隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，房產(chǎn)投資的限制越來越多，房價上漲空間有限，許多投資者將眼光轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn), 由此掀起的購房潮以驚人的速度席卷多個國家。僅美國國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)就顯示，去年中國購房者在美國的全年購買力達到90 億美元，購買量僅次于加拿大人。

正是看中了這一商機，國外房地產(chǎn)商紛紛涌入中國招攬客戶。在他們五花八門的宣傳背后，隱藏著一些陷阱，投資者不可不防。

并非所有國家都可買房移民

海外購房熱近幾年才興起，許多投資者對購買房產(chǎn)國家的相關(guān)政策并不熟悉，有些投資者甚至認(rèn)為只要在國外購買一套幾百萬甚至上千萬人民幣的房產(chǎn)，就可以辦理移民。

“這種觀念大錯特錯?！笔劳ǎū本┏鋈刖撤?wù)有限公司副總經(jīng)理馬龍說：“購買海外房產(chǎn)是否可以取得移民身份，需要投資者先調(diào)查該國有無相關(guān)的買房移民政策。現(xiàn)在美國的一些房產(chǎn)中介宣稱買房子就可以拿美國綠卡，其實是不可能的。”

據(jù)他介紹，投資者若想了解一國是否有購房移民政策，可以到國內(nèi)信得過的移民網(wǎng)站或移民機構(gòu)咨詢，也可以直接在該國的內(nèi)政部或移民局網(wǎng)站查詢。

永久居留權(quán)并不萬能

“購買30萬歐元房產(chǎn)即可移民塞浦路斯”，這是一家房產(chǎn)中介打出的極為醒目的宣傳語。按近期歐元兌人民幣匯率計算，不到250 萬元人民幣就可以移民塞浦路斯。

真有這么好的事情嗎？

記者從多家房產(chǎn)中介得到的回復(fù)是：購買塞浦路斯當(dāng)?shù)?0萬歐元或以上的房產(chǎn)，全家可獲得永久居留權(quán)。但這一權(quán)利與房產(chǎn)直接掛鉤，如果賣掉房產(chǎn)，永久居留權(quán)也隨之取消。

且永久居留權(quán)并不等同于居民身份。馬龍解釋說：“獲得塞浦路斯永久居留權(quán)的門檻很低，所以擁有此權(quán)利的人享受不到該國除醫(yī)療和教育之外的國家福利，也不能在當(dāng)?shù)毓ぷ?。在塞浦路斯購房的人雖多，但是真正移民過去的并不多。”

目前購買塞浦路斯房產(chǎn)的投資者的主要目的，一是想獲得該國的居民身份，另一個則是為孩子教育考慮。塞浦路斯的官方語言雖是希臘語和土耳其語，但通用英語；它是英聯(lián)邦成員國，有很多與英國合作辦學(xué)的大學(xué)，這些大學(xué)采用“2+2”學(xué)制，前兩年在塞浦路斯上學(xué)，后兩年可以選擇遠(yuǎn)程教育，也可以去英國本土讀書，畢業(yè)拿英國大學(xué)證書。

據(jù)英國《衛(wèi)報》報道，僅在2012 年8 月至10 月，中國買家就在塞浦路斯購買了600 多套房產(chǎn)，其中90%在著名海外旅游城市帕福斯。帕福斯的房價較其他旅游城市略低，投資性價比高，而且有國際機場，方便中國客戶往來中國與塞浦路斯。

不要忽視房屋的持有成本

很大一部分投資者將購買美國等海外房產(chǎn)當(dāng)做避險性投資。劉燕一家的大部分資產(chǎn)都用于購置北京房產(chǎn)，在前段時間政策收緊之前，她將三套投資性房產(chǎn)出手，現(xiàn)在正打算在海外置業(yè)，“我咨詢的一些海外房產(chǎn)中介，都承諾買房之后幫我將房屋出租出去，每年的租金收益率可以達到12%-18%?！?/p>

這個回報率著實誘人，但海外房產(chǎn)的出租回報率真有這么高嗎？美亞置業(yè)集團國際地產(chǎn)投資經(jīng)理Austen 給記者算了這樣一筆賬：以美國為例，大部分地區(qū)售價10 萬美元的別墅，其月租金在1000 美元左右，這樣算下來，房產(chǎn)的年毛租金回報率是可以達到12% 的。

但它沒有剔除房屋的持有成本。在美國出租房屋，房東要承擔(dān)房屋保險費、租務(wù)管理費、出租宣傳的廣告費等費用，減掉這些費用，凈租金回報率保守估計在5%以上（美國各州的法律不同，房屋持有成本也不盡相同）。可見，所謂“12% 以上的租金回報率”的水分很大。

此外，買房前，還必須考慮房屋的空置期、契稅、維護費、往返看房等多方面因素。