從去年底至今這段時(shí)間里有過(guò)買房辦按揭貸款經(jīng)歷的人，很可能有這樣的困惑：個(gè)人征信記錄良好，也有穩(wěn)定的收入和稅單，且工資流水清晰，可是銀行房貸卻很難申請(qǐng)下來(lái)；好不容易申請(qǐng)到，首套房貸利率都上浮了5%～10%，相比幾年前朋友購(gòu)房貸款能打八九折，想想心里不是滋味。
這樣的情況看來(lái)已不少見(jiàn)，以至于央行在近期的住房金融服務(wù)專題座談會(huì)上對(duì)銀行下要求：控制個(gè)人房貸的壓?jiǎn)危訂?、審批后就要盡快放款。會(huì)上有兩家股份制銀行也承認(rèn)，首套房貸利率上浮了8%左右。
個(gè)人房貸為啥又貴又難貸？上網(wǎng)搜索，發(fā)現(xiàn)幾乎所有論點(diǎn)都將銀行行為全盤(pán)歸咎于“房?jī)r(jià)將下跌”。這一邏輯本身沒(méi)錯(cuò)，房?jī)r(jià)有越來(lái)越大的下跌可能性，意味著貸款的“抵押物”有價(jià)值縮水的可能性。亦即貸款風(fēng)險(xiǎn)上升，貸款定價(jià)自然要重估?？墒?，這一邏輯未免簡(jiǎn)單化。房?jī)r(jià)預(yù)期在多大程度上影響著各銀行的決策？除此以外，在銀行的計(jì)劃財(cái)務(wù)（下稱“計(jì)財(cái)”）考量里，難道就沒(méi)有別的影響因素了嗎？
對(duì)于央行苦口婆心將個(gè)人住房貸款解讀為“有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定功能”，并要求優(yōu)先確保住房消費(fèi)貸款的資源配置，銀行將作何反應(yīng)？當(dāng)前各銀行的額度情況又有哪些復(fù)雜性？換句話說(shuō)，你的房貸接下去能寬松起來(lái)嗎？
本期“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”揭秘銀行“放房貸”這一看似簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)背后的一把把小算盤(pán)：一個(gè)房貸，對(duì)于銀行來(lái)講，有三套邏輯。
零售貸款：資金定價(jià)邏輯
在銀行的經(jīng)營(yíng)邏輯里，個(gè)人房貸究竟算個(gè)啥？其實(shí)，從部類劃分看，房貸的頭上有三頂“帽子”：在貸種上，房貸是個(gè)金業(yè)務(wù)，屬于“零售貸款”；在頭寸期限上，房貸是“（中）長(zhǎng)期貸款”；在投向分類上，個(gè)人房貸亦屬于“房地產(chǎn)類貸款”。
你去一個(gè)支行申請(qǐng)個(gè)人房貸，獲貸的先決條件是它“有米下炊”，即這個(gè)支行和其分行本身要有相應(yīng)的零售貸款額度給到你。為什么有些銀行會(huì)“壓貸”？問(wèn)題就出在了額度上。
它的額度從哪里來(lái)？“說(shuō)白了就像‘拍賣’一樣，總行每年放出零售條線的額度大盤(pán)子，各個(gè)分行出價(jià)，出價(jià)高的得到更多額度。”一名城商行計(jì)財(cái)業(yè)務(wù)人士這樣告訴筆者。其中“價(jià)格決定論”顯而易見(jiàn)。這名計(jì)財(cái)業(yè)務(wù)人士由此認(rèn)為，“像上海這樣的大城市的分行就比較吃虧”，因?yàn)檫@些地方的金融業(yè)市場(chǎng)化程度高，使得貸款的定價(jià)更透明以至價(jià)格偏低，而定價(jià)上不去也就影響了分行向總行的“搶”額度資源能力。
順著這一資金定價(jià)邏輯，有三個(gè)銀行不愿告訴你的秘密，你在貸款時(shí)必須心里有數(shù)。
第一個(gè)秘密，是羊毛出在羊身上。下級(jí)行向上級(jí)行要額度時(shí)“拍賣”式的定價(jià)，會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給客戶。當(dāng)你的客戶經(jīng)理告訴你“排隊(duì)等一等”時(shí)，你或許不知道，在你前頭“插隊(duì)”的情況時(shí)有發(fā)生：比排隊(duì)多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房貸利率。稀缺的額度資源，往往被出價(jià)高者得。
第二個(gè)秘密，是“遞延效應(yīng)”。對(duì)銀行運(yùn)作有了解的讀者或許聽(tīng)說(shuō)過(guò)“年尾貸款難、年頭貸款易”的說(shuō)法，因?yàn)閺氖找娼嵌瓤剂?，銀行會(huì)把稍多的貸款資源放去年頭，而市場(chǎng)需求旺盛的年份，不少銀行在年尾都會(huì)面臨貸款額度短缺，零售額度亦不例外。
可是今年，年頭去申請(qǐng)房貸的客戶出乎意料地同樣面臨不受歡迎的窘境。那是不少銀行的另一個(gè)秘密。筆者從若干銀行聽(tīng)聞，去年底壓下的貸款較多，不得不用今年的額度去滿足實(shí)際發(fā)生在去年的需求。遞延效應(yīng)之下，年頭的新客戶們又被壓到了年中，以此類推。而究其實(shí)質(zhì)，是供求關(guān)系失衡。
從“供求關(guān)系”來(lái)看，央行在前述住房金融專題座談會(huì)上提出的辦法是“切中要點(diǎn)”的。一名大行資負(fù)部門人士告訴筆者，央行在會(huì)上表態(tài)“如果銀行有規(guī)模方面的訴求，可以找央行幫助協(xié)調(diào)各行際間的規(guī)模調(diào)節(jié)”，可讓銀行從房貸供給層面上得以改善。
第三個(gè)秘密，對(duì)于銀行“漲價(jià)”房貸，其實(shí)并非是其過(guò)于“黑心”，實(shí)在是銀行有著維系利差的無(wú)奈。從行業(yè)來(lái)看，在負(fù)債端，利率市場(chǎng)化的逐步深化，加上互聯(lián)網(wǎng)金融強(qiáng)大吸存能力的“攪局”，銀行獲得儲(chǔ)蓄/存款的成本已經(jīng)越來(lái)越高。
一家中型銀行的支行長(zhǎng)表示他不傾向在個(gè)人房貸上花力氣，因?yàn)椤白龇抠J簡(jiǎn)直像義務(wù)勞動(dòng)”。他的計(jì)算方式是，銀行目前相對(duì)高成本的負(fù)債（如吸收金融同業(yè)的協(xié)議存款）有的年化利率已經(jīng)超過(guò)5%，而這還不是銀行的放貸成本，因?yàn)檫€要計(jì)入20%的不產(chǎn)生收益的存款準(zhǔn)備金，由此，實(shí)際的成本至少是“5%÷0.8”，相對(duì)6.55%的中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率，“銀行簡(jiǎn)直不創(chuàng)利，白忙乎”。
這個(gè)秘密之下，銀行也有了“貸款種類間再平衡”的訴求，當(dāng)銀行對(duì)于對(duì)公貸款，尤其是其中的中小企業(yè)貸款更具議價(jià)能力，更多的頭寸就可能被調(diào)整過(guò)去。
銀行的實(shí)際情況并沒(méi)逃過(guò)央行的監(jiān)測(cè)。因此在住房金融服務(wù)專題座談會(huì)上，央行的用詞是和逐利的銀行談“社會(huì)責(zé)任”：要求銀行理解購(gòu)房者的生存壓力，做到財(cái)務(wù)可持續(xù)發(fā)展，能保本或微利就好。
只是，央行的殷殷期望對(duì)于理論上已被拋向市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的銀行，尤其是多家上市公司銀行是否有效？一名上市銀行總行人士向筆者表示，作為上市公司的銀行若要從基本面上保證股價(jià)穩(wěn)定、股東受益，就必然會(huì)看重業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)；總行每年制定利潤(rùn)指標(biāo)，也都是要面對(duì)董事會(huì)審核壓力的。
中長(zhǎng)期貸款：流動(dòng)性管理邏輯
銀行經(jīng)營(yíng)需要通盤(pán)考慮，除了資金定價(jià)和貸種平衡的邏輯，計(jì)財(cái)還需要把控“流動(dòng)性”問(wèn)題，因此在貸款期限上，每個(gè)銀行都有長(zhǎng)期、中長(zhǎng)期、短期貸款間的額度分配及平衡。
“這就好比你自己理財(cái)，比如你有100元錢，可以用20元投長(zhǎng)期國(guó)債，30元投5年期信托，剩下的一半投資股票一半存?zhèn)€活期，需要容易變現(xiàn)的資產(chǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)生活急需?！鼻笆龀巧绦杏?jì)財(cái)業(yè)務(wù)人士說(shuō)，銀行也是這樣控制期限平衡的，房貸屬于不能短期變現(xiàn)調(diào)整頭寸的資產(chǎn)。
而零售貸款中長(zhǎng)期資產(chǎn)的盤(pán)子，至少對(duì)于諸如這名計(jì)財(cái)人士所在的城商行，“經(jīng)過(guò)前幾年的高速發(fā)展，那部分份額已經(jīng)趨于飽和”。
和期限一并考量的另一個(gè)計(jì)財(cái)邏輯是“集中度”管理，資產(chǎn)要分散在幾個(gè)籃子里，“就像你不會(huì)把所有錢都拿去投一個(gè)公司的股票，或都拿去投黃金一樣”。這名計(jì)財(cái)人士說(shuō)。而另一個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí)是，長(zhǎng)期資產(chǎn)中流向房地產(chǎn)的集中度也過(guò)高了。
由此，一些銀行此前的內(nèi)部指令其實(shí)是，對(duì)于房貸，要進(jìn)行現(xiàn)有份額的退出，以及新增份額的限制。
房地產(chǎn)類貸款：風(fēng)控邏輯
促使銀行決策貸款放與不放的底線是風(fēng)控邏輯。而個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大不大，恰恰是筆者在采訪過(guò)程中遇到的最顯分歧的問(wèn)題。
從已有數(shù)據(jù)出發(fā)，不少銀行人士告訴筆者，個(gè)人房貸因?yàn)橛凶阒档牡盅浩范婚L(zhǎng)期歸類于銀行的低風(fēng)險(xiǎn)品種。從房貸大行工行的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至4月末，該行的個(gè)人住房貸款不良貸款率僅為0.27%，低于全部貸款的不良率水平。
可麻煩的是，有些銀行人士看到了風(fēng)險(xiǎn)的滯后性——現(xiàn)在的報(bào)表數(shù)據(jù)體現(xiàn)不了未來(lái)的資產(chǎn)質(zhì)量走勢(shì)，尤其是房?jī)r(jià)已經(jīng)停止上漲。筆者近期從數(shù)名銀行風(fēng)控部門相關(guān)人士處獲悉，他們雖并不支持“房?jī)r(jià)崩潰論”，但對(duì)于房?jī)r(jià)持續(xù)高漲也已不抱期望。在銀行的話語(yǔ)體系里，房?jī)r(jià)的下跌就直接意味著“抵押物貶值”。
“過(guò)去房貸的低不良率和房?jī)r(jià)一路上漲息息相關(guān)，如果房?jī)r(jià)不漲甚至下跌，情況就會(huì)不同，類似于溫州地區(qū)那樣的‘棄房’現(xiàn)象就是警鐘，不少銀行也因此反復(fù)內(nèi)部做壓力測(cè)試?！?前述城商行計(jì)財(cái)業(yè)務(wù)人士稱。
除了抵押物價(jià)值有變化的風(fēng)險(xiǎn)，有資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)的銀行人士還提到了后續(xù)抵押物拍賣過(guò)程中的嚴(yán)重?fù)p耗。一名相關(guān)業(yè)務(wù)人士表示，從目前經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房貸壞賬后房產(chǎn)進(jìn)入拍賣程序，往往第一次拍賣甚至第二次拍賣都會(huì)流標(biāo)?！傲鳂?biāo)后，第二次拍就要打八折賣，第三次再打八折?！痹撊耸糠Q，近階段進(jìn)入銀行拍賣程序的房子單價(jià)都比較高，市場(chǎng)需求弱，不容易拍成功。
“而這還沒(méi)有算進(jìn)另兩個(gè)‘貓膩’”。他補(bǔ)充說(shuō)，第一個(gè)“貓膩”是一些房產(chǎn)在申請(qǐng)貸款時(shí)，或多或少買通評(píng)估方使估值虛高，在此基礎(chǔ)上算出的抵押率必然是不合適的；第二個(gè)“貓膩”是有一些房貸和個(gè)人消費(fèi)貸（以裝修名義等）組合發(fā)放，而消費(fèi)貸的實(shí)際資金用途也是購(gòu)房。這兩樣，都一定程度擴(kuò)大了房貸風(fēng)險(xiǎn)。
剛發(fā)布的中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，2014年5月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌。
