被保定搶了風(fēng)頭的北京通州樓市，正在經(jīng)歷著一場(chǎng)“倒春寒”。清明小長(zhǎng)假的最后一天（4月7日），位于通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)的東亞臺(tái)湖印象二期開(kāi)盤(pán)的200套房源銷(xiāo)售一空，但付出的代價(jià)是將原來(lái)28000元/平方米的精裝修房預(yù)售價(jià)格調(diào)低至23000元。
降低預(yù)期價(jià)格的還有萬(wàn)科，記者從北京市住建委網(wǎng)站了解到，3月30日獲得預(yù)售審批的首開(kāi)萬(wàn)科公園里項(xiàng)目擬售均價(jià)在26500元~28022元/平方米，遠(yuǎn)低于此前銷(xiāo)售人員聲稱(chēng)的31000元~34000元/平方米。
東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理中心總監(jiān)賈玉鵬分析稱(chēng)，預(yù)期價(jià)格的下降雖然不能稱(chēng)為真正意義上的降價(jià)，但房企“以?xún)r(jià)換量”的手法已透露些市場(chǎng)降溫的信號(hào)。“如果不是按照這個(gè)價(jià)格銷(xiāo)售，去化速度肯定要慢一倍，我們也希望通過(guò)價(jià)格調(diào)整加速回籠資金?！?/p>
亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，清明小長(zhǎng)假4月5日~7日期間，北京僅簽約205套商品住宅，成交面積2.36萬(wàn)平方米，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下自2008年以來(lái)6年同期新低。
萬(wàn)科、東亞調(diào)低售價(jià)
從默默無(wú)名到聲名鵲起，通州臺(tái)湖僅用了一年時(shí)間。這座偏安北京東南五環(huán)外的小鎮(zhèn)，房產(chǎn)單價(jià)也邁向“3萬(wàn)元”時(shí)代，但停止的哨聲在臨門(mén)一腳時(shí)吹響。
“批的價(jià)格肯定做不了精裝?！痹咀罡呤蹆r(jià)接近34000元/平方米的精裝修項(xiàng)目，最終獲批價(jià)格上限僅為28022元/平方米。上述萬(wàn)科項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者，由于價(jià)格審批的限制，最終把精裝修交房改為毛坯交房。
事實(shí)上，這已經(jīng)不是萬(wàn)科第一個(gè)出現(xiàn)預(yù)期價(jià)格下調(diào)的項(xiàng)目。就在3月份，萬(wàn)科位于北京南六環(huán)大興區(qū)天宮院的住總?cè)f科橙項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，毛坯房均價(jià)為21000元/平方米，比之前萬(wàn)科預(yù)計(jì)的26000元/平方米的精裝房?jī)r(jià)格低了5000元/平方米。
一時(shí)間，萬(wàn)科降價(jià)成為北京樓市的爆炸性新聞，但隨后萬(wàn)科給出了官方解釋?zhuān)坝捎诒本┦凶〗ㄎ瘯?huì)對(duì)期房進(jìn)行預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)，審批價(jià)的限制，讓萬(wàn)科放棄了原來(lái)方案中精裝修、空氣凈化系統(tǒng)、以及學(xué)校等配套設(shè)施的引入，以達(dá)到降低成本的目的?！痹谌f(wàn)科副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶看來(lái)，萬(wàn)科橙項(xiàng)目所謂的降價(jià)其實(shí)是開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格按照政府相關(guān)部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn)在進(jìn)行定價(jià)銷(xiāo)售，也是一種不得已的選擇。
賈玉鵬表示，“其實(shí)進(jìn)入2014年后，政府對(duì)價(jià)格的控制要略松一些，但出于對(duì)市場(chǎng)的判斷，我們預(yù)估今年價(jià)格上漲的幅度不會(huì)很大，所以希望在這個(gè)時(shí)期平價(jià)入市，快速出貨加速資金回籠以進(jìn)行新的土地儲(chǔ)備。”
一位不愿具名的房企人士表示，不管是萬(wàn)科還是東亞項(xiàng)目，主動(dòng)與被動(dòng)的降價(jià)背后凸顯的是市場(chǎng)成交放緩的現(xiàn)實(shí)。
供需方市場(chǎng)預(yù)判出現(xiàn)轉(zhuǎn)向
“按照蓄客狀況，如果開(kāi)盤(pán)賣(mài)到2.5萬(wàn)元/平方米也可以，但去化速度會(huì)慢一倍。”賈玉鵬表示，出于公司對(duì)回款速度的要求，寧可選擇“低價(jià)跑量”。
的確，在觀望氣氛日漸濃厚的市場(chǎng)中，房企換取銷(xiāo)量的“殺手锏”無(wú)疑是降價(jià)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，清明小長(zhǎng)假4月5日~4月7日期間，北京僅簽約205套商品住宅，成交面積2.36萬(wàn)平方米，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下自2008年以來(lái)清明小長(zhǎng)假期間，近7年同期新低。
“造成北京樓市成交進(jìn)入‘冰封期’的最主要原因是剛需客群越來(lái)越重的觀望情緒?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在接受記者采訪時(shí)表示。
在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前大部分剛需項(xiàng)目的供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了明顯變化，2013年北京單價(jià)2萬(wàn)元左右的剛需項(xiàng)目供需比基本為1:4，但目前已降低至1:2。
值得注意的是，相比去年開(kāi)發(fā)商單次往往僅推數(shù)十套的惜售心態(tài)，今年春節(jié)之后，眾多樓盤(pán)開(kāi)足馬力，大舉推貨，單次300、400套的供應(yīng)量越來(lái)越常態(tài)化。
“自住型商品房沖擊導(dǎo)致樓市整體的銷(xiāo)量水平大幅下滑，影響到了開(kāi)發(fā)商上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！比螁Ⅵ畏治龇Q(chēng)，在購(gòu)房剛需仍存的情況下，越來(lái)越多的項(xiàng)目都將改變推盤(pán)策略。
相關(guān)文章
