原標(biāo)題: 多地商業(yè)地產(chǎn)明顯供過于求 破局需緊控增量盤活存量

　　專家稱破解困局需緊控增量盤活存量

　　近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的加快發(fā)展，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)供給過剩。專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)“過快增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)值得警惕。業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)在遏制政績(jī)沖動(dòng)、高效使用土地資源的前提下，有意識(shí)地引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，采用為創(chuàng)業(yè)者提供孵化器、“房東變股東”等方式盤活過剩的商業(yè)地產(chǎn)存量。

　　多城商業(yè)地產(chǎn)“供過于求”現(xiàn)象值得警惕

　　記者近日在多個(gè)城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，很多城市的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的“供過于求”現(xiàn)象。

　　在上海寶山萬達(dá)廣場(chǎng)和江橋萬達(dá)廣場(chǎng)，室外步行街大半空置，玻璃門窗上貼著都是招租的告示，與商場(chǎng)內(nèi)形成鮮明的對(duì)比，部分工作日幾乎看不到顧客的身影。

　　萬達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化中心品牌總監(jiān)廖奇承認(rèn)，由于高速擴(kuò)張、商鋪過剩，萬達(dá)將“積極調(diào)整業(yè)態(tài)”，關(guān)閉數(shù)家虧損的百貨店，并壓縮若干經(jīng)營(yíng)不善的百貨樓層。

　　物業(yè)機(jī)構(gòu)萊坊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)綜合體開發(fā)面積存量巨大，2015年底，全國(guó)主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。與此同時(shí)，2014年國(guó)內(nèi)主要城市綜合體個(gè)數(shù)達(dá)885個(gè)，較2013年增長(zhǎng)24.47％；2015年主要城市的綜合體數(shù)量將突破1000個(gè)；至2018年，商業(yè)綜合體的年供應(yīng)量將達(dá)到1200個(gè)。

　　“我們發(fā)現(xiàn)，目前很多城市已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)綜合體過量開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)?！比R坊中國(guó)區(qū)董事綜合項(xiàng)目顧問及代理服務(wù)孫俊安說，即使是商業(yè)地產(chǎn)的“金字招牌”——萬達(dá)廣場(chǎng)也出現(xiàn)負(fù)債率攀升、業(yè)績(jī)下滑等經(jīng)營(yíng)困局。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)步入“深度轉(zhuǎn)型”、轉(zhuǎn)為“中高速”增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)及寫字樓市場(chǎng)“過快增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)值得警惕。

　　三大因素誘導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)過剩

　　傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)為何出現(xiàn)“過快增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其三大誘因在于：地方政績(jī)沖動(dòng)、對(duì)土地財(cái)政的慣性依賴以及土地升值收益大于商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

　　一是受地方政府政績(jī)沖動(dòng)裹挾，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量規(guī)劃無序。

　　近年來，地方政府為引進(jìn)大的房地產(chǎn)企業(yè)，以“招商引資”、“舊城改造”、“國(guó)企改制”等名義減免土地出讓收入，實(shí)行“零地價(jià)”，甚至“負(fù)地價(jià)”，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。如河南省安陽市曾一度奉行“零地價(jià)招商”政策，導(dǎo)致當(dāng)?shù)赝恋刭Y源早早透支。

　　二是對(duì)土地財(cái)政的慣性依賴，在住宅庫存高企、房?jī)r(jià)下行壓力加大的市場(chǎng)背景下，政府推地沖動(dòng)轉(zhuǎn)向商辦。

　　據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度上海土地市場(chǎng)共成交經(jīng)營(yíng)性用地（剔除動(dòng)遷安置房）24幅，同比下滑129％。其中商辦用地15幅，占比超過6成。

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，由于地方政府過度依賴土地財(cái)政，致使實(shí)體經(jīng)濟(jì)被邊緣化，而由此帶來的更糟局面是，一邊是政府負(fù)債大幅上升，一邊卻是社會(huì)資源利用效率大幅下降。如銀行信貸資金，就因?yàn)檫^多滯留于房地產(chǎn)、城市建設(shè)項(xiàng)目等非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致資金流動(dòng)性極差而使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴。

　　三是官商勾結(jié)造概念，囤地坐等升值。

　　近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、生態(tài)園、工業(yè)園區(qū)等概念層出不窮，一些開發(fā)商與地方政府聯(lián)合起來造概念，實(shí)為囤地做“擋箭牌”。

　　一位開發(fā)商告訴記者說，“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不只是一樁大的政績(jī)，商業(yè)綜合體建成后所帶來土地升值、對(duì)就業(yè)和消費(fèi)方面的促進(jìn)，以及GDP和稅收的增長(zhǎng)也是很多地方政府樂見其成的。這就助長(zhǎng)了開發(fā)商跑馬圈地的現(xiàn)象，許多開發(fā)商可以通過土地升值收益穩(wěn)賺不賠?！?/p>

　　控制增量、盤活存量

　　針對(duì)目前傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)過剩的局面，專家建議，政府應(yīng)科學(xué)供應(yīng)土地、準(zhǔn)確把握投放土地節(jié)奏，使各種商業(yè)業(yè)態(tài)未來達(dá)到供需平衡。在遏制政績(jī)沖動(dòng)、高效使用土地資源的基礎(chǔ)上，與“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”相結(jié)合，有意識(shí)地引導(dǎo)企業(yè)去創(chuàng)新商業(yè)、辦公市場(chǎng)業(yè)態(tài)，為創(chuàng)業(yè)者提供發(fā)展土壤。

　　第一，明確房地產(chǎn)規(guī)劃，遏制地方政績(jī)沖動(dòng)。

　　協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛明認(rèn)為，我國(guó)從中央層面到地方，均缺乏房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃?！敖ㄗh中央考慮制定房地產(chǎn)行業(yè)十年規(guī)劃?！钡胤秸畱?yīng)更多從促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市功能完善的角度，進(jìn)一步結(jié)合國(guó)際及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)最新動(dòng)向、人口集聚速度規(guī)模等因素，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，適時(shí)控制其速度、節(jié)奏。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成建議，我國(guó)需全面清理各地在招商引資中實(shí)行的土地優(yōu)惠政策，包括先征后返、列收列支、財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼等變相減免政策，應(yīng)當(dāng)一律全部予以取消。

　　第二，地方政府供地應(yīng)減量提質(zhì)。

　　劉愛明認(rèn)為，地方政府完全有能力根據(jù)每年各種商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的供應(yīng)量和銷售量精準(zhǔn)控制土地供應(yīng)，其應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的管理調(diào)控。我國(guó)宜健全土地督察審計(jì)制度，建立健全土地出讓收支審計(jì)制度，在地方領(lǐng)導(dǎo)干部經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)時(shí)，將土地征收、儲(chǔ)備、整理、供應(yīng)及收支管理作為審計(jì)重點(diǎn)，并作為地方領(lǐng)導(dǎo)干部考核、任免、獎(jiǎng)懲的重要依據(jù)。

　　第三，改增量市場(chǎng)為盤活存量市場(chǎng)。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)已被證明為不適合繼續(xù)發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)研究促進(jìn)土地的盤活利用。對(duì)于一些被實(shí)踐證明不適宜的商業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)通過政府回購收儲(chǔ)、土地變性、改變項(xiàng)目用途等方式盤活土地。

　　部分基層官員認(rèn)為，“揮霍”土地、囤地現(xiàn)象并非個(gè)例，在全國(guó)各地帶有普遍性，需要對(duì)現(xiàn)有各種地產(chǎn)業(yè)態(tài)定期“體檢”，擠出土地“泡沫”，并集中整治閑置浪費(fèi)土地、違法違規(guī)用地問題。

　　此外，開發(fā)商認(rèn)為政府應(yīng)推動(dòng)創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，盤活現(xiàn)有的商業(yè)存量市場(chǎng)。萬科集團(tuán)原高級(jí)副總裁毛大慶認(rèn)為，政府應(yīng)鼓勵(lì)多種商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新，有效利用社會(huì)閑置房產(chǎn)，并與“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”緊密結(jié)合?！罢梢蕴峁﹫?chǎng)地作為創(chuàng)業(yè)者的孵化器，如把提供場(chǎng)地、甚至提供財(cái)政補(bǔ)貼作為一種股權(quán)投資形式，然后用這個(gè)企業(yè)未來的增長(zhǎng)來獲取回報(bào)。”