國務(wù)院日前召開常務(wù)會議，決定整合不動產(chǎn)登記職責(zé)。會議決定，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負擔(dān)。一是由國土資源部負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。二是建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。三是推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，保證不動產(chǎn)交易安全，保護群眾合法權(quán)益。

據(jù)了解，今年3月26日，國務(wù)院辦公廳在關(guān)于實施《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知中，表示將出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，明確了各項任務(wù)要求和分工，規(guī)定了時間節(jié)點，彰顯了加快建設(shè)人民滿意的服務(wù)型政府的指向。其中“要求2014年6月底前出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”備受矚目，引發(fā)公眾對這項制度保護物權(quán)、調(diào)控房價以及加大反腐等的多重期待。

將盡快起草不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例

在日前召開的全國國土資源依法行政工作會議上，國土資源部副部長胡存智表示，按照黨的十八大和十八屆三中全會精神要求，我國將以資源節(jié)約集約利用為核心，運用法治思維持續(xù)推進國土資源管理改革；將在全面吸收近年來土地管理改革實踐和制度創(chuàng)新成果的基礎(chǔ)上，做好對《土地管理法》進行全面修改的準(zhǔn)備。加緊開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度研究，特別是要盡快啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的起草。

其實，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并非新鮮事物，早在2007年物權(quán)法出臺時就明確提出不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，但由于不動產(chǎn)登記較為混亂，主要體現(xiàn)在負責(zé)登記管理的部門不統(tǒng)一，使得登記成為一個社會成本很高的復(fù)雜過程。此外，因為牽涉到太多的利益關(guān)系，一些地方或部門不愿意主動配合也是全國聯(lián)網(wǎng)擱置的原因。

如果說，年初的改革方案給了不動產(chǎn)登記制度一個明確的時間表，那么臨近年底的國務(wù)院常務(wù)會議則是為不動產(chǎn)登記的具體實施勾畫了一幅清晰的路線圖。這個已經(jīng)存在了數(shù)年、被人們寄予厚望的“概念”終于正式進入倒計時。

這項牽扯無數(shù)人切身利益的制度建設(shè)將給我們的日常生活帶來巨大的改變，首當(dāng)其沖是對房地產(chǎn)市場的影響。有業(yè)內(nèi)人士認為，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)的出臺，表明房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立速度可能會超過很多人的預(yù)期。

湖南廣州啟動前期工作

記者從國土資源部網(wǎng)站獲悉，湖南省國土資源廳近日下發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前期調(diào)研工作的通知》(以下簡稱《通知》)，嚴格規(guī)范不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前期調(diào)研工作。

該《通知》指出，該省14市州國土資源部門從登記發(fā)證部門、具體流程、證書樣本式樣，登記機構(gòu)工作職責(zé)，登記發(fā)證的法律依據(jù)及其他相關(guān)政策、采用的技術(shù)手段，登記發(fā)證信息數(shù)據(jù)庫建設(shè)及利用情況，登記發(fā)證檔案資料管理情況，各登記發(fā)證機構(gòu)工作中存在的主要問題，對建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的想法和建議七個方面，規(guī)范開展湖南省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前期調(diào)研，相關(guān)工作情況于今年12月10日前以市州為單位上報省廳。

同時，該《通知》要求，全省各市州國土資源局要認真研究不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，積極主動與房屋、草原、林地等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門聯(lián)系，掌握各部門登記發(fā)證的有關(guān)情況，加強對各地職責(zé)整合工作的指導(dǎo)，加快清理相關(guān)規(guī)章制度，指導(dǎo)所轄縣市區(qū)開展前期調(diào)研，并落實專人負責(zé)前期調(diào)研工作和市州本級、所轄縣市區(qū)的相關(guān)工作情況綜合匯總。

而據(jù)“廣州國土房管局”微博消息，廣州市國土房管局12月1日起在市中心六區(qū)正式開通網(wǎng)上預(yù)約房地產(chǎn)登記服務(wù)。據(jù)悉，網(wǎng)上預(yù)約申請均采用實名制，預(yù)約人可為房地產(chǎn)登記申請人或相關(guān)當(dāng)事人。據(jù)此，業(yè)內(nèi)猜測，廣州極有可能會開征房產(chǎn)稅。而廣州國土房管局相關(guān)人士回應(yīng)，繼上海、重慶定為房產(chǎn)稅征收試點后，廣州目前還未收到被納入第二批房產(chǎn)稅試點名單的通知，但不排除廣東或?qū)⒂谐鞘腥脒x。

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國外不動產(chǎn)登記制度

目前，各國普遍實行不動產(chǎn)登記制度，并且不動產(chǎn)登記有擴張的趨勢。例如，英國2002年通過《土地登記法》，將登記作為不動產(chǎn)交易的重要制度內(nèi)容。然而，各國的土地登記制度并不完全相同，大體可分為契據(jù)登記、權(quán)屬登記、托倫斯登記3種登記制度。去除具體的制度細節(jié)，上述登記制度又可分為登記對抗主義和登記生效主義兩種模式。例如德國就是登記生效主義，不動產(chǎn)占有不作為物權(quán)變動的公示載體，不動產(chǎn)物權(quán)變動不僅與占有無關(guān)，德國法還明確排斥不動產(chǎn)占有作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示手段。

德國《物權(quán)法》及《土地登記法》建立了登記生效主義的物權(quán)變動模式，將登記作為物權(quán)變動的唯一公示方法，確立了所謂的登記簿絕對公信力主義，將登記的公示效力分為積極效力和消極效力。有學(xué)者認為，由于我國《物權(quán)法》及學(xué)理受德國影響較大，建立德國式的不動產(chǎn)登記簿也有較高的呼聲，甚至被作為理所當(dāng)然的選擇。然而，德國不動產(chǎn)登記簿的絕對公信力與其物債二分體系、登記制度的完善性、不動產(chǎn)交易公證制度，以及社會文化背景和歷史傳統(tǒng)具有極大的關(guān)系。我國并不適合照搬德國的不動產(chǎn)登記制度。

托倫斯登記制度為澳大利亞的托倫斯爵士所創(chuàng)，1858年開始在南澳州施行，現(xiàn)在為美國多數(shù)州所采用。

托倫斯登記制度的主要特點表現(xiàn)在，一是開始登記一定不動產(chǎn)時，登記機關(guān)依一定的程序，確定其不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后，制成記載此權(quán)利狀態(tài)之地券兩份。一份交于所有人，一份在登記機關(guān)保存以備查詢，依物的編成主義，編入登記簿。但托倫斯登記制度采取任意登記主義，即不強制一切土地必須申請所有權(quán)和他項權(quán)利登記。二是不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移須制作讓與證書后更新。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移之時，使用一定的官制用紙，或做成轉(zhuǎn)讓證書，存放在登記機關(guān)。三是抵押亦需制作抵押書審查登記。四是不動產(chǎn)物權(quán)之變動，非經(jīng)登記與登記薄，不生效力。五是登記機關(guān)有實質(zhì)審查的權(quán)限。六是登記具有公信力。如果登記的結(jié)果使權(quán)利人因不實的登記而受到損害時，國家就要負民事賠償?shù)呢?zé)任。