中國日報網(wǎng)8月11日電（信蓮）為什么今年中國豪宅銷售特別火爆？未來還值得投資嗎？中原集團研究總監(jiān)劉淵為英國《金融時報》中文網(wǎng)撰稿分析了背后的原因。原題，《中國豪宅市場火爆的背后》，全文如下：
隨著今年樓市的回暖，關(guān)于豪宅熱銷的各類報道也頻頻見諸各類媒體。那么，為什么今年豪宅銷售特別火爆？讓我們用實際成交數(shù)據(jù)來看個仔細。
為明確定義，避免混淆，本文中我們把單套售價超過一千萬元人民幣的定義為“豪宅”。據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，上半年一線城市豪宅成交量確實有顯著增長。在新房市場，上海上半年千萬豪宅成交套數(shù)已經(jīng)相當(dāng)于去年全年的四分之三，深圳則是三分之二，兩大熱點城市豪宅成交均大幅超過了去年同期水平。相比之下，北京市場比較平穩(wěn)，上半年豪宅成交套數(shù)約為去年的一半。
二手市場則更為火爆，上海上半年二手豪宅成交套數(shù)已經(jīng)超過去年全年；而深圳上半年豪宅成交量則比去年全年還高出25%。
之所以今年豪宅市場增長顯著，其中原因不外乎以下幾方面：在供應(yīng)端，由于取消了以往對高價樓盤的價格審批限制，使得豪宅供應(yīng)量大增。開發(fā)商為配合開盤，進行了各種聲勢浩大的宣傳推廣，這也是我們看到很多豪宅熱銷報道的原因之一。而在需求方面，受“3·30新政”降低二套首付，松綁二手房營業(yè)稅的影響，刺激了改善型需求的釋放。同時，上半年股市大漲的財富效應(yīng)也體現(xiàn)在樓市。另外，部分城市投資需求復(fù)蘇，推高價格漲幅，這一點在深圳表現(xiàn)的比較明顯。
雖然上海、深圳等一線城市的豪宅銷售量增長明顯，但如果結(jié)合整體市場來看，就會發(fā)現(xiàn)豪宅成交套數(shù)占全市場的比重并未明顯上升。以上海為例，上半年一、二手豪宅總成交套數(shù)占全市場的比例為2.3%，和去年全年水平一致。而在深圳，上半年全市場豪宅成交占比為3.7%，略高于去年全年的3.36%。（注：由于今年房價整體上漲，我們在計算時考慮了前后期價格變動的影響）。這組數(shù)據(jù)說明，今年豪宅的熱銷只是隨著整體市場的回升而同步增長，并沒有超出市場整體的表現(xiàn)。
整體看，上半年一線城市樓市量價齊升，改善需求增加，但主要仍是以自住需求為主的。以上海市場為例，從各價格段成交占比來看，總價200萬左右的剛需占比有所減少，而400-600萬價位的改善型需求增長較為明顯，而千萬以上的豪宅占比基本穩(wěn)定。這顯示出樓市回升主要仍是自住需求推動的。
既然成交量占比沒有顯著提高，那么豪宅在價格方面的表現(xiàn)又如何？
在今年房價漲幅最高的深圳，1-7月，豪宅價格的累計漲幅為32.1%，僅比全市場房價漲幅的30.8%略高1個百分點。而在上海，同期豪宅漲幅為9.5%，較全市場9.9%的漲幅還略低。
上述價格數(shù)據(jù)是基于中原實際成交的二手住宅價格計算得到的，我們把市場上成交活躍樓盤中價格最高的10%定義為“豪宅”，其成交總價通常也在千萬元以上。由于深圳和上海二手住宅量早已超過新房，因此二手的價格變動更具代表性。
據(jù)此看來，雖然今年豪宅成交活躍，但價格增長卻和普通樓盤差不多。其實，歷史上豪宅的表現(xiàn)可不是這樣的。在2011年以前，每當(dāng)樓市價格上漲時，豪宅的價格漲幅都是顯著高于普通住宅。從2004年到2011年，上海全市場二手住宅價格漲幅為96%，而豪宅的漲幅則是148%。深圳的情況也差不多，同期內(nèi)全市場價格漲幅為120%，而豪宅的漲幅為158%。
而從房價每次上漲下跌的小周期來看，豪宅的表現(xiàn)也不同于普通住宅。一般在市場上升時豪宅漲的更多，而市場下跌時，豪宅的跌幅也更大。這是由于相對于普通住宅，豪宅的投資屬性更強，因此價格的波動幅度更大。
而到了2011年以后，情況就有了變化，豪宅和普通住宅的價格漲幅變得幾乎相等。比如，上海2011年以來到今年7月，二手豪宅價格漲幅是34%，而全市場漲幅則為41%；深圳在同時間段內(nèi)，二手豪宅價格漲幅為60%，全市場漲幅為62%。上海、深圳近5年豪宅價格漲幅甚至低于普通住宅。
之所以豪宅的表現(xiàn)在2011年前后截然不同，主要原因在于市場基本面的變化。一方面，2011年以后房地產(chǎn)調(diào)控再次啟動，限購、限貸全面實行，限制了投資需求，豪宅增長的動力大受影響。另一方面，經(jīng)過多年發(fā)展后，一線城市的房地產(chǎn)市場進入相對成熟階段，人均居住條件大幅改善，樓市供求關(guān)系從嚴(yán)重短缺轉(zhuǎn)向基本平衡，量、價進一步增長的空間縮小。
正是在這樣的背景下，雖然今年一線城市量價齊漲，但豪宅也沒有更突出的表現(xiàn)。那么未來一線城市的豪宅價格走勢是否會繼續(xù)與全市場保持一致？豪宅是否還值得投資？這個問題的影響因素比較多，我們可以從正反兩方面來分析。
對于豪宅價值有利的因素是，目前國內(nèi)一線城市核心區(qū)的房價，和香港、紐約等國際大都市核心區(qū)相比，還是相對較低的。而與之相對應(yīng)的是，我們一線城市郊區(qū)的中低端住宅，和國外大城市郊區(qū)房價相比，已經(jīng)不便宜了，甚至還更貴。其中部分原因就在于近5年豪宅價格漲幅低于普通住宅，價值“相對”被低估，未來還有補漲的機會。
再看不利的一面，房產(chǎn)稅越來越近了。雖然具體細則還未確定，而且短期內(nèi)不會全面鋪開，但豪宅肯定會在征收對象之列。因此，長期持有豪宅的成本變得不確定；另外，當(dāng)以后出手變現(xiàn)時，豪宅成交難度也要高于普通住宅，畢竟成交量占比不到全市場的3%；同時，豪宅交易稅費也比普通住宅更高，營業(yè)稅、契稅、個人所得稅（有些城市還對豪宅征收土地增值稅）等稅率均高于同等條件下的普通住宅，增加了交易成本。
另外，雖然一線城市整體供求平衡，但其內(nèi)部不同區(qū)域的供求壓力也是有差別的。根據(jù)我們在上海市場的測算，郊區(qū)豪宅的供求壓力今年反而更大了，嘉定和崇明的千萬元以上豪宅消化周期均超過50個月，因為需求主要集中在中心城區(qū)。因此，那些缺乏位置、景觀等稀缺資源，僅靠堆砌材料、炒作概念的“豪宅”前景并不樂觀。
