中國房地產(chǎn)業(yè)面臨“拐點(diǎn)”了嗎？

國際投行瑞銀集團(tuán)最新報(bào)告指出，中國政府仍有能力和意愿去緩和房地產(chǎn)下行帶來的沖擊，包括加大基礎(chǔ)設(shè)施投資、放松房地產(chǎn)調(diào)控。因此，基準(zhǔn)預(yù)測是房地產(chǎn)下滑被限制在可控范圍內(nèi)。

據(jù)路透社網(wǎng)站5月19日?qǐng)?bào)道，瑞銀中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在報(bào)告中重申，近幾個(gè)月中國房地產(chǎn)活動(dòng)的明顯放緩已在預(yù)料之中，而支撐投資性需求的諸多因素正在消退、許多城市庫存高企，因此房地產(chǎn)持續(xù)大幅下滑將是未來兩年中國經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行風(fēng)險(xiǎn)。

報(bào)告還表示，在居民部門負(fù)債率較低、政府兜底的背景下，目前很難預(yù)測房地產(chǎn)下行的幅度。不過，全球金融危機(jī)后中國已經(jīng)歷了一波房地產(chǎn)和基建熱潮、且目前整體杠桿率已經(jīng)較高，政策支持的空間和有效性與2009-2010年相比已比較有限。瑞銀估計(jì)有15%的概率會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)活動(dòng)大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)情形。

報(bào)告指出，觸發(fā)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)打破平衡的拐點(diǎn)包括以下情形：全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅出臺(tái)或國內(nèi)其他投資渠道興起可能會(huì)削減投資性住房需求；進(jìn)一步開放資本賬戶和人民幣貶值預(yù)期可能會(huì)促使居民在海外市場追求更高收益的投資、導(dǎo)致資金流出。

此外，國企及銀行業(yè)加強(qiáng)公司治理會(huì)減少以土地及房地產(chǎn)為標(biāo)的或抵押的投融資；土地改革及基礎(chǔ)設(shè)施改善會(huì)增加城鎮(zhèn)土地及房地產(chǎn)的有效供給；房價(jià)下跌或持續(xù)低迷應(yīng)會(huì)影響市場預(yù)期、進(jìn)而抑制投資性住房需求。

報(bào)告認(rèn)為，目前尚未看到任何上述“可能觸發(fā)拐點(diǎn)的因素”發(fā)生重大變化，但風(fēng)險(xiǎn)無疑在加劇。雖然今明兩年不大可能出臺(tái)全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅，但隨著決策層計(jì)劃在2016年建立全國住房登記系統(tǒng)，這距離房產(chǎn)稅出臺(tái)應(yīng)會(huì)更進(jìn)一步。

而利率市場化和理財(cái)產(chǎn)品的發(fā)展使居民在房地產(chǎn)之外擁有更多投資渠道；隨著資本管制逐步放松，對(duì)海外房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)的投資在逐漸增長；三四線城市房價(jià)增長已開始放緩或基本持平，住房存量高企、且不斷攀升。

報(bào)告稱，通常對(duì)房地產(chǎn)下行的分析主要關(guān)注房價(jià)回調(diào)，但瑞銀認(rèn)為建設(shè)量對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)而言更重要。即便在房價(jià)沒有明顯回調(diào)的情況下，建設(shè)活動(dòng)大幅下滑也可能會(huì)嚴(yán)重拖累實(shí)體經(jīng)濟(jì)，給經(jīng)濟(jì)增長和銀行資產(chǎn)負(fù)債表造成沖擊。

瑞銀的敏感性分析結(jié)果表明，房地產(chǎn)建設(shè)量每降低10個(gè)百分點(diǎn)將拖累GDP增速2.5個(gè)百分點(diǎn)（綜合考慮直接和間接影響）。除房地產(chǎn)開發(fā)商外，金屬、建材、工程機(jī)械等重工業(yè)都將會(huì)受到較大沖擊。

報(bào)道稱，雖然由于購房者負(fù)債率較低、房地產(chǎn)下滑對(duì)住房貸款的影響可能有限，但開發(fā)商和企業(yè)部門資產(chǎn)負(fù)債表惡化、作為抵押品的房產(chǎn)和土地貶值會(huì)給金融業(yè)帶來極大沖擊。