北美華人科技工商聯(lián)合會近日在紐約舉行一場“視野與創(chuàng)新”年會房地產(chǎn)主題論壇。參會的不少業(yè)內(nèi)人士說，美國房地產(chǎn)正在復(fù)蘇，但應(yīng)關(guān)注美國房地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險，要對本地市場有充分的調(diào)研和了解，不能盲目投資。某移民投資公司總經(jīng)理總結(jié)認(rèn)為：“到美國買樓的中國人，應(yīng)該說賺的少，虧的多，七成虧了?！比f科（美國）控股公司董事及法律顧問徐維嘉認(rèn)為，現(xiàn)在美國樓市總體不錯，特別是紐約、舊金山等一些較大的城市，但同時也要看到地價上漲的風(fēng)險?！懊绹康禺a(chǎn)價格變動其實很大，這是（投資時）最大的風(fēng)險，投資收益如何要看能不能把握好時機(jī)，作為投資者一定要承擔(dān)市場風(fēng)險?！边@一觀點(diǎn)值得關(guān)注。
中國投資者赴美投資房地產(chǎn)日漸增多，中國人在美國樓市大賺特賺的報道又讓更多人動了心思。不過，如果出于資產(chǎn)保值增值和投資多元化，美國房地產(chǎn)或許是不錯選擇，但其投機(jī)空間其實并不大，且蘊(yùn)含著不小風(fēng)險。如果抱著“淘金”、“大撈一筆”的念頭進(jìn)入美國樓市，最后弄不好雞飛蛋打。
購房流程復(fù)雜繁瑣
與國內(nèi)的購房流程相比，美國的購房流程細(xì)致瑣碎得多。“想在看房那十幾天的行程內(nèi)把買房的事定下來是完全不可能的，必須專門再去一趟?！?北京某律師事務(wù)所的一位律師殷國華說。
美中貿(mào)易發(fā)展協(xié)會美國總部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的副會長RobEmerick詳細(xì)講解了美國購房流程。
與中國不太一樣，購房者想在美國買房，第一步必須找一個房屋經(jīng)紀(jì)人，也就是房屋中介，因為在美國，即使是新房也是通過經(jīng)紀(jì)人來銷售的。在美國，房屋經(jīng)紀(jì)人這個行業(yè)很遵守職業(yè)道德，一般不會發(fā)生經(jīng)紀(jì)人坑蒙購房者的情況，甚至經(jīng)紀(jì)人會主動幫助購房者挑房子的毛病。
在美國找到經(jīng)紀(jì)人之后，購房者必須和經(jīng)紀(jì)人簽訂購買代理合同，并和經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)要購買什么樣的房屋以及付款方式。由于一般中國人在美國沒有綠卡，也就沒有信用額度，是不可能貸款的，只能用現(xiàn)金支付，但是購房者可以和經(jīng)紀(jì)人商量分幾次支付這筆現(xiàn)金，只要經(jīng)紀(jì)人同意，就不會有什么問題。
隨后，購房者需要按照經(jīng)紀(jì)人的要求填寫相關(guān)表格。這時，經(jīng)紀(jì)人往往要求購房者將大致房款的5%存入第三方公證托管公司進(jìn)行托管，以表明購房者的誠意。如果買賣不成，一般情況下定金會全額退還，除非合同中另有規(guī)定。另外與中國不太一樣的一點(diǎn)是，盡管房屋買賣中需要支付給經(jīng)紀(jì)人最高6%房屋總價的傭金，但是買方是不用掏這筆錢的，一般都是由賣方支付這筆傭金。
與經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行完前期的工作后，經(jīng)紀(jì)人一般會找出符合購房者要求的房子，并和購房者一起參觀這些房子。由于美國沒有期房出售的制度，買到的全是現(xiàn)房，所以購房者可以一邊參觀一邊了解周邊環(huán)境、社區(qū)等等情況。
看房是買房過程中最艱苦和最重要的一步，在看房過程中需要根據(jù)市場實際狀況不斷修正自己在戶型、價格和區(qū)域等方面的要求?？粗行膬x的房子后，購房者可與經(jīng)紀(jì)人根據(jù)周邊房子的價格確定一個合理的房屋價格，并開始審閱未簽署的合同。
接下來重要的一步是購買保險。購房者可以自主選擇保險公司和保險額度，最主要的保險有三種：房屋結(jié)構(gòu)保險，這種保險主要針對將來房屋的結(jié)構(gòu)性損傷投保，但是也可以對屋內(nèi)的家具電器投保，保險有效期5~10年，300~3000美元；產(chǎn)權(quán)保險，這種保險主要是針對房屋產(chǎn)權(quán)可能出現(xiàn)的問題，一旦房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，這種保險會賠付一切損失，300-700美元；homeowner'sinsurance，這是一種很復(fù)雜的險種，賠付的范圍包括很多情況，比如主人自己在家吸煙，把房子給燒了，或者客人來做客，在你家里受了傷。
有統(tǒng)計稱，交易時，購房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險（放心保）費(fèi)、房屋估價費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計占房價的3%至5%。
弄清收益率并不簡單
“我們這有很多中國客戶，來了就要問收益率。我對他們說，還是建議去別的地方找，因為曼哈頓樓市的收益率很低，一般就是2%到3%，好一點(diǎn)3%至６％，最多不會超過6%，”紐約樂為房地產(chǎn)公司金融分析和亞洲市場總監(jiān)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王瀚告訴新華網(wǎng)記者。
值得注意的是，上述收益率是基于租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流計算出來的。如果純粹投機(jī)倒賣，最后收益率能有多少是個大大的問號。
“作為個人投資者，在美國買一套房，出租兩三年，然后再賣掉，最后的收益完全要看市場走向，”王瀚說。
針對近期一個中國人在北京賣一套房在美國休斯敦買六套房的報道，美國畢達(dá)哥拉斯投資管理公司董事總經(jīng)理米切爾?董告訴記者，如果房子不賣的話，在休斯敦實現(xiàn)8%的收益率是可能的?！暗诩~約不太可能實現(xiàn)8%。紐約收益率大概是3%，波士頓大概5%?！?/p>
他同時強(qiáng)調(diào)，上述收益率是在房子不賣的前提下，如果把房子拋售掉，誰也無法保證收益率，可能掙一些錢，但也可能虧得很厲害。“要想倒房掙錢，你必須非常聰明，且要有個好的本地投資顧問。”
“投資美國房地產(chǎn)的收益率能達(dá)到多少？這個很難講，”萬科（美國）控股公司董事及法律顧問徐維嘉說，要看個人情況、稅務(wù)安排，無法籠統(tǒng)的分析和下結(jié)論。
美國房屋持有成本很高
美國的房地產(chǎn)市場環(huán)境與中國有顯著不同。中國投資者在投資美國樓市之前，需要對美國相關(guān)的稅收、物業(yè)管理等法規(guī)有個清楚的認(rèn)識。業(yè)內(nèi)人士提醒，這些稅費(fèi)成本不是個小數(shù)目，特別是對于國外投資者來講。
紐約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人吳世英說，美國的房屋持有成本高，一般大城市交通便利、好學(xué)區(qū)的房子房地產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)都很高。
位于曼哈頓的一套200萬美元的公寓，每月的物業(yè)費(fèi)加房地產(chǎn)稅大約2500美元（約合1.5萬元人民幣）至3000美元（約合1.8萬元人民幣）之間，一套60萬美元的小公寓每月在1000美元（約合6094元人民幣）至2000美元（約合1.2萬元人民幣）之間。新澤西、長島等地一個200平方米左右?guī)≡旱莫?dú)立住宅房地產(chǎn)稅每月1000美元左右。
而且，購房之后不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會被要求繳納費(fèi)用雇用公司管理。如果把房子委托給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續(xù)費(fèi)。
全美華裔經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會會長、南加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人熊寶寶說，衡量房地產(chǎn)價值要從兩個方面綜合考量：其一是出租價格減去持有成本（房地產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、空置率等等）除以買價，每年在加州能獲利5%左右就很不錯了，在得克薩斯等州利潤可能會高一些；其二是房屋增值潛力。
而徐維嘉說，投資美國樓市，人是不是在美國很重要?！皩τ谕鈬耍X要從美國出境，一下子要抽掉30%的稅，成本很大”。
到美國買樓的中國人七成虧了
北美華人科技工商聯(lián)合會近日在紐約舉行一場“視野與創(chuàng)新”年會房地產(chǎn)主題論壇。參會的不少業(yè)內(nèi)人士說，美國房地產(chǎn)正在復(fù)蘇，但應(yīng)關(guān)注美國房地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險，要對本地市場有充分的調(diào)研和了解，不能盲目投資。
事實上，在美國炒房的成本很高。首先，地產(chǎn)商在確認(rèn)購房者本人入住后，才會辦理產(chǎn)權(quán)出售手續(xù)。業(yè)主入住一段時間后才可以出租或再賣，一般是一至兩年。而且，購房之后不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會被要求繳納費(fèi)用雇用公司管理。如果把房子委托給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續(xù)費(fèi)。
某移民投資公司總經(jīng)理總結(jié)認(rèn)為：“到美國買樓的中國人，應(yīng)該說賺的少，虧的多，七成虧了?！?/p>
徐維嘉認(rèn)為，現(xiàn)在美國樓市總體不錯，特別是紐約、舊金山等一些較大的城市，但同時也要看到地價上漲的風(fēng)險?！懊绹康禺a(chǎn)價格變動其實很大，這是（投資時）最大的風(fēng)險，投資收益如何要看能不能把握好時機(jī)，作為投資者一定要承擔(dān)市場風(fēng)險。”
米切爾?董說，如果中國的投資者想使投資組合更為多元化，來美國投資房地產(chǎn)或許是個不錯的選擇，但其中的風(fēng)險因素必須充分考慮。
中國復(fù)星地產(chǎn)控股公司戰(zhàn)略投資總監(jiān)梁雅娜建議，對于小投資者來說，首先要看對本地市場是不是足夠的熟悉。其次，要看投資目標(biāo)?！叭绻窍胱非髢扇攴环⑷缓笤俎D(zhuǎn)手，是不太可能的。在美國沒有那么快的增值預(yù)期。但投資美國樓市的現(xiàn)金收益不錯，如果長期持有，每年拿5%到8%的現(xiàn)金收益還是不錯的。在中國，房屋租金和買價比可能只有2%至3%”。
