近年來，中國人投資海外房產(chǎn)越發(fā)形成熱潮。與此同時，因為政策背景、經(jīng)濟背景、文化背景和語言背景的差異，海外置業(yè)與國內(nèi)的置業(yè)有很多不同的地方，投資者需要大量的海外房產(chǎn)信息。業(yè)內(nèi)專家指出，海外房產(chǎn)是一種長期投資，東莞人走出國門投資海外房產(chǎn)的市場已經(jīng)逐步打開，不過東莞并未設(shè)有國外機構(gòu)的銷售點。再加上，投資者并非專業(yè)人士，難以規(guī)避交易風險，實現(xiàn)安全置業(yè)、智慧投資。業(yè)內(nèi)人士建議，目前海外房產(chǎn)投資方式中，“以房養(yǎng)學”最穩(wěn)妥。
海外房產(chǎn)投資逐漸升溫
根據(jù)胡潤富豪榜數(shù)據(jù)顯示，中國高凈值的人群有1/3購買了海外房產(chǎn)，大多是住宅型的房產(chǎn)。未來三年，很多富裕的人群也規(guī)劃海外進行置業(yè)。由此看出，海外房產(chǎn)投資的市場非常大，海外置業(yè)投資行業(yè)快速發(fā)展或會成為大勢所趨。
東莞房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長陳駿良透露，外國很多開發(fā)商瞄準了國內(nèi)市場，吸引國內(nèi)的人們購買。
近年來，不少房企也瞄準海外的市場，萬科、碧桂園等千億級等房企領(lǐng)航開拓海外市場，并取得不俗的成績。據(jù)公開的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達76億美元，同比增長124%，據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士預計，2014年中國投資者在海外商業(yè)房地產(chǎn)市場的總投資額有望突破100億美元大關(guān)。
“國外的政策環(huán)境相對穩(wěn)定，是不少投資者進軍海外市場的關(guān)鍵因素，促使海外房產(chǎn)迅猛發(fā)展?！睎|莞科威國際不動產(chǎn)董事長張霞說。
據(jù)悉，人們購買海外房產(chǎn)的用途可以分為三種情況，首先是移民購房，海外房產(chǎn)主要用于自住；其次是投資需要；最后，子女在國外留學，其父母購買海外房產(chǎn)“以房養(yǎng)學”。
對于“以房養(yǎng)學”，業(yè)內(nèi)人士透露，這是海外房產(chǎn)投資中最常見的方式，一般通過海外購置房產(chǎn)，利用房子的升值來補回留學費用，而且子女讀書期間可以自住，學業(yè)完成后可以轉(zhuǎn)手掙錢；或者父母購置房產(chǎn)后，由物管代管，將其出租，爭取子女留學的費用。這種情況通常在美國和澳大利亞比較多見。
張霞介紹，對于東莞市民來說，海外置業(yè)投資是不失為家庭更好的資產(chǎn)配置，“以房養(yǎng)學”是目前最穩(wěn)妥的理財方式。
投資海外房產(chǎn)是長期投資
據(jù)了解，置業(yè)者投資海外房產(chǎn)以美國、澳洲、西班牙、葡萄牙、希臘、塞浦路斯等熱門國家居多。不同的國家有不同的特點，也有不同的申請方式，如廣東人青睞的澳洲，500萬澳幣可以申請，一人申請，全家可獲得澳洲移民簽證，子女可免費就讀澳洲等地的公立中小學等；美國50萬或100萬美金即可申請，一人申請，全家獲得美國綠卡，子女免費接受12年教育，無需定居美國，無需放棄國內(nèi)資產(chǎn)。
不同的人對生活要求不一樣，所選取的國家也不一樣。東莞市東旅出入境咨詢有限公司總經(jīng)理劉俊軍表示，按照移民的需求，若要求高生活質(zhì)量，會選擇加拿大；若是工作需求的，會選擇美國；若要求宜居的生活環(huán)境，則會選擇澳洲。
移民跟房地產(chǎn)的關(guān)系密切相關(guān)，卻互有差異。據(jù)悉，大部分移民購買房產(chǎn)自住，美國是移民國家，若其手續(xù)完善，政府也非常歡迎移民人士。
據(jù)悉，目前，美國的房地產(chǎn)市場處于上升的狀態(tài)，大環(huán)境情況良好，前景較為樂觀，沿海城市的房價穩(wěn)步上升，較為蕭條的中西部城市的房價也有一定的增長。
近年來，為何不少中國的投資者會選擇在美國購買房產(chǎn)？
一位業(yè)內(nèi)人士分析，國內(nèi)的房地產(chǎn)的投資環(huán)境相對不穩(wěn)定，而美國處于相對安全的投資環(huán)境里。另外，美國的經(jīng)濟逐漸復蘇，發(fā)展勢頭良好，或現(xiàn)在是投資美國房產(chǎn)的時機。除此之外，在美國購買房產(chǎn)，其房屋是屬于私人的永久產(chǎn)權(quán)。其次，美元的匯率相對穩(wěn)定，較少出現(xiàn)通貨膨脹的風險。從房子的質(zhì)量來說，美國的房屋的施工質(zhì)量有一定的保證。
從長期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中看到，美國的房屋中間價的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本，扣除物價上漲的因素，大約保持在5%-6%。張霞認為，雖然上漲幅度不大，但是比較合理和健康的，這種上漲速度是溫和健康的，也就是說買房會是一個長期的投資，而不是短期投機。
投資海外風險大需謹慎
隨著海外房產(chǎn)市場份額的加大，人們對海外房產(chǎn)的風險的認知度越來越高。張霞表示，“很多人會向我們咨詢?nèi)绾我?guī)避海外房產(chǎn)投資的風險，海外置業(yè)不僅僅是單純的買房子，其涉及方方面面?！?/p>
劉俊軍表示，目前，海外房產(chǎn)確實是一個趨勢，但是投資者容易陷入以下兩個困境。首先，開發(fā)商用富麗堂皇的廣告包裝項目，引誘投資者下手，這種情況非常容易出現(xiàn)騙局；其次，投資者依賴國外的親戚朋友的推薦，但是其親戚非專業(yè)人士，難于遍及所有購房專業(yè)的知識，完全信賴親人容易誤入歧途。
劉俊軍建議，投資者該尋找專業(yè)的移民律師、會計師做資產(chǎn)的調(diào)查，一方面，專業(yè)人士可以明確房子的產(chǎn)權(quán)和債務(wù)問題，只有調(diào)查清楚以后才可以過戶，交易才會順暢；另一方面，專業(yè)的律師可以明確哪些舉措法律認可的范圍，哪些是非法律認可的范圍。
另外，張霞提出購買海外房產(chǎn)的風險多多，首先是“學位房”這一頗具中國特色的詞匯也出現(xiàn)在了海外房產(chǎn)中?！拔覀兊姆孔与x知名高中、大學很近”、“該房產(chǎn)距離知名大學開車只要10分鐘”等宣傳增多。實際上：海外每個學校配套社區(qū)很完善，并不存在學區(qū)房概念，但各銷售商還是以此來貼近中國人思維。
“買房子換國籍大部分發(fā)達國家已明確買房子換不到國籍，那些能用房產(chǎn)換國籍的國家，一般當?shù)亟?jīng)濟形勢不容樂觀，比如葡萄牙、希臘。買房子換不了國籍，但到美國生小孩那就是美國寶寶了。”張霞說。
“180萬元就有一棟量身訂制的別墅?！笨催^海外置業(yè)的人，都會被這“物美價廉”的廣告吸引。張霞提醒，在海外購置房產(chǎn)要比國內(nèi)風險高。首先，歐美國家的購房稅費很高，買房前的費用、買房后每年扣收取的管理費，各地區(qū)標準都要考察清楚。另外，賣房中介的資質(zhì)很重要，如果確有購房意向，還應(yīng)選擇有海外資質(zhì)的律師全程陪同。
張霞提及，海外房產(chǎn)投資的風險主要是資金的風險和投資回報率的風險。對于投資回報率和風險，張霞表示，投資海外房產(chǎn)先考量風險，再看回報率和收益，通?；貓舐室话闶?.5%—6%，每年都升值，并且經(jīng)過2008年國際金融危機后，海外房產(chǎn)已經(jīng)歷經(jīng)去泡沫。國外的政策環(huán)境較為穩(wěn)定，其升值空間較為客觀，此外，其產(chǎn)權(quán)具有永久性，獲得很多國內(nèi)投資者的青睞。
澳洲科威前CEO MR Alex上周在東莞推介海外房產(chǎn)時介紹，在海外購房的最大優(yōu)勢就是它的穩(wěn)定性，永久屬于本人并且保持升值空間。
明確現(xiàn)金流再鎖定目標
其實，國外的房地產(chǎn)市場比國內(nèi)市場發(fā)展成熟，但是各國的法律制度、政策環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境不一樣，甚至不同的城市間也有差異，一個企業(yè)或者個人完全了解各國的市場明顯不現(xiàn)實。
陳駿良也表示，全球遍及多個國家，置業(yè)者該如何選擇房子，選擇哪個國家，哪個城市，哪個區(qū)的房子都需要考量。除此之外，各地的政策和法律的差異也加深了海外置業(yè)的難度，其實際性操作很難，容易出現(xiàn)空折騰的現(xiàn)象。
東莞理財師行業(yè)協(xié)會會長馬志平認為，投資海外地產(chǎn)需要多方考察，尤其要關(guān)注當?shù)氐恼弑尘啊⒔?jīng)濟背景和法律規(guī)范；其次，考究當?shù)氐姆€(wěn)定性，該項目是否有良好的發(fā)展前景，市場的行情如何。至于投資者如何購置自己的海外房產(chǎn)，馬志平建議投資者先鎖定自己的目標，根據(jù)自身的需求和資金的情況進行配比。
張霞也提出四點建議供投資者參考。首先，投資者要明確自己的現(xiàn)金流，以及資金的使用情況；其次，提出自己中意的城市，列出計劃在哪個城市購買房產(chǎn)；緊接著，投資者要鎖定自己的目標，是投資移民？還是以房養(yǎng)學？最后，投資者可以找專業(yè)的機構(gòu)分析評估自己的實力。
如何在美國加州購買新房
大家對國內(nèi)的購房流程相當熟悉，而美國的購房流程又是如何？筆者以美國加州為例，梳理了一下海外購買新房的流程。
首先，購買人提供銀行存款證明和護照掃描件；其次，購房者和開發(fā)商注冊并遞交意向書+存款證明，然后等待美國房產(chǎn)建造商通知，最少需2—4個月；購房者接到通知之后，要在1—2天之內(nèi)完成選房、交定金、簽約；如果購房人不方便及時飛到美國，可以事先和經(jīng)紀人簽好授權(quán)書，代替客人選房，簽約，交付定金(定金支票需要提前交給經(jīng)紀人公司)。若選訂好房子及內(nèi)部裝修細節(jié)后，房子一般會在3-6個月完工。等待別墅完工后，購買人可以驗收房產(chǎn)，交付余款，開發(fā)商轉(zhuǎn)交鑰匙，正式過戶成交。最后政府寄出美國房產(chǎn)地契。
至于美國購房的稅收，主要是三種，分別是房產(chǎn)稅、利潤繳納所得稅和過戶稅。
其中，房產(chǎn)稅是地方政府向房地產(chǎn)所有者征收的稅。無論是美國公民，居民或外國人，都要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府根據(jù)房屋的評估價值乘以一個固定比例而算出來的，不同地區(qū)差別非常大。加州屬于房產(chǎn)稅比較低的州，大約在1.25%到1.6%。另外，房產(chǎn)稅每年分兩次支付。
利潤繳納所得稅指外國人出售在美國擁有的房地產(chǎn)，要繳利潤所得稅。比如20萬買入的房子40萬賣出，則當中的差價20萬為利潤，這20萬就要交利潤繳納所得稅。
為了防止外國人逃稅，法律規(guī)定在出售成交價中預扣10%并在20天之內(nèi)向國稅局申報。賣家在第二年初報稅時，可以根據(jù)應(yīng)收個人所得稅的比例，要求退稅或補稅。
并非所有的外國人在美出售房產(chǎn)都需要被扣除預扣稅，有一定的豁免情況。如果賣方的房產(chǎn)是作為自住或出售價格不超過30萬美金，而且買方也將房子作為自住用途，那么預扣稅是可以被豁免的
過戶稅是美國多數(shù)的州，都會對房地產(chǎn)交易征收過戶稅。加州大概是每1000美元征收1元左右的稅，這個稅可以由買賣雙方協(xié)商支付。
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