萬達(dá)萬科合作詳細(xì)計劃今公布業(yè)內(nèi)人士稱實際大于炒作才能應(yīng)對困境
昨日，萬達(dá)、萬科將聯(lián)手的消息公布，萬科A（000002）漲幅達(dá)5.6％，其他房地產(chǎn)股的漲勢也被認(rèn)為受惠于“雙萬”的合作消息。據(jù)了解，今日萬達(dá)集團(tuán)和萬科集團(tuán)可能會公布合作的詳細(xì)計劃。
業(yè)內(nèi)人士分析，盡管房地產(chǎn)市場陸續(xù)有政策利好，但行業(yè)已從“黃金時代”進(jìn)入“白銀時代”，企業(yè)面臨資金短缺、去庫存難的問題，“強強聯(lián)合”是應(yīng)對困境的一種策略。
“雙萬聯(lián)手”或優(yōu)勢互補
昨日下午，多日來一直在13.5元至14元間上下振蕩的萬科在收盤前半小時內(nèi)突然拉升至14.7元，漲幅達(dá)到5.6％，多個房地產(chǎn)股也都出現(xiàn)了同樣的漲勢，如金融街（000402）也幾乎同時從12.89元拉升至13.7元，最后以13.59元收盤。有業(yè)內(nèi)人士分析：應(yīng)是受到“雙萬聯(lián)手”刺激。不過，萬達(dá)商業(yè)（03699HK）昨日微跌1.69%。
萬達(dá)、萬科目前在商業(yè)、住宅中各占龍頭地位。截至2014年12月31日，萬達(dá)集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)公司總收入達(dá)1078.71億元，較2013年增長24.31%。5月8日，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司公布其截至2015年4月的未經(jīng)審計經(jīng)營數(shù)據(jù)，1~4月萬達(dá)商業(yè)累計實現(xiàn)合同銷售額約為271.70億元，累計同比增長18.8%；1~4月累計合同銷售面積約311.63萬平方米，累計同比增長55.8%，僅4月份萬達(dá)商業(yè)實現(xiàn)合同銷售額達(dá)104.76億元，合同銷售面積達(dá)121.18萬平方米。
而2014年萬科實現(xiàn)銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%，在全國商品房市場的占有率由2.09%提升至2.82%。
中國指數(shù)研究院廣州分院院長張化學(xué)分析：“對萬科來說，在商業(yè)上鮮有突破，而通過與萬達(dá)聯(lián)合，可以迅速彌補商業(yè)方面的短板，在城市配套服務(wù)商的路上走得更快更穩(wěn)。對于萬達(dá)來說，近年來也是轉(zhuǎn)型不斷，從電商到旅游地產(chǎn)等，到海外大舉擴張，但根本上萬達(dá)的銷售收入仍是住宅（包括公寓）類產(chǎn)品。可以借助萬科在住宅標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化等方面的領(lǐng)先優(yōu)勢?！?/p>
他認(rèn)為，兩大巨頭合作標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，企業(yè)間的合作、并購將更多。
業(yè)內(nèi)：開發(fā)商難獨扛重?fù)?dān)
萬達(dá)和萬科并不是第一次被并提，自兩個企業(yè)“發(fā)家”開始，他們就頻頻被業(yè)內(nèi)“相提并論”。2001年被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是兩“萬”的分水嶺，萬達(dá)以“商業(yè)＋住宅”兩條腿模式開走，而萬科以住宅專業(yè)化為定位，經(jīng)過之后的“黃金十年”，他們分別成為商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的“頭牌”。
張化學(xué)認(rèn)為，目前萬科和萬達(dá)分別面對不同的問題。萬科的問題是從住宅開發(fā)商到城市配套服務(wù)上的轉(zhuǎn)變過程中，商業(yè)能力欠缺，阻礙轉(zhuǎn)型速度；萬達(dá)的問題是大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金，住宅開發(fā)過程中標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化和房屋質(zhì)量有待提升：“房地產(chǎn)市場進(jìn)入白銀時代，對開發(fā)商的產(chǎn)品能力、管理能力、融資能力都提出了更高的要求。依靠單一競爭力將面臨一定的挑戰(zhàn)，因此企業(yè)間通過相互合作、并購可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，提高總體競爭力。合作、代建等都是比較好的做法?！?/p>
廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，強強聯(lián)合可以在大型項目的投標(biāo)、開發(fā)上展現(xiàn)各自優(yōu)勢，但互補中唯一風(fēng)險就是能否實現(xiàn)“1+1大于2”：“如果這種聯(lián)手只是個別項目合作，那炒作大于實際，如果是戰(zhàn)略的聯(lián)盟，那么就有可能產(chǎn)生很大的能量。”
現(xiàn)狀：房地產(chǎn)企業(yè)困難重重
房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)手并不是第一次出現(xiàn)，以廣東市場為例，保利、越秀曾經(jīng)合作“嶺南林語”項目；而廣州亞運城就是由富力、碧桂園、世貿(mào)、中信等幾大發(fā)展商聯(lián)手建立的；而珠江新城的天鑾項目由新鴻基負(fù)責(zé)商業(yè)部分，合景泰富負(fù)責(zé)公寓部分，富力負(fù)責(zé)寫字樓部分。
“雖然區(qū)域發(fā)展需要發(fā)展商強強聯(lián)合來承擔(dān)項目，但是目前在整個市場中，這種合作還未是主流?！秉S韜認(rèn)為。不過，發(fā)展商面臨的困難令他們也需要實現(xiàn)轉(zhuǎn)型、尋找出路。黃韜認(rèn)為，發(fā)展商面臨的困難是多種的，一個是資金困難、銷售去庫存難度，一個是發(fā)展遇到瓶頸：“比如萬科在住宅發(fā)展上已經(jīng)到了極致的程度，需要創(chuàng)新。”另一方面，宏觀經(jīng)濟的影響導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤下降、成本增加。
他分析，目前整體市場分化更為嚴(yán)重，一線城市、都會城市的一手市場較好，今年有可能出現(xiàn)價量回升，如廣州市場自去年三四季度回暖后，今年復(fù)蘇跡象更為明顯，而5月行情預(yù)計向上。但三四線、五六線城市預(yù)計今年未必能夠止跌。
不過，在他看來，商業(yè)地產(chǎn)的壓力大于住宅，原因是受到電商沖擊，實現(xiàn)商業(yè)轉(zhuǎn)型需要一段較長的時間。
萬達(dá)
2000年后將戰(zhàn)線收縮在以商業(yè)地產(chǎn)為主的五大支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了萬達(dá)特色的商業(yè)地產(chǎn)模式。
幾年時間內(nèi)，產(chǎn)品更新到第三代，目前正向第四代過渡。創(chuàng)造性地開發(fā)了單店、組合店、城市綜合體三代產(chǎn)品。
“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的租售結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)模式。
銷售金額約362億元。
萬科
早期確立了以經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，并涉及商業(yè)零售及工業(yè)制造的大型股份制企業(yè)。
從最初獲“魯班獎”的荔景大廈到城市花園、四季花城到萬科城等，目前住宅產(chǎn)品已更新到第三代。
住宅快速滾動開發(fā)，追求IRR。
銷售金額約368億元。
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