原標(biāo)題:房貸市場“價跌量增”趨勢顯現(xiàn)二套房貸利率下調(diào)有空間

　　“3.30房貸新政”落地接近一個月，《經(jīng)濟參考報》記者在采訪中了解到，銀行均已陸續(xù)出臺細(xì)則：對于二套房貸，建行、工行、光大、招行等銀行均執(zhí)行首付比例40%，但利率仍保持1.1倍；首套房公積金首付比例20%已在大部分城市有所落實；首套房商業(yè)按揭貸款利率優(yōu)惠幅度9折仍是主流。

　　接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前銀行的住房貸款額度較為充裕，申請和放貸都比較容易，但由于銀行資金成本高的壓力依然存在，故難以給予更低折扣。不過，二套房貸利率下調(diào)仍有空間。

　　銀行房貸陸續(xù)松綁

　　《經(jīng)濟參考報》記者了解到，今年以來，銀行個人住房按揭貸款額度充足，放款時間也大有縮短，“年初針對去年末盤點清賬時積壓的批單進行可集中放貸，據(jù)我了解，現(xiàn)在銀行對房貸的放款周期最快可以在一周左右，但也有相對慢一些的，大約三周，放款快慢和客戶提供的資料以及資質(zhì)有關(guān)，并且公積金+商貸的模式普遍銀行這邊放款會慢一些，因為涉及到一些手續(xù)。”建行某支行的一位客戶經(jīng)理說。

　　對于二套房貸款，在北京地區(qū)執(zhí)行首付40%的政策已開始落地。工行出臺了新的房貸細(xì)則，明確提出，將本著“因地施策”和“風(fēng)險可控”的原則，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場的狀況以及借款人的資信狀況、還款能力確定貸款首付比例和利率水平，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為40%。

　　同樣，建行、光大、招行、華夏銀行等也執(zhí)行二套房首付40%，還有部分銀行執(zhí)行50%的首付標(biāo)準(zhǔn)，但在利率方面各家銀行基本保持一致，二套房利率仍為1.1倍。首套房方面，利率9折是主流。

　　按照銀行業(yè)內(nèi)人士的分析，銀行存款流失壓力仍然存在，且資金成本不斷提高，這些因素迫使銀行難以對個貸利率進一步優(yōu)惠，“目前市場上5年期定存利率最高達到5.4%，而5年以上貸款基準(zhǔn)利率是5.9%，如果打7折就是4.13%，低于多數(shù)銀行5年期存款利率?！鄙鲜鼋ㄐ锌蛻艚?jīng)理分析稱。

　　融360分析師袁媛認(rèn)為，一線城市短期內(nèi)成交量將明顯增加，從而促使部分二手房價格上漲。在二、三線城市首套房優(yōu)惠利率有望持續(xù)增加，有的城市懸而未決的二套房新政落地方案將加速出臺，二、三線城市則會加速去庫存。

　　低折扣難覓投放量增大

　　業(yè)內(nèi)專家判斷，銀行是否放松按揭貸款政策首先取決于行內(nèi)額度是否充足，其次，按揭貸款的利潤空間考量。2014年以來，銀行個人金融業(yè)務(wù)條線的個人經(jīng)營貸款不良率上升很快，授信相對謹(jǐn)慎，因此，個人經(jīng)營貸款騰出的額度迅速轉(zhuǎn)至按揭貸款上。

　　從銀行按揭貸款投放情況來看，截至2014年末，建行個人住房貸款余額為22538.15億元，且占個人貸款余額的23.79%，較上年末的占比提高了1.9個百分點；2014年全年個人住房貸款新增了3735.96億元，較上年同比增長19.87%。同樣，工行個人住房貸款余額20703.66億元，占個人貸款余額67.6%，且2014年全年新增3498.31億元，增長了20.3%。工行高層表示，將發(fā)揮個人住房貸款在個人貸款產(chǎn)品體系中的主體支撐作用，個人住房貸款繼續(xù)保持平穩(wěn)健康增長。

　　農(nóng)行方面，截至2014年個人住房貸款余額15506.73億元，占個人信貸余額64.7%，較上年末增加2586.66億元，增長20.0%，主要是支持城鎮(zhèn)居民購買首套自住普通商品住房，積極支持農(nóng)村居民進城安居，個人住房貸款規(guī)模穩(wěn)步增長。

　　“對于銀行而言，個人房貸業(yè)務(wù)是一個長期的業(yè)務(wù)，總體保持平穩(wěn)。盡管這一塊業(yè)務(wù)不屬于非常賺錢的業(yè)務(wù)，但相應(yīng)的風(fēng)險低，因此，在個人貸款業(yè)務(wù)方面，按揭貸款依然占比很大?！敝袊y行國際金融研究所副所長宗良對《經(jīng)濟參考報》記者分析稱，“今年以來，銀行業(yè)的住房貸款投放量較去年有進一步上升，從貸款利率的角度來看不會一下子有很低的折扣，這是因為銀行資金成本太高，但投放量會增大，貸款更容易一些?！?/p>

　　積極推進組合貸款

　　據(jù)融360機構(gòu)統(tǒng)計，在“3.30房貸新政”之前，全國已有11個城市的24家銀行在執(zhí)行“個性化”的二套房貸款政策，這24家銀行3月份內(nèi)已經(jīng)在當(dāng)?shù)芈氏确潘啥追抠J申請，放松方式包括下調(diào)二套房貸首付比例和增加二套房貸利率折扣，突破二套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍規(guī)定，不排除未來會有銀行跟進。

　　對于購房者而言，公積金+商貸的組合貸款相比純商貸可節(jié)省很大一筆利息支出，“如果組合貸款能夠改變以往審批緩慢、流程冗長的辦事效率，將提高開發(fā)商及二手房賣家對組合貸款的接受度，有利于減輕購房者的負(fù)擔(dān)?！痹轮赋?。

　　目前，已有包括華夏銀行在內(nèi)的多家銀行表示，將加強與各地公積金中心的合作，簡化辦理手續(xù)，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，推動商業(yè)性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，“個人按揭貸款，到目前為止一直都是銀行壞賬率最低的資產(chǎn)。房地產(chǎn)系統(tǒng)的風(fēng)險和金融系統(tǒng)風(fēng)險有所聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)需要降低杠桿率，降低負(fù)債率，這個時候就應(yīng)該讓開發(fā)商降低負(fù)債率，貸款買房的客戶杠桿率不應(yīng)該太高，所以未來應(yīng)該解除限購、增加住房銷售，加快房地產(chǎn)商的回款。”

　　“限購和限貸松綁，釋放的是改善性需求，特別是二套房的改善性需求，但這部分需求總量不大。把握好保障房建設(shè)節(jié)奏，解除限購仍有空間，建議應(yīng)更多考慮以租金補貼的方式向低收入群體提供基本居住保障。”魯政委補充道。