正如同很多行業(yè)關(guān)注者所了解的那樣，隨著近年來國家對于高爾夫及別墅用地的停批，我國高爾夫地產(chǎn)的供應(yīng)出現(xiàn)持續(xù)性的減少。同時(shí)伴隨2010年第一個(gè)全國性國土空間開發(fā)規(guī)劃《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》的發(fā)布，對土地開發(fā)進(jìn)行了更為嚴(yán)格的控制機(jī)制，也直接導(dǎo)致了國內(nèi)高爾夫地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)的水漲船高。然而縱觀國內(nèi)整個(gè)行業(yè)，有相當(dāng)一部分的高爾夫球會(huì)和高爾夫地產(chǎn)卻依然無法擺脫經(jīng)營慘淡、效益低下的現(xiàn)狀，處在一個(gè)尷尬的境遇。是什么原因?qū)е孪∪蓖恋貎r(jià)值被低估？高爾夫地產(chǎn)的真正價(jià)值鏈又在哪里？小編帶你一一解謎。
難以估量的高爾夫地產(chǎn)價(jià)值
據(jù)調(diào)查顯示，高爾夫愛好者每年以10 %的速度遞增,在廣州、深圳、上海、北京等一線城市，其增長率甚至達(dá)到25 %以上。除此外，還有大量韓國、日本、臺港澳等國家和地區(qū)的高爾夫旅游者喜愛來內(nèi)地打球,粗略估計(jì)為30～50萬人次/年。打球客的增多，意味著高爾夫地產(chǎn)潛在消費(fèi)客戶的增多。高爾夫樓市的前景向好發(fā)展，這成為了不少開發(fā)商壯膽前行的首要勇氣。
綠草如茵的高爾夫球場，其開闊的生態(tài)景觀資源具有一定的稀缺性，但對高爾夫資源的利用遠(yuǎn)不限于景觀資源，有專家指出高爾夫模式對周邊地產(chǎn)的升值具有強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用。資源的稀缺性決定了帶有高爾夫球場的別墅項(xiàng)目往往具有很高的投資價(jià)值。據(jù)記者了解，在歐美國家，高爾夫別墅區(qū)的升值幅度是其他別墅項(xiàng)目的6倍之多，在我國也能高出30%，就連高爾夫球場周圍的住宅單價(jià)比一般樓盤高17%以上。
經(jīng)營項(xiàng)目單一，導(dǎo)致收入有限
面對著如此高速發(fā)展的市場，地產(chǎn)商們卻舉步維艱。截止2012年，中國現(xiàn)存近600個(gè)高爾夫球場中，除了少數(shù)大型高爾夫地產(chǎn)依靠規(guī)模優(yōu)勢和優(yōu)秀的經(jīng)營理念而取得驕人的業(yè)績，約50%-60%的球場經(jīng)營處于虧損狀態(tài)。高爾夫地產(chǎn)橫跨高爾夫、地產(chǎn)（尤其別墅）、奢侈品、酒店、健身、娛樂等領(lǐng)域，屬于典型的綜合物業(yè)經(jīng)營。然而大部分高爾夫?qū)嶓w經(jīng)營中主要集中于住宅類、酒店等物業(yè)，而商業(yè)、娛樂、休閑類產(chǎn)品經(jīng)營較少，從而導(dǎo)致了收入模式單一、項(xiàng)目單調(diào)、缺乏特點(diǎn)，經(jīng)營狀況每況愈下。
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高爾夫球場 |
面積 |
球洞數(shù) |
物業(yè)形式 |
經(jīng)營模式 |
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貴龍國際 |
20000 |
72 |
莊園、度假村、別墅、酒店、廟宇、民俗街、博物館 |
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名人國際 |
3000 |
27 |
別墅、酒店、會(huì)所度假村 |
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華凱鄉(xiāng)村 |
900 |
18 |
運(yùn)動(dòng)設(shè)施、會(huì)所 |
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東方高爾夫 |
1100 |
18 |
被別墅區(qū)包圍 |
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艾利楓社 |
3700 |
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會(huì)所、別墅、酒店式公寓 |
封閉式 |
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香山國際 |
2800 |
27 |
香山清琴、會(huì)所，球場邊 |
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萬柳高爾夫 |
2700 |
27 |
萬城華府、會(huì)所，鄰近房產(chǎn) |
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鴻華國際 |
2027 |
18 |
球場內(nèi)高爾夫住宅、會(huì)所 |
會(huì)員制 |
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加州水郡 |
1800 |
27 |
會(huì)所，酒店 |
會(huì)員制 |
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森林假日 |
6000 |
36 |
住宅、會(huì)所、酒店、度假 |
封閉式 |
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金色河畔 |
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18 |
周邊住宅、會(huì)所 |
會(huì)員制 |
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佘山國際 |
2200 |
18 |
別墅、會(huì)所 |
會(huì)員制 |
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萬馬俱樂部 |
4000 |
27 |
酒店、娛樂、莊園 |
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觀瀾湖 |
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18 |
別墅、會(huì)所、娛樂、酒店 |
會(huì)員制 |
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仙村國際 |
1430 |
18 |
會(huì)所、別墅 |
會(huì)員制 |
高爾夫地產(chǎn)價(jià)值鏈的延伸
大部分的開發(fā)商將高爾夫地產(chǎn)理解成“高爾夫球場＋房地產(chǎn)”的形式，但實(shí)質(zhì)兩者并非割裂存在，而是相輔相成，具有緊密的關(guān)系。高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)成敗不僅取決于高爾夫球場和房地產(chǎn)物業(yè)各自產(chǎn)品做得如何出色，更關(guān)鍵的在于兩者能否高度配合，形成良性的互動(dòng)發(fā)展關(guān)系，各種資源條件能否互相促進(jìn)達(dá)致整體開發(fā)共贏的效果。
不少開發(fā)商對高爾夫資源的利用僅限于景觀資源，沒有將這一稀缺物業(yè)真正發(fā)揮到極致。而高爾夫作為一種綜合性資源，包含了景觀、商務(wù)、客戶平臺等更廣闊的內(nèi)涵，只有全面、深入的挖掘了高爾夫綜合資源才是對其的“物盡其用”。
整合資源特色，豐富產(chǎn)品線
縱觀整體市場，虧損的項(xiàng)目中，物業(yè)產(chǎn)品大多雷同，缺乏項(xiàng)目特色。因?yàn)楫?dāng)前高爾夫地產(chǎn)開發(fā)，主要將關(guān)注點(diǎn)放在住宅物業(yè)上，利用住宅銷售平衡整體財(cái)務(wù)，同時(shí)配套少量的酒店、會(huì)所、度假類產(chǎn)品，最終導(dǎo)致項(xiàng)目平庸，缺乏吸引力，最終球場經(jīng)營虧損。而那些在國內(nèi)較有影響力的高爾夫項(xiàng)目，除了球場設(shè)計(jì)有足夠吸引力外、其產(chǎn)品鏈一般較為豐富，經(jīng)營項(xiàng)目多元化。比如坐落于貴州紫林山國家森林公園的“貴龍國際”，盡管甚至還尚未完全完工，但是卻已經(jīng)在國內(nèi)外引起廣泛關(guān)注，一方面是因?yàn)槠洫?dú)特的位置和環(huán)境因素，加上多樣化的72洞的國際錦標(biāo)級高爾夫球場（分為四個(gè)各具特色的獨(dú)立球場），還有總占地近兩萬畝的周邊各類配套設(shè)施，除了一般高爾夫度假中心所擁有的游泳池、網(wǎng)球場、桑拿、SPA等基礎(chǔ)設(shè)施以外，項(xiàng)目內(nèi)的民俗博物館、酒吧街、廟宇等也妙趣橫生，所以在這些輔助因素的影響下，其開發(fā)的貴龍高爾夫莊園和別墅區(qū)也儼然成為一個(gè)高尚的國際社區(qū)。類似的案例還有國內(nèi)的佘山和觀瀾湖。
高爾夫會(huì)員分布地域廣泛，且多為高端商務(wù)人士，打高爾夫球除了愉悅身心之外，更是高端商務(wù)人士的社交平臺。因此，在高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)過程中，應(yīng)充分利用高爾夫球場所搭建起來的高端資源平臺，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，努力將其轉(zhuǎn)化成住宅、商業(yè)房產(chǎn)、娛樂設(shè)施的潛在客戶。同時(shí)往來或居住在高爾夫社區(qū)內(nèi)通常是成功人士身份和地位的象征，這種心理因素的影響反應(yīng)在購買高爾夫住宅時(shí)會(huì)有一定的群聚效應(yīng)。而這一因素在高爾夫地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用。
