悉尼房產(chǎn)投資：你不得不知的四大真相

悉尼的樓市經(jīng)過了高速奔跑的兩年，已經(jīng)慢了下來。無論是否搭上了上一輪樓市上漲的快車，都已是無法改變的過去時。本文將揭開悉尼房產(chǎn)投資的四個真相，以拼出一個盡可能完整的圖景，幫助投資者（或潛在投資者）更好地理解悉尼房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。

真相一：不是泡沫，而是“補漲”

ACB News《澳華財經(jīng)在線》報道，在梳理現(xiàn)狀之前，需要弄清的一個問題是，悉尼房價經(jīng)歷了怎樣的歷程之后才開啟了2013-2015年的火熱漲勢？如果把時間軸放長來看，最近30年里，澳洲的房價有三次階段性的變化。

第一階段是80年代。這期間澳洲房價平均每年上漲10%。聽起來是個高得嚇人的數(shù)字，但由于當時通脹水平高，剔除通脹因素后房價的漲幅僅為年均1.4%。

第二階段是1995到2005年。在這段時間里，澳洲房價平均每年上漲6%，其中2001至2003年房價平均每年上漲15%。

1990年代，利率比從前降低了一半，低利率刺激了人們的購房需求，推升了房價。同時，對金融部門的管制放松，人們比從前更容易獲得房貸。1999年起，澳洲政府引入了鼓勵房屋投資行為的負扣稅制度。這些因素的共同作用，將澳洲的家庭負債水平推至一個歷史高點，至今仍未下降。

第三個階段就是過去的10年。期間全澳的房價漲幅為年均5%，剔除通脹因素后房價漲幅僅為年均2.5%。然而在2012年以前，悉尼的房價指數(shù)比其它主要首府都溫和。

從圖A中可以看到，2005年至2012年，悉尼的房價指數(shù)一直比較平緩，變化幅度比其它主要首府城市小得多。

2011年起，央行啟動了一輪貨幣寬松，基準利率降至2.5%，為50年來的最低點。房貸利率隨之從7.8%下降到了5.95%。2012年CPI增長水平較低，這意味著人們的購買力水平有所提升。加上房地產(chǎn)市場供需缺口的擴大，從2013年起，悉尼房價進入了快速增長模式。

從圖B可見，2014年到2015年的一年內(nèi)，悉尼已建房屋的中位價上漲了20萬元，漲幅為22.9%。2015年7月，悉尼已建房屋的中位價首次突破100萬元。

結(jié)合上兩個圖表可以看出，2008年金融危機前后，其它首府房價上漲，而悉尼房價走勢平淡，甚至有過下行的時期。因此，過去兩年悉尼房價的上漲，不是泡沫，而是市場對之前的“虧欠”所做的修復，或者說補漲。這與泡沫的概念是完全不同的。泡沫指的是價格違背真實需求，持續(xù)偏離實際價值。那些將悉尼這輪房價的快速上漲比作美國2008年次貸危機的說法，從多個角度考察都不成立。下面會說到，是怎樣的需求支撐了悉尼的房價。

真相二：房屋供應長期短缺

ACB News《澳華財經(jīng)在線》報道，在1980年代末期以前，澳洲的購房需求以自住為主。如上文所說，從1990年代起，房價的快速上漲、稅收政策的鼓勵以及房貸市場的放開等因素，鼓勵了住房投資行為。在1985年，投資者在澳洲購房融資市場中的比例僅占13%，而到了2013年11月這一數(shù)字是38.5%。

但從另一方面看，即使投資者相對于自住者的比例有所上升，過去兩年來悉尼樓市的需求仍主要來自自住者。

近幾年，悉尼改善性住房需求占自住需求的90%以上。在過去的20年里，悉尼的人口增速尤其是海外移民增速全國最高，失業(yè)率最低，并且家庭收入增長較快，因此自住購房需求十分強勁。

然而與此相對應的是住房供應的長期短缺。

上圖是國家房屋供應委員會在一份報告中對澳洲房屋供需缺口的估算。幾乎每年都要新增加3萬左右的缺口，到2020年供應總?cè)笨趯?5萬多。

上圖清楚地表明了澳洲的住房供需失衡問題，而在悉尼，這一矛盾還更為突出。按國家房屋供應委員會的估算，2012年悉尼的住房供給缺口是89000套。

根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1995-2012年間，悉尼的獨立屋建造許可數(shù)下降了40%，處于20年來的最低點。其它類型的建造許可數(shù)也處于一個低位。

即使在2015年6月悉尼房地產(chǎn)熱最紅火的時候，住宅建造許可數(shù)也只比1990年代的平均值多了20%。

悉尼住房供需矛盾的一個重要原因是自然條件的限制。悉尼的西面靠山，東面是海，北面和南面是國家公園，僅有的拓展空間只能在西北和西南面的狹窄范圍之內(nèi)。而澳洲另一大城市墨爾本則位于廣闊的平原地帶，拓展空間充足。僅由于地理條件限制的原因，悉尼建房成本就要比墨爾本高30%。

另外尚未充分建立和實施更有效的土地利用的法規(guī)，基礎設施及其它服務投入不足，稅收調(diào)節(jié)不到位等等原因，都使得悉尼的房地產(chǎn)市場可能在未來若干年內(nèi)仍無法輕易解決供應短缺的矛盾。

真相三：稅收“變法”難以推動

ACB News《澳華財經(jīng)在線》報道，當然，住房是關(guān)系到國計民生的重大問題，在供需矛盾難以在短時間內(nèi)解決的情況下，政府需要干預市場，使用一些稅收工具來控制房價上漲過快的局面。

一個不爭的事實是，高企的房價使得很多中低收入家庭難以實現(xiàn)置業(yè)夢。稅收杠桿就是要向這部分人傾斜，使房產(chǎn)對他們來說變得相對容易負擔。但另一方面，對于投資目的的購房者來講也許就是個打擊。

首先是改革負扣稅制度。負扣稅制度允許將投資房產(chǎn)過程中產(chǎn)生的成本，如貸款利息、房屋折舊等，從可征稅的收入中扣除。

今年聯(lián)邦大選在即，自由黨和工黨又對改革負扣稅的問題爭論不休。工黨認為負扣稅過度刺激了房產(chǎn)投資行為，推高了房價，承諾當選后僅對新建房屋實行負扣稅優(yōu)惠。自由黨稱收緊負扣稅會導致許多投資者退出房產(chǎn)市場或上漲房租。

負扣稅制度并非澳洲獨有，是其它發(fā)達國家也普遍實行的稅收優(yōu)惠政策，用于鼓勵私人部門的資產(chǎn)投資，以分擔政府財政投資的負擔。

即使不考慮該政策的合理性，如果負扣稅實行改革，也無法采用一刀切的方式，只能讓現(xiàn)有的投資者繼續(xù)享有負扣稅優(yōu)惠。那么這里會出現(xiàn)一個問題，現(xiàn)有投資者肯定不愿意放棄這一利益，因而選擇不交易已擁有的房產(chǎn)，除非持有房產(chǎn)的成本超過了收益。這樣一來，房產(chǎn)市場的供應量和交易量都會明顯萎縮。也許政府會節(jié)省數(shù)十億元的負扣稅補貼，但代價是房地產(chǎn)市場可能遭受重創(chuàng)。這兩頭孰輕孰重，是不能不仔細權(quán)衡的。

另一個爭議焦點是要不要用土地稅取代印花稅?，F(xiàn)在悉尼買一套100萬元的房子，印花稅為4萬元。從理論上說，如果取消了印花稅，會降低房產(chǎn)交易成本，使市場更活躍，租房者和自住者都從中得益。

聯(lián)邦政府非常贊成取消印花稅的改革，特恩布爾政府甚至提出給各州和領(lǐng)地政府分配更多的所得稅比例，換取他們同意并實施對印花稅的減免。但目前為止幾乎沒有得到各州和領(lǐng)地政府的支持。

原因很簡單。各州和領(lǐng)地政府對于印花稅的依賴，不是可以說斷就斷的。在悉尼所在的新南威爾士州，房產(chǎn)印花稅所占的稅收比例越來越高。2015年新州房產(chǎn)印花稅所占稅收比例為28%，而在2009年這一數(shù)字是15%。

新州政府2014年印花稅收入為60 .45億，2015年為73.88億，預計今年會超過80億，近三年來印花稅收入以每年20%以上的速度遞增。

如果印花稅取消，只能以提高土地稅來填補財政收入。這個改革建議是自住房擁有者可以不必交土地稅，低收入者及低收入高資產(chǎn)者（比如農(nóng)戶）可以得到補助。

據(jù)估算，若放棄印花稅， 2018-2019年各州和領(lǐng)地的財稅收入要減少200億元，相當于GDP總量的1%，相應地，土地稅要在現(xiàn)有基礎上提高244%，才能補上這個缺口。即使不實行減免和門檻限制，擴大稅基，土地稅也要提高212%?？上攵呤杖敫哔Y產(chǎn)家庭受到的沖擊最大。

這就不難理解為何聯(lián)邦政府推行這一改革遇到如此大的阻力。西澳州前不久曾嘗試推行印花稅改革，剛開始就遇阻，只得放棄。維州財長干脆將這一提議稱為“異想天開”。新州財長則回應說最根本的出路還是增加房屋供給。

真相四：行情走穩(wěn)，入場機會窗口還在

ACB News《澳華財經(jīng)在線》報道，隨著各大銀行收緊房貸政策，并又在醞釀提高房貸利率，悉尼的這一輪房產(chǎn)熱似乎已經(jīng)踩下了剎車。今年第一季度，悉尼房價中位數(shù)回落至100萬元以下。

不過，值得注意的還有另外一點：四月份悉尼房屋清盤率有所增長，整體來看，整個悉尼地區(qū)的房屋清盤率在70%以上。即使在房價松動最多的西悉尼地區(qū)，清盤率也跳高了一截。

這是一個明顯的信號：盡管掛牌房源和成交量減少，市場流露出觀望情緒，但購房者對悉尼樓市風險的預期已進入了一個比較穩(wěn)定的時期。

無論從哪方面看，悉尼房價將要大跌和大漲的可能性都很小，行情已經(jīng)走穩(wěn)，入場的機會窗口還在。

新州的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以服務業(yè)為主，服務業(yè)占其總產(chǎn)值的86%，這意味著其經(jīng)濟有更強的靈活性和適應性。統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)表明，3月新州的失業(yè)率為5.3%，是全澳最低水平，并且已連續(xù)28個月保持在全國平均失業(yè)率水平以下。政府還在投資興建更多的公路、鐵路、醫(yī)院和學校，以創(chuàng)造更多就業(yè)機會。

2014-2015年，新州的海外移民數(shù)量占到澳洲海外移民總數(shù)的39%，在所有首府中位居第一。對于新增海外移民來說住房需求是最直接和最重要的需求，可以看到的是，悉尼房產(chǎn)的需求還會繼續(xù)增長。

而另一方面，房屋供給短缺的問題也許會更加突出。

根據(jù)房屋產(chǎn)業(yè)協(xié)會的估算，至2018年的幾年內(nèi)，無論獨立屋還是樓房的建設數(shù)量都會持續(xù)下滑。

從澳大利亞國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，過去幾年來，房屋需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，而房屋供給則顯得遲滯，以至于供需失衡矛盾演化為頑疾。

如果稅收等政策框架基本保持不動，增加土地供應也難有大的飛躍，供需曲線的鴻溝還會繼續(xù)橫亙于悉尼樓市中。也許很難預計下一輪大漲會在什么時候，但悉尼房價上行肯定是個長期的趨勢。對于長期價值投資者來說，悉尼的房產(chǎn)仍存在著相當?shù)臐摿Α?/p>