公司債改善房企經(jīng)營狀況，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，業(yè)界呼吁加快房地產(chǎn)證券化
■本報(bào)記者 左永剛
房地產(chǎn)企業(yè)攀比發(fā)行公司債愈演愈烈，今年下半年以來，在其他渠道融資成本較高，去庫存資金壓力增加，以及新版公司債發(fā)行主體擴(kuò)容、審核效率和透明度大幅提高的背景下，房企發(fā)行公司債已現(xiàn)井噴。截至目前，接近140單房企公司債已獲準(zhǔn)發(fā)行，發(fā)行總規(guī)模接近3000億元。
招商證券投資銀行總部董事總經(jīng)理胡曉和向《證券日報(bào)》記者表示，“今年1月15日以來，招商證券已經(jīng)參與22期房企發(fā)行公司債，利率普遍比較低?！?/p>
多重因素促成行業(yè)發(fā)行大戶
近期，《證券日報(bào)》記者赴廣州、深圳以及深交所、上交所調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于公司債具有流動(dòng)性較強(qiáng)、融資成本較低、審批高效透明靈活等優(yōu)勢，以及當(dāng)前房企去庫存資金周轉(zhuǎn)壓力增加的情況下，房企率先掀起公司債發(fā)行潮，并成為今年公司債的行業(yè)發(fā)行大戶。
從目前已完成發(fā)行的情況看，多數(shù)房企通過發(fā)行公司債募集資金主要有三大用途。一是調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，置換原有高成本融資，改善流動(dòng)性；二是加強(qiáng)建設(shè)質(zhì)量，完善配套建設(shè)，加快去庫存；三是借力債券資金參與并購中小房企，改變單一銷售模式，加快結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。
在政策層面，今年1月份新版《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》大幅提高審核效率與審核透明度，無限接近注冊制，讓房企有了明確發(fā)行預(yù)期。同時(shí)今年12月2日證監(jiān)會(huì)公司債券監(jiān)管部發(fā)布的相關(guān)解答顯示監(jiān)管部門不對發(fā)行主體所在行業(yè)執(zhí)行“一刀切”思路，而是注重充分揭示風(fēng)險(xiǎn)，并強(qiáng)化行業(yè)相關(guān)的信息披露內(nèi)容，如要求發(fā)行人在募集說明書中對行業(yè)宏觀影響因素、市場環(huán)境狀況、公司自身商業(yè)模式及經(jīng)營情況、業(yè)務(wù)所在區(qū)域等進(jìn)行有針對性的分析披露。
此外，對于業(yè)務(wù)顯著集中于三線、四線城市的企業(yè)，要求發(fā)行人披露主要業(yè)務(wù)所在地房地產(chǎn)市場供求、價(jià)格變動(dòng)及去庫存化情況等，并結(jié)合上述情況披露發(fā)行人的業(yè)務(wù)經(jīng)營情況和所面臨的主要競爭狀況，并就相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素在募集說明書中做風(fēng)險(xiǎn)提示和重大事項(xiàng)提示。
同時(shí)要求主承銷商應(yīng)制定嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理制度和內(nèi)部控制制度，對發(fā)行人相關(guān)信息披露的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性以及發(fā)行人的償債風(fēng)險(xiǎn)及償債保障措施進(jìn)行充分和審慎核查，完善持有人權(quán)益保護(hù)，落實(shí)承銷責(zé)任。
眾所周知，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長、資金需求量大，融資對于企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。多數(shù)房企均采用多元化負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其近幾年來，在股權(quán)融資大門未打開的階段，不少公司同時(shí)通過信托貸款、銀行貸款以及境內(nèi)外債券、票據(jù)補(bǔ)充流動(dòng)性。
優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)
置換高成本融資
“由于房企對資金需求大，信托、銀行貸款等資金成本較高，房企在去庫存過程中需要優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)新政實(shí)施以后，公司債審核效率高、資金成本低和使用靈活、發(fā)行預(yù)期比較明確等優(yōu)勢明顯，因此促成今年房企發(fā)行債券次數(shù)、規(guī)模出現(xiàn)快速增長。”胡曉和分析說。
據(jù)《證券日報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，在發(fā)行利率方面，今年以來，房企發(fā)行公司債最低發(fā)行利率為3.4%，遠(yuǎn)低于2014年最低發(fā)行利率5.4%，并且利率普遍降低，同時(shí)利率差異化局面正在形成。
據(jù)記者了解，過去幾年，萬科就積極嘗試各類融資渠道，先后在境內(nèi)、境外進(jìn)行了多次債券、票據(jù)發(fā)行。2008年，萬科發(fā)行59億元公司債券；2013年3月份，萬科完成首次境外美元債券發(fā)行，募集資金8億美元。其后，萬科境外子公司還設(shè)立了規(guī)模為20億美元的中期票據(jù)計(jì)劃，并在中期票據(jù)計(jì)劃范圍內(nèi)，先后進(jìn)行了新加坡幣債券、人民幣債券、美元債券的發(fā)行；2014年12月份，萬科完成18億元中期票據(jù)的發(fā)行；2015年11月份，萬科完成兩期中期票據(jù)的發(fā)行，合計(jì)發(fā)行30億元。
“2008年房企融資大門關(guān)閉之前，萬科獲得最后一次融資機(jī)會(huì)。但隨后未曾發(fā)行公司債，直到今年1月份證監(jiān)會(huì)修訂《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》之后，我們才再次獲得發(fā)債契機(jī)。”萬科董秘譚華杰感慨道。
據(jù)悉，萬科已于今年9月28日完成50億元公司債券發(fā)行，并且發(fā)行債券的票面利率僅為3.5%，成為繼2013年萬科在港首次發(fā)行境外美元債獲得2.625%超低融資成本之后的較低利率。
據(jù)譚華杰介紹，本次債券募集資金中的20億元擬用于償還公司銀行借款，剩余資金將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代的背景下，本次50億元公司債的發(fā)行將進(jìn)一步增強(qiáng)公司的資金實(shí)力，優(yōu)化公司的債券結(jié)構(gòu)，降低公司的融資成本，為公司把握行業(yè)中出現(xiàn)的機(jī)遇創(chuàng)造有利條件。
與萬科一樣獲得公司債低成本資金的房企不在少數(shù)，《證券日報(bào)》記者了解到，今年9月份廣州越秀集團(tuán)獲批發(fā)行150億元公司債，首期已發(fā)行90億元。其中，3年期利率為3.75％、5年期利率為3.97％，分別比同期銀行貸款基準(zhǔn)利率低125bp（基點(diǎn)）和103bp，創(chuàng)下了5年期公司債發(fā)行利率新低。
“首期發(fā)行募集的資金主要用于償還銀行貸款，剩余資金用于補(bǔ)充公司流動(dòng)性。”越秀集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官歐俊明表示，越秀集團(tuán)正在從純粹的銀行貸款轉(zhuǎn)變?yōu)榕c債券融資相結(jié)合的多元化融資模式。
同樣用于轉(zhuǎn)換債務(wù)結(jié)構(gòu)的還有恒大地產(chǎn)，截至目前，恒大地產(chǎn)已經(jīng)完成400億元公司債發(fā)行，其中包括分兩期發(fā)行的公募債券200億元，以及私募發(fā)行200億元。恒大集團(tuán)董事局副主席夏海鈞表示，“公司發(fā)行債券所得款項(xiàng)主要用于償還公司債務(wù)，其余用于補(bǔ)充公司的一般營運(yùn)資金，該資金使用計(jì)劃將有利于調(diào)整并優(yōu)化集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，以及進(jìn)一步充實(shí)流動(dòng)資金。”
“發(fā)行公司債以后，間接促進(jìn)銀行給予恒大更多授信額度?！毕暮ｂx表示，“公司債今年出現(xiàn)爆發(fā)式增長，預(yù)計(jì)將間接促進(jìn)國際債券市場利率有效降低。”
優(yōu)化銷售結(jié)構(gòu)
加快去庫存
除了為房企拓寬直接融資渠道，直接和間接降低企業(yè)總體融資成本之外，房企今年集中發(fā)行公司債，所募集資金用于優(yōu)化待售樓盤居住環(huán)境以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，間接起到了加快房企去庫存的進(jìn)程。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對于明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提出五大任務(wù)，其中包括化解房地產(chǎn)庫存。會(huì)議要求加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存；允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求；要以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口；要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；要適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；要取消過時(shí)的限制性措施。
“房企通過公司債募集資金并沒有主動(dòng)擴(kuò)大產(chǎn)能，多數(shù)將資金用于優(yōu)化債務(wù)機(jī)構(gòu)，以及去庫存。”胡曉和稱。
夏海鈞也表示，“今年恒大的經(jīng)營狀況與成功發(fā)公司債有很大關(guān)系，恒大并未將募集資金用于擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，而是通過追加投資優(yōu)化現(xiàn)有樓盤的居住環(huán)境以促進(jìn)銷售，預(yù)計(jì)今年銷售額將實(shí)現(xiàn)快速增長?！?/p>
據(jù)夏海鈞介紹，2015年前10個(gè)月恒大地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售額1545億元，全年預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)將超過1800億元。
譚華杰認(rèn)為，“去庫存的同時(shí)，還要加快供給側(cè)改革，房地產(chǎn)行業(yè)未來將出現(xiàn)租售并舉的局面。踐行供給側(cè)改革，需要發(fā)展新型不動(dòng)產(chǎn)類型，改變單一銷售的方式。”
“而公司債融資成本降低，有利于房企獲得寬裕資金環(huán)境，可以間接促進(jìn)房企加快轉(zhuǎn)型，改變供給結(jié)構(gòu)?！弊T華杰表示。
萬科今年發(fā)行公司債的利率水平僅為3.5%，成為證監(jiān)會(huì)對公司債發(fā)行進(jìn)行市場化改革的典型例證，并充分反映萬科的信用優(yōu)勢。譚華杰認(rèn)為，在成熟資本市場中，具有高資信能力的企業(yè)能夠以較低的資金成本贏得市場支持，做大做強(qiáng)，從而形成經(jīng)營業(yè)績與融資能力的正向循環(huán)。
“本次萬科公司債發(fā)行，無論從發(fā)行效率、方式、還是最終的結(jié)果來看，都充分享受到了公司債改革的紅利與成果，毫無疑問，在優(yōu)化資源配置、促進(jìn)優(yōu)秀企業(yè)健康發(fā)展方面，公司債市場正在發(fā)揮越來越重要的作用?！弊T華杰向記者表示。
業(yè)界呼吁加快推出
房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品
房地產(chǎn)行業(yè)去庫存以及改變供給機(jī)構(gòu)仍需要“資本利器”——房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。胡曉和呼吁兩三年之內(nèi)推出REITs，“因?yàn)榭梢愿淖儐我讳N售模式，間接實(shí)現(xiàn)去庫存化?！?/p>
《證券日報(bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，包括房企以及公司債承銷商在內(nèi)，均呼吁推出真正意義上的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
記者調(diào)研的房地產(chǎn)公司表示，證監(jiān)會(huì)在2014年年底將企業(yè)資產(chǎn)證券化由審批制改為備案制后，資產(chǎn)證券化市場獲得極大的推動(dòng)與提高，并且出現(xiàn)較多的以商業(yè)物業(yè)、保障性住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，極大推動(dòng)了房地產(chǎn)金融的進(jìn)展，對于降低房企資產(chǎn)負(fù)債率，盤活存量物業(yè)資產(chǎn)起到了重大作用。
有承銷商負(fù)責(zé)人表示，雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化取得了極大的發(fā)展，但由于目前尚不能公開發(fā)行，并且稅務(wù)等問題有待進(jìn)一步解決，離標(biāo)準(zhǔn)的REITs尚有一定的差距。公開發(fā)行REITs是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化的重要手段。這樣有助于把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。有利于去庫存以及改變不動(dòng)產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。
目前國內(nèi)房企已有這方面的嘗試，2005年12月21日，作為全球第一只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的REITs，越秀投資（越秀地產(chǎn)的前身）經(jīng)香港聯(lián)交所、香港證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，分拆旗下位于廣州的白馬大廈、城建大廈、財(cái)富廣場、維多利廣場四個(gè)物業(yè)的部分單位，以“越秀房地產(chǎn)投資信托基金”掛牌上市。
此外，今年9月30日，中國證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”在深圳證券交易所上市，這是國內(nèi)首支公募REITs基金，萬科也借此盤活了經(jīng)營性資產(chǎn)，獲得現(xiàn)金12.7億元。
可以肯定的是，REITs不僅豐富了國內(nèi)金融市場產(chǎn)品、優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，還促進(jìn)房地產(chǎn)投資進(jìn)入新高度。
譚華杰向記者表示，“REITs的推出將改變房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營模式，可以給房企解決租賃物業(yè)退出的方式?！?/p>
REITs是一種以發(fā)行資產(chǎn)支持證券的方式來匯集特定多數(shù)投資者的資金，并由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs 在美國逐步成為商業(yè)地產(chǎn)投資的主流，越來越多的房企通過REITs 實(shí)現(xiàn)證券化。
目前由于法律制度不完善、稅收障礙等原因，造成國內(nèi)REITs發(fā)展進(jìn)程比較緩慢。越秀集團(tuán)董事長張招興向記者表示，加快推出REITs需要首先解決稅收問題。
有市場人士建議由全國人大統(tǒng)籌，國務(wù)院統(tǒng)一部署，由財(cái)政稅收部門推動(dòng)REITs稅收豁免、由住建部統(tǒng)籌規(guī)劃物業(yè)類型、由證監(jiān)會(huì)完善上市交易制度并擴(kuò)大投資者范圍，才能使REITs真正發(fā)展起來。
