英媒：中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不均 小城市去庫存艱難

??? 中國日報網(wǎng)3月15日電 據(jù)《經(jīng)濟學人》報道，上海是中國的金融中心，但外地人要想在滬買房十分困難。非滬籍單身人士不能在上海買房。已婚非滬籍人士要在上海繳納至少兩年個稅，并首付三成房款。而作為中國北方最大的城市，沈陽的購房政策則要開放的多，任何人都可在沈陽購房。這些政策均收效甚微：上海的房價是沈陽的五倍。2015年上海的房價上漲了20%，而一些北方城市的房價則稍有回落。

中國政府希望在不增大房地產(chǎn)泡沫的前提下刺激增長，但如今地區(qū)房價截然相反的發(fā)展趨勢令人擔憂。其他國家也存在發(fā)達城市和內(nèi)陸城市間的房價差異問題，比如倫敦和林肯郡（Lincolnshire），或是紐約和內(nèi)布拉斯加州。不過，中國的房價差異問題猶為突出。中國發(fā)達城市的房價始終居高不下，且仍在飛漲，而在房價本就偏低的地區(qū)，房地產(chǎn)庫存嚴重積壓。建筑業(yè)一直以來都是經(jīng)濟的主要動力之一，直至最近仍占GDP增長的四分之一。因此平衡房產(chǎn)市場對于政府來講非常重要，但實際實施起來則十分困難。

過去半年中，政府出臺一系列舉措支持房地產(chǎn)市場，然而政策并不涉及中國五大最熱門的房產(chǎn)市場（即北京、廣州、三亞、上海、深圳）。如今除了這五大城市購房貸款首付為30%外，其余地區(qū)購房貸款首付僅為20%。同理，全國多數(shù)地區(qū)的二套房交易稅降低了三分之二，而五大城市的二套房交易稅保持不變。南方科技中心深圳的房地產(chǎn)市場泡沫最為嚴重，僅去年一年房價就上漲了53%，當?shù)卣硎緦绤柎驌敉稒C炒房行為，并增建保障性住房。

如此雙重體系至今收效甚微。過去的18個月中，央行持續(xù)實施寬松的貨幣政策，導致了大城市房產(chǎn)市場的混亂。盡管從經(jīng)濟角度講，該政策有理可循，但低利率難免導致房價升高。起初，銀行信貸資金多流入股市，但繼去年夏天股市崩盤后，房地產(chǎn)成為中國為數(shù)不多的投資上選之一（近期中國收緊資本管制，使中國儲戶的海外投資更為艱難）。

小城市中房地產(chǎn)市場供大于求現(xiàn)象顯而易見，因此房地產(chǎn)投機者紛紛將投資目標轉(zhuǎn)向特大城市。瑞士信貸銀行（Credit Suisse）分析師杜勁松將其歸為“群體思維”（groupthink）的體現(xiàn)，他說道：“投資人、開發(fā)商、決策人和銀行家，人人都認為一線城市的房地產(chǎn)市場是安全的?！?/p>

盡管政府試圖抑制房地產(chǎn)過剩，但考慮到大城市形勢會影響其他地區(qū)的市場情緒，政府并不想將大城市一并列入限制范圍。有跡象表明，這種影響已經(jīng)產(chǎn)生。一年前，特大城市房價開始逐月攀升。中等城市（在中國指擁有500萬至1000萬人口的城市）房價在四個月前開始上漲。而小城市（僅有100萬至500萬人口的小地方）的房價僅在過去的兩個月中有所上升。（見下表）

一些投資者認為，房價若持續(xù)上漲，將會刺激建筑業(yè)發(fā)展。建造樓房所用的大宗商品，如鐵（用于建梁）和銅（用于電線）等，近期的低迷狀況略所好轉(zhuǎn)，一部分原因是寄希望于中國房地產(chǎn)市場也將回暖。的確，過去十年間，中國房地產(chǎn)領域的一系列微循環(huán)都遵循這樣的模式：房地產(chǎn)銷售額增加促使新建筑開始施工，從而推動商品價格上漲。

中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)表明，近期待售房產(chǎn)庫存有所減少，去化周期由去年年初的30個月降至如今的15個月。中國國際金融有限公司梁紅認為，“當前樓市量價齊升的局面顯然并不支持宏觀層面上房地產(chǎn)市場供給過剩之說?！?/p>

然而近年來開發(fā)商紛紛放緩建樓速度，多項目相繼暫停施工，因此有大量未建庫存或在建未售庫存即將面市。截至去年年底，共有47億平方米的在建未售住房，比2011年底時增加了25%；并有4.52億平方米的在售住房，是2011年底在售面積的近三倍。一些省份和城市擬計劃將未售住房轉(zhuǎn)為保障性住房，供貧困家庭購買。中國國家主席習近平說，房地產(chǎn)去庫存是場“殲滅戰(zhàn)”，必須打贏這一戰(zhàn)從而恢復經(jīng)濟活力?？傊?，恢復新建住房需求，任重而道遠。

當然，中國特大城市是例外，這些城市的房地產(chǎn)供需已明顯不平衡，尤其是深圳和上海。深圳和上海居住著大量年輕的高知分子，正是他們推動了房價上漲。滬、深屬中國發(fā)展最好的城市，有著便捷的交通和好工作，以及按中國標準講，優(yōu)質(zhì)的空氣。依照現(xiàn)在的出售速度，滬深兩地未售住房庫存僅夠銷售五個月，也就是說仍需建設更多住房。

盡管有著強烈的基本需求，但去年滬深房價上漲50%也不合理。監(jiān)管人士懷疑這其中有不正當行為。本周監(jiān)管人員表示將集中治理網(wǎng)上借貸。網(wǎng)絡借貸為買房人提供貸款以支付購房首付；理論上說，這些貸款使得投機者可以全用借款購房，違背了最低首付的要求。

但是，遏制動物精神是項艱巨的任務。在上海北部地區(qū)購房的人，需要到寶山房地產(chǎn)交易中心登記所購房屋，由于前來登記的人過多，交易中心人滿為患，當?shù)卣坏貌慌删η叭ゾS持秩序。不久前的一天，在人們排隊遞交資料檔案時，安保人員還曾戴著頭盔，列方隊在路障旁站崗。排隊民眾之一的王杰（音）在十月份花兩百萬人民幣（約合30.7萬美元）購買了一套公寓，此后這段時間，該公寓市值增長了一百萬元。他笑嘻嘻地說：“人們都是買漲不買落?！?/p>

（編譯：沈翼飛 編輯：齊磊）