本追逐有限投資機遇，此外，非常難獲取相關(guān)土地，一線城市尤甚。然而，一些受訪者認為高質(zhì)量倉庫仍嚴重緊缺，因此對于物流地產(chǎn)的未來發(fā)展仍保持樂觀態(tài)度。
上海仍然是中國投資前景最佳的城市
不同房地產(chǎn)板塊交出的成績單喜憂參半，行業(yè)專家把以下五座城市評為2016年最具投資與開發(fā)前景的城市。
1）上海：上海依然是最受青睞的投資城市，并被譽為“中國內(nèi)地唯一具有境外投資者流動性的城市”。幾位投資者還指出，即使國家經(jīng)濟增速放緩，上海和其他一線城市也會比其他城市發(fā)展得更好。值得注意的是，上海的住宅單元平均銷售價格在2015年6月至2016年6月期間上漲了33%。
2）深圳：雖然部分受訪者最偏愛的投資城市名單中沒有深圳，而是傾向于上海和北京，但是大部分受訪者認為深圳迅速成長的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和私募股權(quán)投資領(lǐng)域是推動深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要動力。深圳毫無疑問是中國大陸去年最熱門的房地產(chǎn)市場。在截止2016年6月的12個月中，深圳新建住宅價格增長了47%，這在中國大陸是最高的漲幅。
3）北京：北京仍然是最受機構(gòu)投資者青睞的市場之一；然而，一些行業(yè)專家抱怨，北京的投資機會有限。一位機構(gòu)投資者指出，北京可交易資產(chǎn)要少于上海。在北京，國有企業(yè)和信息技術(shù)公司在購置房地產(chǎn)時往往對價格并不太敏感，從而留給機構(gòu)投資者的機會更少。受益于信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和其它服務(wù)業(yè)發(fā)展需求的高速增長，寫字樓依然是北京發(fā)展最好的房地產(chǎn)板塊。北京的寫字樓租金也仍為中國內(nèi)地最高。在住宅市場方面，政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2015年6月算起的12個月期間，住宅單元平均售價增長超過22%。
4）廣州：在一線城市中，廣州近一年來的租金和房價增長最慢。同時，由于廣州本地市場由資金雄厚實力非凡的本地開發(fā)商主導，外地投資者和開發(fā)商很難進入本地市場。寫字樓市場疲軟的原因是廣州的跨國公司租戶較少，而且其信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。寫字樓市場不景氣的另一個原因是相鄰城市佛山在擴張寫字樓供應(yīng)。佛山也被認為是造成廣州新建住宅價格上漲速度相對其它一線城市緩慢的重要原因。廣州截至2016年6月的新建住宅均價增長幅度略低于20%。
5）蘇州：蘇州投資與開發(fā)前景評分較2015年分別提升了12%和9%以上。投資與開發(fā)前景排名亦上升至第五位，取代了南京。一位房地產(chǎn)分析師稱蘇州是上海郊區(qū)，突出了這兩座城市之間高鐵貫通所產(chǎn)生的影響。從蘇州老城區(qū)乘坐高鐵到達上海虹橋交通樞紐，僅需不到25分鐘。
